积极行动、步履不停：万科上半年筑牢安全底线，聚焦主业构筑未来竞争力

　　8月30日晚，万科发布2024年半年报。1-6月，上半年实现营业收入1427.8亿元；已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内已无境外公开债。同时，万科在行业内率先实现多赛道REITs突破，物业服务及租赁住宅业务也持续巩固行业头部优势，保持稳健增长。

　　在当前房地产市场总体仍深处调整的形势中，万科不仅保持经营韧性，继续守住了流动性安全，还面向房地产新发展阶段，稳步提升了三大主业的竞争力。坚决不躺平的态度和全力行动，让市场各方对万科有了底气，上半年，招行、交行、工行等多家主要银行均给予融资支持，中信、泰康、平安等知名机构参与REITs认购或Pre-REITs设立。如此多知名机构都表达了认可，市场还是应该对万科的前景保持信心。

　　根据半年报显示，在自身努力和各方支持下，万科坚守了财务安全底线，全力销售跑赢大市，回款率超100%，销售回款近1300亿元，1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元，二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿正向现金流。自身积极努力下，万科融资渠道保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行(600036)牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

　　业务层面，万科综合住区开发业务上半年继续跑赢大市，保持业内第一梯队。上半年，万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平，并高质量交付7.4万套房子。与此同时，万科持续优化客户交付入住的全过程体验，上半年邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；同时，万科在交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”。而在新形势下，好产品、好服务已成为房地产新发展阶段的核心竞争力。在做好当期销售和交付的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。万科敏锐捕捉未来城市中集生产、生活、生态集于一体综合住区的强大需求，积极开展“未来城市理想单元”产品研发，在上海落成的首个项目成为2023年上海住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市落地。此外，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%。

　　租赁住宅方面，万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截止6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平，单房运营成本同比下降13.3%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

　　物业服务方面，上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。在当前新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力。此外，商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元；中标科大讯飞(002230)全球总部园区物业服务的同时，挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。

　　而关于亏损原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

　　事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

　　值得关注的是，万科还于近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年，其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，充分向外界展示了万科骨干团队同舟共济的坚定决心。

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