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【年报有料(16)丨北辰实业】销售持续增长营收利润兑现,土储优质未来可期(2018)

2019-03-21 23:47:00 和讯名家 

  本<年报有料>系列由<亿翰研究社>独家出品

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  正文共4075字;预计阅读时间:11分钟

  北辰实业

  北辰实业2018年高亮时刻:

  ?销售营收稳增,优质待售资源充足:2018年实现销售业绩282亿元(含车位),同比增长21.0%,录得营业收入为178.6亿,同比增长15.6%。报告期末总土地储备为846万平米,能够覆盖3-4年的发展需求,待开发土地中有87%位于一二线城市;

  ?毛利润率回升,盈利水平继续上行:公司2018年毛利润率为33.5%,较2017年增长0.6个百分点,连续两年回暖;2018年净利润率为11.2%,实现稳定的增长,三费费用率都实现了稳步下行;

  ?财务经营稳健,净负债率大降:净负债率下降至91.3%,现金短债比为1.5,经营活动现金流和投资现金流都由负转正,公司财务运营稳健。

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  销售增长推动业绩持续改善,持有物业贡献稳定现金流

  北辰实业(601588)2018年实现销售业绩282亿元(含车位),同比增长21.0%,实现销售面积181.4万平米,同比增长46%。销售均价为15545元/平方米,较2017年下降了3200多元,这主要是由于公司在北京、杭州、南京、苏州等均价相对较高地区的销售占比减少,而在武汉、宁波、重庆等均价相对较低城市的销售占比抬升。2016年北辰实业的销售规模爆发式增长,也推动了后续业绩的持续改善。2018年,北辰实业录得营业收入为178.6亿,同比增长15.6%。

  同时北辰实业始终坚持重资产投资业务与轻资产业务的协同发展。2018年,实现投资物业和酒店业务营业收入26.3亿元,较2017年小幅增长1.2%,占营业收入的比重为14.7%。出售开发产品业务营业收入为151.3亿元,同比增长20.2%。

  北辰实业投资物业和酒店业务,主要来自于酒店、会展中心和写字楼的经营管理和租金收入。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目累计达 26 个,实现受托管理会展场馆总面积 276 万平米,已成为国内管理场馆总面积最大的会展品牌企业、“北辰会展”品牌影响力持续升温。投资物业和酒店业务的毛利润高,实现了毛利润16.2亿元,是公司毛利润的第二大来源,占总毛利润的27%,这部分收入将为公司提供持续稳定的现金流。

  

  毛利润率触底回升基本确认,盈利水平稳定增长

  公司2018年实现净利润19.9亿,同比增长52%;毛利润率为33.5%,较2017年增长0.6个百分点,北辰毛利润率连续两年回暖。2016年北辰毛利润率大幅下降,主要是因为前期京内高毛利润率项目结算减少,且重点结算项目北辰长沙三角洲的毛利率大幅降低所致。2007年7月,北辰实业以92亿元的代价拿下了长沙三角洲项目,2010年这个超级大盘进入销售, 2013年长沙北辰三角洲项目结算毛利率在37.4%,但是而后四年却逐年下降,2016年结算的毛利润率仅有18.7%,显著低于公司同期结算的其他项目,且北辰三角洲项目结算占比最大,拖累了公司整体住宅开发的毛利率。但是长沙的房价在2016年之后上涨明显,北辰三角洲项目的结算利润率在2017年回升至26.2%,2018年再度上行18.3个百分点至44.5%,北辰三角洲在2017-2018年,仍然给公司贡献着20.6%和18.6%的销售占比,所以我们判断北辰实业的毛利润率触底回升基本上得到确认,未来毛利润率还有持续改善的空间。

  公司2018年净利润率为11.2%,实现了稳定的增长,公司各项费用管控合理,三费费用率都实现了稳步下行,公司在营收增长的时候,也同步实现盈利的有质量增长。

  

  拿地略有降速,公司优质待售资源充足

  2014-2016年公司加大了土地获取的力度,这一战略取得了立竿见影的效果,规模体量实现了快速的扩张,2017-2018年公司扩张相对降速,主要是为了在企业销售增速下行时,平衡好规模与风险。2018年北辰实业新增土地储备(非权益)146.4万平米,报告期末总土地储备为846万平米,大约能够覆盖北辰3-4年的发展需求。从土地储备的结构来看,公司自2014年起,逐步向重庆、武汉、成都等二线城市重点扩张,截止2018年年末,北辰实业待开发土地中有87%位于一二线城市,优质城市待售资源充足,我们也看好未来北辰实业的销售潜力。

  

  净负债率大幅下降,经营活动现金流转正

  北辰实业的净负债率下降至91.3%,自2013年起,北辰实业扩张迅速,净负债率也明显上涨。而在连续两年销售业绩兑现,投资逐步趋缓以后,北辰实业顺利降低了净负债率。现金短债比为1.5,较2017年微幅下降0.1,2018年北辰实业的经营活动现金流和投资现金流都由负转正,公司财务运营稳健,短息现金充足无忧。

  往期回顾

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