突发！成都封杀李嘉诚？和记黄埔早跑了！

　　研究员 佳佳

　　9月23日，一张和记黄埔地产（成都）公司被禁止融资的文件截图突然刷屏网络。《雪山财经》了解到，成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

　　突发！成都封杀和记黄埔

　　此次封杀比较突然，通知称，和记黄埔地产(成都)有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产(成都)有限公司进行重大资产重组提供帮助。

　　据悉，和记黄埔地产此次惹怒高新区监管者，与其刚进入成都即操盘的地王项目南城都汇有关。

　　《雪山财经》注意到，发出此通知的成都高新财政金融局要针对的目标，显然是李嘉诚在成都的公司。但吊诡的是，李嘉诚在2个月前，已经将和记黄埔地产（成都）有限公司连同公司名下的地产项目转让他人。也就是说，虽然被封杀公司还叫和记黄埔，但是跟李嘉诚已经没有关系，成都高新财政金融局虽然放了一炮，却打错了目标。

　　2004年，和记黄埔将成都列为西南地区的重点投资发展城市，以1030元/㎡拿下的成都高新区1036.47亩土地，总计21.35亿元，项目案名——南城都汇。

　　和记黄埔由此正式入驻四川成都，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。该项目位于成都高新区优质地段，临近金融城。周边配套成熟，交通便利。

　　但是卖了16年，南城都汇还剩有6000多套房源，当年楼面价不过千元的高新区新川板块楼面价已经高达20700元/㎡，这个项目依旧没开发完。

　　并且，在2006年，和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)以及中国建设银行(601939,股吧)，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

　　南城都汇项目共规划了8期，自推售以来常常荣膺销售冠军，是成都楼市著名的热销项目之一。已交付至6期，逾万户业主已入住。目前尚未开盘推售的7、8期，主体建筑也已经基本修成。

　　而自从2016年，以1.2万元/平米单价推出6期之后，至今的四年里，该项目一直在销售其商铺——新街里二期。

　　打晚了，李嘉诚早跑了

　　此事一出，和记黄埔母公司、亚洲富豪李嘉诚名下长实集团（01113.HK）回应称：“和记黄埔地产（成都）公司现在并非长江实业集团有限公司的附属公司，也不由集团控制”。

　　长实集团在回应中强调：“集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司的主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发专案均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。”

　　《雪山财经》注意到，早在7月23日晚，李嘉诚的长实集团(01113.HK)发布公告，出售成都南城都汇项目50%股权，作价约78.47亿元。买方为一家名为RZ3262019 Limited的公司，股东分别为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。

　　据和记黄埔地产成都公司内部员工爆料，7月23日17时，在事先毫不知情的情况下，禹州集团成都公司约30人到公司召开紧急会议，现场口头通知：和黄成都南城都汇项目将交由新公司禹州接手，所有员工带工龄转移至接手单位，但须于10日内签定“预支经济补偿金协议书”，预支补偿金N由禹州负责，特惠金最多2个月工资补偿，由和黄8月初支付给员工。关于员工的咨询协议内容、执行标准及具体赔偿时间，该口头通知人表示不清楚。

　　和记黄埔地产成都公司的员工表示，直到当晚看到长实集团的公告，才知道自己的公司“被卖了”。

　　和记黄埔当年拿地只花了约21亿元，如今近出售南城都汇50%股权即可获利38亿元，再加上该项目前期销售额超过180亿元。该员工认为公司在这个项目上赚的”盆满钵满”后，却对工作多年的150余位员工随意处置，让人心寒。

　　根据长实集团7月23日的公告，该项目包括第一期至第八期的住宅、商业项目以及停车场。成都南城都汇项目有23253户（包括住宅及商铺），在之前的销售活动中已售出16503户，最近出售的部分涉及剩余6750户及部分车位。

　　值得注意的是，公告还指出，和记黄埔地产成都公司主要从事物业发展，持有发展项目的投资。在交易完成前，该公司为公司间接全资附属公司。待交易完成后，该公司已不再为公司的附属公司，且公司已不再持有其任何股份或股权。

　　不过，长实集团在对澎湃新闻的回应中补充称，长实集团将在项目公司中保留一名董事，其将协助项目运营，住宅单位也将精装修升级后推出市场。

　　在成都高新区财政金融局下发改融资限制后，禹洲集团则对澎湃新闻表示前述函件“目前对项目融资没有影响,文件主要是关注的是项目公司”。且该楼盘项目目前6期已交房、7/8期已经基本封顶，住宅单位将精装修升级后即可推向市场，预计今年即可部分进行预售，明年即能有确认收入。

　　值得一提的是，项目目前基本已经竣工，融资需求不大。换而言之，尽管此次融资封杀显得来势汹汹，但雷声大雨点小，目标对象早已抽身走人。动作如此迅速，不知是否得到了内幕消息呢？

　　李嘉诚大陆捂盘赚了千亿

　　《雪山财经》梳理发现，李嘉诚在中国大陆的房地产开发史，就是一个捂地和捂盘的历史，通过捂地和捂盘，李嘉诚旗下的企业长江实业和和记黄埔在中国大陆豪赚不下千亿。

　　1989年，李嘉诚大举进入内地市场，成为香港在内地的最大投资者，与其他香港地产商一样，李嘉诚所投资的内地项目主攻高端市场，住宅开发以豪宅为主。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

　　但与此同时，其获取财富的方式也被诸多业内人士诟病，长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。

　　例如，1993年，李嘉诚旗下长江实业入股位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目，后对整个项目进行全资收购。2005年，项目突然停工，直到2008年誉天下第一期才正式落成。2018年，誉天下项目耗时开发周期25年终于全部完工，而此时地皮的价格已经从2000元/平方米涨至超4万元/平方米，升值逾20倍。

　　1999年，和记黄埔拿下东莞厚街名为海逸豪庭的项目，彼时因其占地面积高达7000亩被称为亚洲最大高尔夫别墅群。但和黄在拿地后，并未立即着手进入开发程序，而是闲置其95个月的时间，为此还被当地政府以土地闲置等原因征收近8000万元土地闲置费。

　　尽管被处罚，但开发速度并未因此改善，至2014年，这个开发长达15年的项目进度才刚刚过半。根据房天下数据，目前海逸豪庭的均价已超3万元/平方米。截至2020年7月，海逸豪庭尚未开发完毕。

　　2000年之后，长实与和黄加快了在北京、上海、广州、重庆等省市大举拿地的步伐，与此同时，其"捂盘"的财富密码也逐渐为人所知。

　　北京方面，和记黄埔曾抢在"8·31大限"（2004年国土部出台文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让）的最后一天拿下朝阳区姚家园的2H1、2H2地块，并约定开工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。

　　随着时间的推移，该项目的建设周期不断被拉长。该项目被分成五期，其中一期竣工时间已延迟至2007年12月，三、四、五期更是要到2021年12月才完成。

　　上海方面，2001年，和记黄埔通过协议方式从古北集团手中以总价3.9亿元获得上海古北新区1区14号地块，也即御翠豪庭项目。按项目整体约18万平方米的建筑面积计算，楼板价仅有2167元/平方米。年报显示，至2003年底，项目完成的百分比仍维持在1%。2005年底，项目第一期住宅完成60%，按规定已达上海市的新房预售标准，但项目依然未能推向市场。

　　直至2007年，该项目才首次开盘，售价3.6万元/平方米；而到2009年最后一次开盘时，报价已涨到7万元/平方米，是当初楼面地价的32倍多。

　　2006年，长江实业斥资22亿元，买下上海真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块，面积约19.7万平方米，平均楼板价在3055元/平方米左右，为高尚领域所在地块。

　　同样在三年后，项目才正式开工，拿地近5000天后的2019年5月，项目终于正式开盘。

　　值得一提的是，2012年7月1日，国土部颁发的新《闲置土地处置办法》正式施行，该《办法》规定："未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。"

　　其中还提及："已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。"

　　2006年，长江实业斥资22亿元，买下上海真如城市副中心推出的第一幅巨量核心地块A3-A6地块，面积约19.7万平方米，平均楼板价在3055元/平方米左右，为高尚领域所在地块。

　　同样在三年后，项目才正式开工，拿地近5000天后的2019年5月，项目终于正式开盘。

　　值得一提的是，2012年7月1日，国土部颁发的新《闲置土地处置办法》正式施行，该《办法》规定："未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。"

　　其中还提及："已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。"

　　新《闲置土地处置办法》出台后，李嘉诚和他的长实系地产开发速度并未大幅提高。

　　从2013年开始，关于李嘉诚“跑路”的消息开始不绝于耳。2013年，李嘉诚以26亿元的价格出售了广州西城都荟广场；2014年时，他又以57.5亿元的价格，卖掉了北京三里屯地标建筑盈科中心；2015年以5.2亿元的售价卖掉了香港新界商业地产物业盈晖荟等。

　　2019年10月份，长实又以40亿元的价格出售了大连市西港区一个开发项目，融创中国买下了该项目土地。而在2011年，长江实业仅是以19亿元的价格获得了大连市的这片土地开发权。

　　近日，李嘉诚又要“跑路”的消息在房地产圈内盛传，李嘉诚计划出售位于北京，上海的两处住宅和商业综合体物业，价值高达500亿元，这是继2013年到2015年出售300亿元资产后的又一大动作。

　　《雪山财经》不完全统计，从2013年到2019年，长江实业在内地套现1700亿元以上；2011年到2020年，长江实业在亚洲套现将近2500亿元，李嘉诚抛售的内地资产，占到整个亚洲资产的70%。

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