谁用12亿“进港”？果然是大悦城

撰文 | 黄高航

编辑 | 简佳

不出所料，大悦城(000031,股吧)将西安国际陆港三宗地块收入囊中，证实了金融棒棒糖的推测。

6月9日，陕西省公共资源交易中心官网披露西安国际陆港文汇置业、文兴置业和文盛置业三家公司各70%股权转让结果，受让方为大悦城控股集团股份有限公司（大悦城）。

想必糖豆们还记得，5月25日，金融棒棒糖刊文《陆港12亿“引资”：谁入法眼？》，并提出“猜想：大悦城似有先机”，推导大悦城大概率角逐通过，不曾想结果来得如此之快。

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底价12.35亿拿下3家公司

这次事件的经过相信糖豆们都很清楚，不妨再简单回顾。

5月6日，西安国际陆港文化体育产业有限公司（以下简称陆港产业）拟以总价12.35亿元转让旗下文汇置业、文兴置业和文盛置业3家公司各70%的股权，并规定两项具体受让条件，其一是受让方或其实际控制人须具备在西安运营面积超过10万平米商业购物中心的能力与经验，其二是2019年获得过3次以上（不含3次）国际购物中心协会（ICSC）颁发的中国购物中心&零售商大奖。

6月9日最终结果出炉，大悦城顺利通过条件“考核”，以底价12.35亿拿下上述3家公司各70%股权，证实了金融棒棒糖旧文中的推测。

我们着重了解一下成交的具体细节。

据陕西省公共资源交易中心官网国有产权交易一栏的中标/成交公示页面显示，三个标的具体价格如下：

文盛置业70%股权评估价格39007.27万元，文兴置业70%股权评估价格44771.98万元，文汇置业70%股权评估价格39692.13万元。

而3家公司各70%的股权转让底价和成交价格与评估价格均保持一致，合计约12.35亿元。

▲数据来源于wind

从上图可以看到，文汇、文盛和文兴三家置业公司，曾在2017年3月份分别以2.4亿、2.4亿和2.1亿元的成交价格，摘得西安港务区约100亩、98亩和87亩土地，累计约285亩，其中包括81亩商服用地和204亩商品住房用地。

至此，大悦城将进入文盛置业、文兴置业和文汇置业股东行列，获取上述几个地块，与西安国际陆港文化体育产业有限公司分别持有三家公司70%和30%股权，携手挺近国际港务区开发全运会板块地产项目。

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大悦城集团营收近338亿

回到此次事件的主角——大悦城（000031）。

大悦城成立于1993年10月，总部位于深圳，2019年初完成重大重组后，成为中粮集团唯一的地产业务平台，曾用名中粮地产（集团）股份有限公司和深圳市宝恒（集团）股份有限公司，是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，主营业务包括房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业等，立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，打造了壹号、祥云、锦云、鸿云四条品牌住宅产品线。

股权穿透图显示，大悦城共有10名股东，第一大股东明毅有限公司持股49.28%，董事和法人为陳彩娥，此外再无其他信息，第二大股东中粮集团持股比例20%，背后实控人为国资委，第三大股东为中国人寿(601628,股吧)保险，持股比例6.61%。

从财务表现来看，大悦城近5年营收和归母净利润持续增长，2015年至2019年，公司营收分别为135亿、180.25亿、140.42亿、141.20亿和337.87亿，这期间，2016年和2019年表现可圈可点，同比增长为31.34%和52.41%。归母净利润方面，公司近5年分别为7.22亿、7.2亿、9.45亿、13.89亿和23.78亿，增速不断放快。

作为长期专注于本土的财经观察者，看完大悦城整体情况，我们把视角回到西安，了解其与本土的“交集”。

糖豆们最熟知的就是曲江的大悦城购物中心，位于慈恩路与慈恩西路交汇处，总建筑面积14.65万㎡，作为西北地区首家大悦城， 2018年12月开业，当天吸引客流量28万人次，销售额突破1286万元。2020年3月，金融棒棒糖刊发《谁在“围攻西安赛格”？》，文中图表《西安重点商业项目2019年销售业绩（部分）》记录大悦城的“战绩”，开业第1年就取得了16.07亿元，排名第4，仅次于赛格、SKP和银泰开元钟楼店，作为“后浪”实力强劲。

金融棒棒糖在某众点评查询了消费者对大悦城的评价，从近1年的反馈数据看，大悦城在民众心目当中相当有认可度。

除此之外，大悦城布局西安不止于曲江大悦城购物中心，据2019年年报披露，位于浐灞区的西安悦尚锦云住宅项目，即四条品牌住宅产品线之一，以及西安上塔坡城中村改造项目，均属于公司旗下项目，前者于2019年8月开工，预计明年8月竣工，预计总投资近12亿元，后者或建设占地近千亩的中粮千禧国际区，计划总投资达250亿元。

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或建“港务区大悦城”？

6月16日，大悦城发布海报，庆祝公司成功入驻国际港务区，为全运会建设添砖加瓦、贡献力量，这也是金融棒棒糖所关注的焦点，那就是大悦城进驻全运会板块所在的国际港务区，会贡献什么样的力量？

我们从需求端出发，西安港务区自2008年成立以来，至今已经形成了以临港产业、商贸物流、电子商务、融资租赁、体育文化为主体的五大主导产业，同时，随着2021年第十四届全运会主场馆西安奥体中心、全运村、国际医院等重大项目的陆续开工建设，国际港务区的商务功能和城市生活功能逐渐完善。

与此同时，细数国际港务区重点建设项目，例如西安奥体中心，西安丝路国际会展中心，全运中小学，丝路酒店，西安港跨境电子商务创业园，新筑铁路综合物流中心，京东西北电子商务基地等，可以看出商务功能日渐完善，但在城市生活功能方面，对于大型商业综合体的需求始终存在。

具体对比西安区域版块主要商圈来看，城北拥有经开、龙首原和大明宫商圈，城南拥有小寨、大雁塔商圈，城内是钟楼和解放路商圈，城西为高新路和土门、三桥商圈，均拥有数十个甚至以上数量的商业综合体，反观国际港务区，目前被外界知晓的仅有华南城，以及入驻的华盛奥特莱斯等个别项目。

再看供给端，大悦城2019年年初刚完成重大重组，成为中粮集团唯一的地产业务平台，尤其是去年商品房销售及一级土地开发营收约为269亿，占总营收比重接近80%，由此不难看出，接下来必然在房地产业务集中发力。

这次摘得国际港务区住宅和商用性质地块，金融棒棒糖猜测，随着浐灞区悦尚锦云住宅项目的上路，住宅用地或继续用来打造公司壹号、锦云、鸿云四大品牌住宅产品，因为我们注意到，大悦城在重庆、成都、青岛、武汉等城市，出现四大住宅品牌产品共存的局面，西安自然不会被“特殊化”。

商用地块或契合自身定位，以及国际港务区对商业综合体的现有需求，继续开发建设大悦城购物中心。毕竟，从业绩来看，西北第一个大悦城购物中心在本土已经旗开得胜。

前期回顾

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