【楼盘测评】金融街金悦郡：属于通州还是亦庄？取证才知道

　　多年没有住宅新盘供应的通州马驹桥，久旱逢甘霖。区域首个限竞房项目，金融街(000402,股吧)金悦郡进入推盘倒计时。

　　通往马驹桥的路上，硕大的金融街金悦郡广告牌上写着“中国亦庄，新生代精质共悦住区”。

　　一个身在通州的项目为何打着亦庄的旗号？这个项目到底在哪？

　　上周末，房小评实地踩盘拆“盲盒”。

　　行政管理在通州

　　也许是因项目还未正式推广，几个电商销售平台的电话打下来要么无人接听，要么指错路。

　　不过凭着朋友圈的硬实力，房小评还是找到了金融街金悦郡位于亦庄金色漫香林六区底商的临时售楼处。

　　大堂无接待，上楼无引导，要不是墙体上的广告，这个售楼处还真难找。

　　金融街金悦郡的临时售楼处已经开门迎客，但到访的购房人并不多。

　　听过销售的介绍房小评才知道，原来这里距离项目还有10公里，地块上的售楼处还在建。

　　项目位于通州马驹桥合生世界村西侧，1700户的大社区分为南北两个地块，并配建一个4000平米的幼儿园。

　　2.2的容积率，整个社区居住密度适中，而且没有东西向户型，具有均好性。拿地楼面价2.2万元／平米，限均价4.5万元／平米，之间的价差有很大的想象空间。

　　87平米主力户型中不乏三面宽的网红户型和L型转角大飘窗。同时全部洋房板楼的设计与设备平台赠送、飘窗赠送，让金悦郡的得房率较高。

　　在久未有新房供应的马驹桥，这样的产品力优势明显。

　　听过销售一番讲解，房小评提了一个关键问题：项目算通州还是亦庄？如果是二套房需不需要三年通州社保？

　　在马驹桥置业的买房人最关心的除了价格，就是“双限购”问题。

　　虽然马驹桥板块已经被划入亦庄，但现阶段行政划分上还属于通州。这里的二手房依然要按照通州“双限”来执行。

　　这就意味着，能买马驹桥房子的业主，要么是拥有北京市户籍或北京工作居住证购买首套，要么是非京籍则既要“满五”又满足连续三年在通州缴纳社保或者纳税。如果是购买二套，则需要北京户籍落户通州满三年，或者连续三年在通州缴纳社保或纳税。持有北京工作居住证也要连续三年在通州缴纳社保或纳税。

　　这样看来，马驹桥二手房房价之所以不高，与通州“双限购”直接有关。接盘侠少了，房价上升的空间也小了。

　　金融街金悦郡销售表示，项目算通州还是算亦庄，要到取证时才知道。

　　有行业人士指出，现阶段马驹桥板块的规划和税收已经并入亦庄管理，但行政划分仍在通州，所以仍要执行“双限购”。

　　无论是把广告打在亦庄，还是把临时售楼处开在亦庄，打着“中国亦庄”旗号的金悦郡，已经将目标客群定位亦庄。

　　而金悦郡主动贴上亦庄标签的另一个原因，是想避开人们对马驹桥的固有印象。

　　马驹桥的短板

　　提起马驹桥，最让人揪心的还是交通。

　　这个区域一直没有轨道交通，六环路又将区域一分为二，每天早上马驹桥都要上演千军万马过独木桥的场景。

　　马驹桥一号桥南侧小区很多，珠江逸景家园、温馨家园、晶彩亦庄、合生世界花园、合生世界村、东亚瑞晶苑、融科香雪兰溪、融科钧廷，还有未来的金融街金悦郡，都是1000户以上的大社区，有的社区甚至超过3000户。

　　由于没有轨道交通，住在马驹桥的居民早早就买车代步，私家车已经多到没地方停。融科钧廷南侧的道路已经变成了一个停车场，而金悦郡北侧的临时停车场也是满满当当。

　　此外，马驹桥一直在扩大发展的物流产业也加重了区域交通的拥堵。

　　现在距离金融街金悦郡最近的地铁站是亦庄线同济南路站，距离大约4.5公里。与金悦郡一街之隔的合生世界村业主表示，早上7点出门，7点半能到地铁站就不错了。

　　据金悦郡销售讲，未来21号线，也就是北京两大机场的联络线将在马驹桥镇设站，距离项目约2公里。

　　乍一听上去，出门终于有地铁坐了，可转念一想这条地铁是个大外环啊，进城还得去换乘。

　　困扰马驹桥的交通难题，一时半会儿还解决不了。

　　此外，马驹桥外来人口的快速增加，使得原有的教育资源越发紧张。

　　从绘制的项目位置示意图上可以看出，金融街金悦郡售楼处位于金桥幼儿园南侧，珠江逸景家园的对面，而项目地块位于合生世界村的对面。

　　该地块四至范围为东至环景西一路道路红线，南至景盛南二街道路红线，西至环景西二路道路红线，北至景盛中街道路红线。

　　百度地图显示通州马驹桥片区划线（蓝色虚线）刚好把金悦郡隔在了外面。同时被隔在外面的还有合生世界村E区。

　　虽然2019年金桥小学的招生范围内有合生世界村E区，但考虑到学校划片区域内这么多大型社区，只有一个公立学校，入学名额的紧张程度，让每个家庭都不会放过优先名额的争夺。

　　其实通州马驹桥板块内的学校不少，但都集中在马驹桥镇（六环内），从招生范围来看，未来金融街金悦郡的业主，估计也要加入到争抢金桥小学优先入学的队伍中。

　　僧多粥少，家长压力不会小。

　　“小时候，村里很多路都是沙石路，路两边还种了花草。那时学校门口，大街两边，做小买卖的都是本地人，更不会拥堵。”

　　一位在这里长大的朋友感叹，自从2000年以后，亦庄快速发展，工厂大量招聘工人，外埠务工人口开始涌向居住成本低廉的马驹桥。

　　与发展高新产业为主的亦庄相比，以物流产业起家的马驹桥即便行政管理归到亦庄，距离亦庄式腾飞仍有很长一段路要走。

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