市值观察丨奥园境外债回暖，主动管理负债、指标持续优化

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　　来源：市值观察（ID：shizhiguancha）

　　近期公开市场消息显示，中国奥园（3883.HK）境外债的二级市场价格正逐步回稳。据了解，此前受外围信息影响，市场情绪偏弱，中国高收益美元债市场整体受压，目前这一情况已经得到缓解。

　　早前4月初，中国奥园公布的2021年第一季度合同销售显示，一季度该公司物业合同销售额累计约人民币300.2亿元，较2020年同期增长110%。

　　公开资料显示，4月以来，中国奥园先后获20余家中外资机构发表报告，一致认可奥园稳健的业绩增长及发展前景。业内人士评论，稳健的财务、充足的现金流、及不断优化的债务情况，是奥园未来规模及盈利持续增长的基石。

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　　现金回款破千亿，流动性充裕

　　年报数据显示，2020年，奥园实现物业合同销售人民币1330亿元，圆满完成全年目标，同比增长13%，稳居全国三十强。同时，2020年奥园的营收及盈利录得双位数增长，营业额同比增长34%至人民币677.9亿元，归母净利润同比增长41%至人民币59.1亿元，归母核心净利润同比增长18%至人民币48.6亿元。

　　2020年，面对疫情带来的挑战，奥园积极盘活库存，促进新盘去化，实现营运现金净流入及净资产的稳步上升。此外，在规模增长的同时加快销售资金回笼，确保现金流安全及可持续发展。

　　值得留意的是，2020年奥园现金回款率提升至85%，现金回款突破千亿达到人民币1,131亿元，在行业中属优秀水平。截至2020年底，中国奥园的现金储备达到700亿元，现金短债比是1.3倍，现金足以覆盖短期负债，财务安全指数高。

　　另据年报数据显示，截至2020年底，奥园已售未结物业合同销售约人民币1,960亿元，锁定公司未来业绩增长空间。

　　奥园管理层于业绩会上透露，2021年，奥园会按照既定的计划，加快落实转化可售资源，盘活库存及加快项目交付结转，确保应收账款回笼，同时逐步增加投资性物业及其他资产业态，持续提高多元化收入，提供稳定现金流。

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　　主动管理负债，财务指标持续优化

　　当前，房地产行业进入精细化管控新阶段，“三道红线”等融资新规亦引导房企向稳健、健康方向持续发展。

　　在规模保持增长的同时，奥园坚持审慎的财务管理，通过促回款、调节奏、降成本、快交付等手段实现降低负债、增厚净资产的目标，保持财务的稳健。

　　年报数据显示，于2020年12月31日，奥园整体有息债务为1149亿，剔除预收款项后的资产负债率较2019年同比下降3个百分点，净负债率位于红线之下，整体安全可控。此外，2020年奥园的平均融资成本7.2%，亦较2019年同期有所下降。

　　2021年1月，奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据，进一步创奥园债券发行成本新低。2月，发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创奥园美元债最长发行年期。

　　3月8日，奥园成功获授合共18亿港元三年期境外银团贷款，按香港银行同业拆息（HIBOR）/伦敦银行同业拆息（LIBOR）加4.30%的年利率计息。

　　同时，奥园注重企业信用，于2021年3月提前赎回2021年9月到期5亿美元及1亿新加坡元境外债。

　　奥园管理层透露，计划未来三年有息负债年降幅不少于5%，净资产年复合增长率15%或以上，推动财务指标持续优化，尽早达到三条红线要求。

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　　授信总额度达2550亿元

　　获大行看好

　　受益于经营情况的不断提升，奥园在资本市场授信额度良好，截至2020年12月31日，奥园授信额度总额约为人民币2,550亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1,348亿元。

　　2020财年业绩报告后，奥园先后获二十余家中外资机构发表报告，一致认可奥园稳健的业绩增长及发展前景。

　　德意志银行、法国巴黎银行-晨星、安信国际等认为，奥园主动管理债务，保持纪律性购地，预计2021-2023年每年有息负债规模不少于5%降幅，优化资产负债结构。

　　此外，于2020年12月31日，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币6,730亿元，其中大湾区占比97%。未来三年，奥园城市更新项目预计转化可售货值约人民币1,600亿元。海通国际、摩根大通、野村证券等预计奥园城市更新项目平均毛利率35%至40%，随着加速转化将拓宽土储并提高利润水平。

　　另据了解，进入2021年以来，奥园以追求高质量发展和实现精细化管理为目标，果断推动企业内部组织架构、管理架构的调整，为企业效益和产品竞争力及服务水平提升带来积极帮助。

　　随着行业基调趋于稳定，未来房地产行业将有利好基本面好、财务稳健的房企，可以预见的是，随着财务、经营等各方面指标提升，奥园也将迎来新的发展周期。

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