冯仑:我的理想是成为真主和上帝的邻居

2008年08月22日13:57  来源:

  他是地产界的“思想家”,用原罪的观点阐述民营企业的发展。如今,在地产商翘首企盼政府“救市”时,他又抛出“反救市论”,称“市场经济就是有所波动、各安天命。”

  “我的理想是成为真主和上帝的邻居。”万通董事局主席冯仑坐在记者的私家车里接受本刊专访时,如此笑谈自己的人生理想。而他则称自己的多年好友、万科地产集团董事长王石为“接近圣人的人”,其理由是王石每年都把年薪1900万元中的1700万捐给慈善事业并不为外界所知,而此时王石因“捐款门”事件饱受各界质疑尚余波未了。

  被喻为“地产界的哲学家”的冯仑称自己在万通做的事:第一是看别人看不见的地方;第二是算别人算不清的账;第三是做别人做不到的事。所以和一些公司管理者不同,他周游世界、博览群书、广交智者,是为了更深刻更广博地理解历史、看清当下,并为万通找到一条更为稳健的未来之路。

  自1991年开始,冯仑领导并参与了万通集团的全程创建及发展,之后参与创建了中国民生银行(600016,股吧)并出任该行的创业董事,策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司的收购重组, 使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。

  由于多年“荣辱不惊”的反周期运作,万通得以在90年代风雨飘摇的海南市场存活下来并得以发展壮大,今天当绝大部分地产企业举步维艰甚至面临生存危机之时,冯仑却表示,“万通的负债非常低,资金链并不紧张。由于万通的商业模式不断改变,所以对资金的依赖关系跟传统地产商越来越不同。”

  “政府采取什么办法来梳理这个行业而避免整个行业的崩溃?”地产“救市论”已经喧嚣了两个多月后,但房地产商们似乎没有等到他们所期待的救市政策,此时冯仑语出惊人,“我套用政府经常说的话,应该是有保有压、有生有死、有救有挡。因为政府如果用一个政策把大家都救活,那就不能称之为市场经济。市场经济就是有所波动、各安天命。”

  已近“知天命”的冯仑在经历过大风大雨后仍表示自己对人和社会怀有很大的好奇心,这也正是他行走四方、不断求索的源泉所在。

  旅行、锻炼、说话、观察----这是冯仑多年来最爱做的四件事。

  “房地产企业在商业周期的波动中死的最多,一次商业周期的波动大概会使一个行业里面70%~90%的企业消失。”

  《数字商业时代》(以下简称DT):易宪容先生在接受本刊采访时曾谈到,房地产行业应该是一个公益行业,要“安得广厦千万间”,让每个人都有住房,而现在绝大部分房地产企业都在牟取暴利,对此观点你是否认同?

  冯仑:如果说这个观点是对的,那应该先保障老百姓都能吃到粮食,是不是超市都得关门,不能卖粮了?我认为易宪容指出每人都有住房的观点应该是政府做,政府应该保障住房问题,也应该起到这个作用,而不是商人应该办的事情。

  DT:现在大多数人都认为中国的房地产企业或多或少的存在生存问题,你认为有哪些因素会导致房地产企业被淘汰?

  冯仑:我研究全世界很多房地产企业的死法,发现有四种:

  第一种是社会革命,比如政局改变,企业就会随之消失。

  第二种是自然灾害,比如美国“911事件”发生,保险公司破产了;也许地震后,房地产企业也会破产。

  第三种是科技革命带来的替代,比如现在用手机,BP机企业就垮了;普遍使用钢筋,不锈钢企业就会减少。

  第四种是商业周期的波动。房地产企业在商业周期的波动中死的最多,一次商业周期的波动大概会使一个行业里面70%~90%的企业消失,能留下来的房地产企业可能也会变少。

  然而,我觉得社会革命、自然灾害发生的概率比较小,也没有什么好的办法去应付,同时我也发现最大的原因是商业周期波动带来的企业资金的缩减。

  DT:中国房地产行业是否接下来将进入2、3年的调整期,投资是否会有很大压力?

  冯仑:要看每个城市的具体情况。如果购房者没有过多的贷款压力,房子放那儿不会跌,而且可能会有很多的机会。如果都是贷款购房,短期会有压力。

  DT:你曾提倡所有的房地产企业都要进行反周期运作,要居安思危,那么万通具体如何操作?

  冯仑:实际上有这样的想法,主要还是起源于万通从海南泡沫经济幸存下来以后。反周期的意思是企业要把握好经济周期波动的节奏,采取相反的一些政策。繁荣的时候不要松懈,别人办喜事也不要放松;但是萧条的时候,要积极一点,要用扩张的心态来看,也就是说用办喜事的状态来应对办丧事。比如1999年以后房地产行业突飞猛进,万通则更为谨慎的控制资金投资和买地。当很多房地产企业在探讨收缩,万通则加倍筹备现金,然后思考如何在萧条期进行扩张。

  我所提出的反周期并不是说凭空的,而是通过事实得出的结论。所以,1999年以后万通一直谈两件事情:第一件事情就是反周期思维;第二个是商业模式的变革。

  “从整体来看,房地产市场尤其在住宅领域里,民营开发商这几年的市场份额、排名、在资本市场的融资额度都是在弱化。”

  DT:你在新作《野蛮生长》中谈到,改革开放30年来,民营企业的生存环境发生了很大的变化,在今天来看你觉得民营企业是不是已经有了一个比较适合生存的土壤?

  冯仑:比过去而言我们的生存环境是有了比较大的进步,但是市场的竞争还不够充分,法制还不够完备。对于财产的制度保护、对于企业家创造性才能的发挥等问题在制度上还有需要完善的地方。另外我认为民营企业还有需要更加公平的竞争环境。

  DT:华远集团董事长任志强也曾表示,民营企业家像一个开拓者把市场开拓出来了,但是最后却总是成为了市场上的被动的跟进者,你有没有这种想法?

  冯仑:我没有看到任总的具体讲法,但是总体来说如果你回顾一下改革开放30年民营企业的发展历程,最近几年国有企业的地盘、影响、市场占有率最大。举一个例子,从资本市场来看,中建、中铁建两个公司在市场不好的情况下融资的总额相当于整个房地产行业所有民营企业在资本市场融资的总额,这明显就是一个资本市场上的杀手。从资本市场的排名来看,到去年为止在A股市场上前10名大部分都是国企,但是3年以前8个都是民营企业。

  而且,在城市中的保障性用房提到日程,保障系统越来越完善的时候,实际上是地方政府的国营企业在双建房、经济适用房方面扮演了更积极的角色。所以从整体来看房地产市场尤其在住宅领域里,民营开发商这几年的市场份额、排名、融资额度都是在弱化。我觉得这是一个现象,而这个现象是否是任总这样解读,我不知道,因为我没有更多地研究。

  DT: 3月份的时候,你提出 “新股东文化”的口号,要加强公司的治理,并且要符合条件的中小投资者亲临公司推荐候选人成为独立董事,为什么你现在这么关心中小投资者?

  冯仑:在资本市场上,投资者希望万通是专业、诚信、透明、负责任的企业。所以我们发现过去的做法有缺陷,觉得所有股东应该有一个平等的参与公司发展的建议权和知情权,也是因为这样,万通作了改变。万通在两个月前的股东大会的换届当中,已经有小股东推荐的独立董事进入到董事会,现在11位董事会成员中有6位独立董事,起到了充分的透明化,和对投资者负责。

  小投资者比较关心公司的近期利益和关心公司股价的短期波动;大股东关心长期的股价走势,对于短期的波动有时候不会重视。这样的做法,董事会从不同的角度来看待同一件事情,能够更好的综合大家的意见,做出一个合理的判断,所以我认为这是一件非常有意义的事。

  “万通投资控股公司一直在找学习标杆,比较希望变成凯德置地模式。”

【作者:韩笑 周璐 来源:数字商业时代】 (责任编辑:江涛)
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