【区域测评】顺义买房的“租金逻辑”还成立吗？

　　每期【区域测评】文章，我们都会抓取一个区域的核心资源进行购房价值分析，上一期我们就青龙湖片区的商业资源进行了分析（详见《【区域测评·青龙湖专测③】商业去哪儿了?》），应大家留言要求，本期我们将关注的目光从北京的西南转移到东北，看一下今年新盘密集入市的顺义片区。

　　说起顺义片区，很多人并不陌生，这里临空经济发达，到三元桥、燕莎等商圈的距离很近。尤其是中央别墅区，聚集了全北京70%的优质国际学校资源。选择送孩子就读国际学校的家庭，要么在这里买房，要么在这里租房。因此，以中央别墅区为代表的顺义房地产市场，一向以高租金著称。

　　接下来的问题是，随着这两年顺义地区新房大量供应，以及国际教育行业下行，这个区域的租金走势如何？因租金高的逻辑去顺义买房，还值吗？

　　租房也要看圈层

　　据中介机构统计数据，今年4月份，北京部分区域租金下降了10%左右，出租量下降了约20%。然而，在整体下跌的环境下，顺义的房租价格却仍保持环比1.35%的涨幅，平均单套租金高达9220元／月。

　　从居住维度上说，顺义区主要分为三个区域：顺义主城区，马坡、牛栏山组团为代表的顺义新城，天竺、新国展、后沙峪组成的中央别墅区。顺义属于北京的郊区，房租价格差异比较大，顺义主城区、新城租金一般，中央别墅区租金却堪比三四环。

　　根据房天下和贝壳网等数据，中央别墅区别墅月租金4－18万元不等，洋房月租金也多在1.5万元左右。高租金背后是区域租房人群的高端化。

　　“国际化的生活和教育配套吸引着国内众多企业家、公司高管、明星来此投资居住，也奠定了这个区域独有的地位。”

　　某顺义别墅项目负责人表示，由于最早在区域租房居住的都是港澳台胞和跨国公司高管、使馆工作人员，这类高消费人群在京居住有明显的圈层聚集效应，所以中央别墅区很快就成了外籍高管圈的首选居住地。

　　为了更清晰地展示中央别墅区的租金情况，我们分别采集了天竺、新国展、后沙峪板块的挂牌租赁价格进行比对。

　　天竺是中央别墅区的发源地，别墅房源集中，也最贴近传统别墅生活区，当地租金接近三元桥板块近期租金水平。

　　新国展板块距离生活和轨道交通配套更近。但区域人流车流比天竺要大很多，舒适度有所降低，当地租金接近望京板块近期租金水平。

　　后沙峪板块位于中央别墅区西北端，区域洋房产品居多，别墅居住氛围不足，当地租金水平普遍低于天竺和新国展，接近朝阳公园板块近期租金水平。

　　由于居住客群的国际化，中央别墅区的配套发展也十分国际化，无论教育、商业、医疗，这里集中着顺义最好的资源。其中，非京籍包括外籍家庭对国际教育的刚性需求是支撑这个区域租金的关键。

　　有教育专家指出，因为现阶段高考政策需要考生回户籍所在地参加高考，这让很多经济条件允许的非京籍家庭更愿意送孩子上国际学校。

　　学区制改革让教育资源均衡化的同时，也弱化了传统学区房的价值，动辄几百万一套的学区房，使得很多家长转向了国际教育，选择来中央别墅区租房。

　　“虽然国际学校不需要辖区房产证明，但老师更关心学生住在哪里，家中谁照顾孩子，参加哪些社团活动等与生活圈层相关的问题。而圈层就意味着社交层。”上述教育专家表示，走国际教育路线的家庭，会更重视邻里社交，对社区圈层更为挑剔。

　　国际学校周围更具圈层社交价值的别墅社区，正是占据了这一附加价值的核心。

　　中央别墅区的租金也会下行？

　　以前在中央别墅区投资买房看租金，如今这个价值观却未必适用。

　　首先是首都国际机场功能疏解带来的租房人群外迁。随着大兴国际机场即将投入使用，东航、南航等国内外航空公司航班将转移，导致大量航空公司人员及配套服务人员外迁。

　　而航空公司人员是顺义地区租房需求最大的人群之一，工作的特性决定了机长、航空公司高管更愿意在中央别墅区租房，这样还能照顾到家庭和孩子的教育。

　　其次是留学市场发生的变化。前不久一条消息引起了房小评的注意，今年斯坦福等美国名校的中国留学生录取数量急剧下降，甚至为零。这与当前两国的贸易争端不无关系。

　　顺义多家国际学校是瞄准美国8所常青藤名校培养学生的，名校招录机会的降低，将直接影响国内家长送孩子就读国际学校的积极性。

　　虽然顺义中央别墅区的教育租房需求依然存在，但我们需要注意的是，随着宏观经济走缓，新兴财富人群的增速放缓、规模下降，能够支撑孩子上国际学校的家庭数量在减少。再加上赴美留学申请到名校的几率越来越低，瞄准“藤校”进行精英教育的国际学校吸引力在下降。

　　再次，顺义近两年的住房供应规模在快速增加，供应结构也在分化。

　　之前顺义房租高的主要原因是国际教育和跨国公司高管的租房需求偏高端，家长带孩子来这个区域上国际学校，更看重社交圈子，同时多为父母一方专职带孩子，家里多数有老人或者保姆同住，对居住面积需求也较大，而区域内别墅社区可供出租的房子比较少，供不应求所致。

　　近两年，顺义新增住宅项目较多，还出现了限竞房别墅。对于为孩子教育来租房的家庭来说，此类低总价别墅较之前的别墅产品便宜很多，还可以解决家庭人口居住问题。无论是低总价、低租金别墅投放租赁市场，还是租房家庭选择购房，都会对租赁市场供需关系产生影响。

　　综合以上因素，未来中央别墅区租金下行压力较大，中央别墅区投资买房看租金的做法已不适宜。

　　区域内新项目怎么选？

　　既然单看租金的购房逻辑不再适用，那么中央别墅区新建商品房是否值得购买呢？盘点中央别墅区新入市和即将入市的项目，可以看到入住这一区域的门槛已经降至500万元以下。

　　从项目分布位置上来看，后沙峪板块，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个临近罗马湖的项目相邻，可谓罗马湖“三兄弟”。项目所在片区2公里生活半径内包括中粮祥云小镇、金地中央世家临街商铺、北京市鼎石学校、海嘉双语学校、海德京华双语学校、培德书院。3公里生活半径可囊括中央别墅区70%配套资源。

　　公园十七区实景图

　　公园十七区项目沙盘

　　这几个项目看似区域优势明显，但同样存在一些问题。1、区域未来一段时间供货量大：祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目供应超过3000套，而且都是70/90产品，小户型供大于求；2、人口密度大：三个限竞房加上中铁回迁房项目，未来区域入住人口将增加万人以上，区域舒适度有待考证；3、距离轨道交通较远：选择70/90产品的刚需族对地铁出行依赖较大，而最近的地铁站是4公里处的15号线后沙峪站。

　　说完区域再看社区，祥云赋与建邦·顺颐府都采用了“高低配”，这种别墅与洋房混合社区的弊病在于公共区域空间小，别墅居住静谧性差，洋房居住密度大。公园十七区虽然是纯洋房社区，公共空间明显改善，但凹字型布局把低层大户型放在中间，两侧放高层小户型的做法，显然不如大户型在南，小户型在北的布局合理。

　　这个区域的市场如何？去年开盘的祥云赋总计979套房源，至今已成交239套，销售共计16.42亿元。从成交来看合院别墅的去化率要好于洋房。显然别墅更契合购房人来中央别墅区置业的需求。

　　所以，对计划投资后沙峪小户型限竞房的购房人，房小评劝君早日回头，毕竟四环还有单价6.7万元／平米的限竞房可选。如果是冲着限竞房别墅来的，不妨看看新国展的诺德·阅墅。

　　位于新国展板块的诺德·阅墅就在优山美地D区北侧。相比优山美地D区总价2200万元／套起的别墅，诺德·阅墅1200万元／套起的价格，加上容积率只有1.01的纯别墅社区定位，以及新国展区域内更为成熟的配套，条件十分诱人。

　　别墅社区的保值增值对产品设计和后期物业要求较高，但这些并不是国企擅长的。同时别墅的装修成本很高，以220平米的诺德·阅墅上叠为例，含软硬装＋电器每平米6000元的装修，总费用约132万元。即使按150元／平／月的价格计算租金收益，收回装修成本仍需3.3年时间，而年投资回报率仅1.7%。显然这个收益率并不能让人动心，与其投资不如自住。

　　位于天竺板块的万科天竺悦府，可以说是四年前天竺悦城的翻版升级之作，也是中央别墅区为数不多的纯商品房项目。现在天竺悦城120平米户型1.5万元／月的租金和小区95%以上的入住率，让投资这个项目的收益率比较有保障。同时天竺悦府中央空调新风＋除霾＋恒湿，E0级全屋精装，也为项目增色不少。

　　万科天竺悦府项目沙盘

　　万科天竺悦府样板间

　　不过项目自身带有一些无法回避的硬伤。1、土地取得时间是1994年，按2021年交付算，到手还剩42年；2、项目北临交通主干道天北路，1-2层为底商，周边环境嘈杂；3、整个小区仅一栋楼（6个单元124套），社区不成规模；4、地下为人防工程，车位没有产权，只能租赁。

　　虽然有万科物业加持，但天竺悦府临路的硬伤势必影响租金。同时天竺悦府6.2万元／平米的均价，要高于旁边舒适度更高的万通天竺新新家园二手房。

　　显然高房租的中央别墅区近几年房价补涨速度也很快，尤其是限竞房价格，一点不比城区五环内的项目便宜。对于刚需购房人来说，这里的国际配套并不是主要诉求，而出租收益也与其无关（毕竟只有一套房），关乎出行便利的轨道交通优势并不明显，如此，小户型产品反而卖不过别墅。

　　而区域别墅产品单价的天花板并不高，在未来租金看空，房价普遍不涨，交易频次变低的情况下，投资属性已经被淡化。总价似乎成了新入市项目pk区域二手房别墅的唯一利器。

　　那么中央别墅区即将入市的这四个项目（不含祥云赋）各自产品竞争力如何呢？我们下期测评接着聊。最后放上一张图，以便大家理性判断。

　　数据来源：中国房价行情网

　　往期回顾

　　【楼盘评测】没有价格优势的四环限竞房，值不值得买？

　　【区域测评】奥北别墅区的割裂感

　　【区域测评·青龙湖专测②】中国的“达沃斯”，“路”在何方？

　　【区域测评·青龙湖专测①】这是海拔仅71米的泄洪水库！

　　【楼盘测评】老板买房也要考虑“996”，顺义别墅“同区不同命”

　　【楼盘测评】购买力回城，门头沟陷滞销，檀香府推特价房

　　【楼盘测评】还有688套！限竞房“爆款”即将再临

　　【楼盘测评】相爱相杀，颐璟万和PK金悦府，谁赢？

本文首发于微信公众号：中国房评报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。