昆百大A:计量模式拯救财报 为其他公司做表率

2008年07月13日10:39  来源:  

  “提升”业绩

  近日,昆百大A公告称,预计2008年上半年净利润将比上年同期减少50%至95%之间,具体原因有二,一是公司联营企业昆明吴井房地产开发有限公司目前正处于项目开发阶段,项目尚未产生收益,同时由于营销推广的投入导致其目前尚处于亏损期,公司需按照持股比例49%分担其亏损;二是由于公司流动资金贷款规模扩大及银行贷款利率上升,使公司财务费用较上年同期有较大幅度增长。

  不过,计量模式的转换在一定程度上为昆百大A半年报的业绩减少提供了缓冲;同时,也为未来公司业绩的提升留下了空间。

  转换计量模式之后,预计昆百大A2008年上半年归属于母公司所有者的净利润与会计政策变更前相比,预计增加约170万元,具体是因为2008年6月1日起采用公允价值计量投资性房地产后,对投资性房地产不再计提折旧或摊销,并需对前5个月已提折旧及摊销进行相应调整。

  也就是说,昆百大A对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时,需要按年限平均法计提折旧,预计使用年限为35年、预计净残值率为5%;当对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,不对其计提折旧或进行摊销,并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

  可见,这种折旧与摊销费用的减少只是提升未来业绩一个方面。如果昆百大A的投资性房地产继续升值的话,其也将不断受益于“公允价值变动收益”。

  估值问题

  就会计准则制定而言,允许以公允价值模式计量投资性房地产,主要目的在于提高会计信息之于投资者的决策有用性。

  正如昆百大A所介绍,由于公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业,物业价值增值较快,升值潜力较大且预计将会持续,因此在成本计价模式下,账面净值随折旧和摊销而不断减少,无法体现投资性房地产的增值部分,低估了公司价值,不利于投资者了解公司的真实情况;采用公允价值模式计量投资性房地产,有利于增强公司财务信息的真实性和可靠性,能够及时反映公司的变化,便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果,为其决策提供更有用的信息,符合全体股东的利益。

  近年来,随着国内楼市价格高涨,投资者早已开始在估值中将类似投资性房地产的升值因素考虑在内。然而,由于所获得估值相关信息的来源不同,计算方法各异,更存在对公允价值理解与具体测算上的疏漏,对同一家公司的估值往往存在较大分歧。

  比如,有投资者在测算某上市公司商业地产升值时,未考虑到巨额递延所得税负债的问题,从而导致估值的虚高。这样,如果上市公司能够采用公允价值计量投资性房地产,并予以充分披露,无疑会更有利于投资者的决策,尤其是投资性房地产占资产总额比重较大的公司。

  然而,目前的情况却似乎背离于此。财政部会计司日前发布了《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》(下称“分析报告”),其中介绍,1570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家上市公司,占40.13%,这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式;仅18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,占有此类业务公司数的2.86%。

  应用两难

  至于投资性房地产公允价值计量模式未被上市公司普遍采用的原因,既有会计准则方面相关条件的限制,也有监管层谨慎性的要求。

  比如,“投资性房地产”准则规定,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

  同时又规定,采用公允价值模式计量的,应当同时满足两种条件,一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。准则应用指南对“所在地”进行了具体的限定:所在地,通常是指投资性房地产所在的城市;对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。

  证监会在《关于做好与新会计准则相关信息披露工作的通知》(证监发[2006]136号)中也曾指出,要谨慎适度选用公允价值计量模式;同时,重点强调了投资性房地产问题,要严格划分投资性房地产的范围,谨慎选择后续计量方法。

  并且,该文件具体规定,上市公司应严格对照新会计准则的要求合理划分投资性房地产的范围,谨慎选择投资性房地产的后续计量方法;通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

  财政部会计司分析报告中介绍,投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元,占有此类业务18家公司净利润的2.61%,占1570家上市公司净利润的0.23%。

【作者:钟观 来源:证券市场周刊】 (责任编辑:王凝墨)
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