业绩预告大逆转，渝开发高层人员调整前向大股东借款，项目并购有望成为新出路

　　近日，渝开发(000514)披露2021年度业绩预告，该公司预计2021年度归属于上市公司股东的净利润为14,584万元至18,959万元，同比增长9%至42%。扣除非经常性损益后的净利润为15,407万元至20,028万元，同比增长41%至84%。

　　由于房企销售回款滞后，项目结转利润存在时间差等原因，2021年前三季度，渝开发业绩表现不佳，营业利润连续三个季度录得负数。数据显示，2021Q1-2021Q3渝开发的营业利润分别为-3,083.30无、-3,642.98万元以及-5,110.57万元。

　　最新的财报显示，在2021年的第三季度，归属于母公司股东的净利润为-2,243.43万元，同比下降186.33%；扣除非经常性损益后的净利润为-959.62万元，同比下降69.82%。对于，此次公司实现业绩增长，渝开发表示主要系房地产项目结转规模增加所致。

　　新总经理来自大股东重庆城投

　　据了解，在2021年12月底，渝开发董事长、总经理同时提交辞职。根据公告，董事长王安金先生因工作调动原因，提请辞去公司第九届董事会董事长、董事会战略委员会及提名委员会相关职务申请，辞职后不在公司及控股子公司任职。总经理艾云先生因工作调整原因，提请辞去公司总经理职务，辞职后继续在公司担任董事及董事会专门委员会相关职务。

　　值得一提的是，原公司总经理艾云辞职后不久，被选举为第九届董事会董事长。同时，根据公司董事长艾云先生提名，同意聘任罗异为公司总经理，提名罗异为公司第九届董事会董事候选人。

　　根据公开资料显示，新总经理罗异来自大股东重庆城投。罗异曾任重庆市城市建设投资公司财务部干事、投融资部副经理；重庆市城市建设投资(集团)有限公司投融资部经理、财务部部长、股权管理部部长、副总会计师；渝开发副总经理、党委委员、重庆药品交易所股份有限公司董事、中交航空港有限公司董事、重庆港九(600279)董事。现任渝中区人大代表、渝中区人大财经专委会委员、渝中区人民代表大会财政经济委员会副主任委员、重庆兴农融资担保集团有限公司董事、渝开发党委副书记。

　　人事变动前，渝开发再次向大股东借款

　　在人事变动前，渝开发发布了向大股东借款公告。根据公告，渝开发向重庆城投借款人民币6.85亿元，期限为一年用于公司生产经营，借款利率执行中国人民银行最新公布的一年期（含一年）贷款基准利率。

　　在2021 年 1 月 1 日至该公告披露日，渝开发与重庆城投及其控制子公司累计已发生的各类关联交易的总金额为 1.12亿元。若本次借款 6.85 亿元全部提取，按照目前中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%估算，1 年产生利息约为 0.30 亿元，此笔借款事项关联交易金额合计约为 7.15 亿元。

　　根据公开显示，渝开发连续几年账面上均有向大股东大额的借款记录。数据显示，2019-2020年末以及2021年上半年，其他应付款中，控股股东借款及利息的期末余额分别为5.01亿、13.84亿以及12.74亿，占总资产的比例分别为7.71%、18.11%以及15.41%。

　　渝开发的整体资产相对优质，近年来的资产负债率在50%上下，权益乘数在2倍左右。根据兴业证券(601377)计算，2021年上半年，渝开发的剔除预收账款的资产负债率为53.68%，净负债率为-0.54%，现金短债比为2.32，“三条红线”均未踩线。

　　项目并购潮流下，大股东借款利率相对偏高

　　近来有关房地产项目并购的事件不断，此前融创、世茂、雅居乐等相继出让项目股权，地产行业项目并购颇有山雨欲来风满楼之势。建发地产和招商蛇口(001979)两家房企成功发行并购票据；招行支持华润置地并购投融资业务，额度达230亿元。

　　在1月6日，据相关媒体消息，银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

　　从招商蛇口发行的2022年度第一期中期票据(并购)结果来看，2022年度第一期中期票据（并购）（品种一）发行利率为2.89%，2022年度第一期中期票据（并购）（品种二）发行利率为3.80%，均低于一年期贷款基准利率4.35%。

　　在2021年，渝开发发行的中期票据发行规模3.3亿，票面利率为3.6%，也低于一年期贷款基准利率4.35%。在项目并购潮流下，大股东借款利率相对偏高。作为少有的优质地产商，并购票据、并购贷款有望成为渝开发新的融资渠道。

　　不过，对于目前地产行业项目并购，也有业内人士认为，房地产企业之间合作项目的股权收购并购将率先发力，但如果要大规模开展，还需多个具体政策的支持与配合。