京沪深房地产市场“小阳春”调查(图)

2009年03月26日03:37  来源:
证券时报记者 张 达 张若斌 李 坤

  编者按:作为全国房地产市场的风向标,北京、上海、深圳三地房地产市场在今年首季迎来“小阳春”,不仅成交量明显放大,甚至有部分楼盘开始涨价销售且依然抢手。这是否意味着三地房价已经见底,楼市真正回暖了呢?在当前宏观经济并不明朗的形势下,楼市这种繁荣的真实性如何?繁荣的依据何在?将来的前景又将如何?证券时报北京、上海、深圳三地的记者就此进行了调查采访。

  楼市迎来“小阳春”

  北京:价跌量增

  经历了1月份的市场低迷,进入2月份,北京无论是一手房还是二手房的成交量都有所回升,其中二手房成交明显好于一手房。北京市房地产交易管理网公布的数据显示,1月份二手住宅网签量为7548套,2月份达到9511套,环比上涨25%左右,创北京二手房成交14个月来的新高。

  而价格方面,一手房和二手房的价格均仍处下降通道中。数据显示,1月份一手房的成交均价为10486元,2月份是11415元,同比下降12.4%,与去年8月的最高成交价14052元相比下降了18.8%;二手房2月的成交均价为10900元,同比下降11.5%,环比下降3.4%。

  受到2月交易量持续攀升刺激,进入3月,更多开发商加入了降价促销行列,看房、购房人数激增,北京新房成交量继续保持强劲上涨势头。中信证券(600030,股吧)的研究报告显示,进入3月以来,北京一手房日均认购面积(包括现房)达2.73万平米,同比上涨28.1%;签约面积(包括现房)达7.33万平米,同比上涨86.4%,与去年3月15日后市场出现的疲态相反,销售继续大幅走高。

  中国指数研究院的最新统计显示,上周北京市有2700余套商品住宅期房批量入市,市场供应量明显增加,价格则基本呈现“西涨东跌”趋势。而在2月份,北京67个典型区域价格涨跌互现。从各环线价格变化看,四环内各板块总体表现为“东涨西跌”的不平衡局面,五环外除京开高速沿线板块外,其他各板块价格均呈现下跌走势。

  近期开发商在价格方面表现出截然不同的态度。一方面,大部分开发商仍坚持低价策略,不断推出新的折扣和优惠;另一方面,一些开发商则选择悄然涨价几百到数千元不等。据统计,北京市场上有近30个项目的价格有不同程度的上涨,多数楼盘提价的幅度超过10%。

  上海:二手房开始惜售

  数据显示,3月份第2周上海商品住宅成交量回到2007年10月份的市场高峰水平,全市共成交商品住宅32.38万平方米,环比大幅上升38.3%。

  业内人士告诉记者,由于单周的平均成交价格受新开楼盘位置影响较大,一般不具备参考意义,更值得关注的是二手房的挂牌和“跳价”现象。目前,随着成交量的不断攀升,二手房市场房东的心理也因此发生微妙变化,部分区域出现房东试探性跳价的现象。汉宇地产相关人士介绍说,二手房全市挂牌量环比在下降,3月份上半个月全市所有二手房挂牌量为13538套,这一数据仅为2月份的40%。这意味着惜售现象又开始在房产市场出现。

  “买涨不买跌”是中国楼市的惯例,目前银行信贷放松和居民投资出路受阻,为楼市重启创造了最好的外部环境。某楼盘销售负责人告诉记者,适当减少供应面积和投放房源,能有效拉动刚性需求,更易获利。他还私下透露,从年初开发商与代销机构签署的销售协议显示,开发商更关注平均单价而不是销售量,因此代销机构只愿意在底价之上出货,而无需为交易量担忧。

  有分析指出,一两个月的成交迅速放量并不能说明楼市已经回暖,整个2009年上海楼市成交量还将保持“箱底震荡”格局。开发商借机涨价,会使部分对价格非常敏感的购房者退而观望,导致成交量增长乏力,甚至重新回调。近几年的历史数据显示,上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500万平方米左右,据此衡量,2月份78万平方米成交量仍处于低迷区间。当然,近期连日成交近千套也说明,2月以来的楼市回暖还在继续。按目前情况,上海3月商品住宅成交量可能突破100万平方米,达到历史平均的合理水平,如果在这一成交水平上保持一个季度,基本可以认为是一波中期反弹。如果月度成交量能达到150万平方米,则基本可以认为楼市走出冬天,真正步入春天。

  深圳:成交大增房价持平

  “实在没有想到,深圳的楼市最近会这么火。”已在深圳看房很长一段时间的张军颇感疑惑。在他看来,现在网络、报纸上铺天盖地都是楼市成交量增大、房价上涨的消息,让人有点难以置信。因为在他的印象中,深圳很多楼盘的楼价并没有什么大的跌幅,依旧超出他的承受范围。

  但事实确实如此。深圳房产交易中心的数据显示,今年春节过后,深圳的楼市成交量开始回升,新房成交量从1月份的4445套上升至2月份的5275套,截至3月22日,深圳楼市3月前三周的新房成交量达到5037套。尽管这一数据仍低于2008年最后两个月的成交量,但成交逐月回升的势头还是很明显的。

  深圳楼市的回暖在个别楼盘的持续热销中可以得到佐证。上周,万科金域华府楼盘再次以219套的成交量第6次获全市楼盘成交龙虎榜冠军。据记者了解,随着该楼盘的热销,其销售单价每平米也上涨了1000至2000元,达到1.3万至1.4万元/平米。

  从成交价格来看,张军的感觉没有错。近一年来,深圳的平均房价仍然在1.1万元/平米之上,并且已连续3个月没有较大变动了。

  在二手房方面,深圳楼市的成交也相当热闹。数据显示,今年3月份的前3个星期,二手房成交量已达6933套,不仅大大超过新房成交量,而且与2007年同期基本持平。其中最近一周的日成交量达到370套以上,甚至有3天的成交达到500套之上。鉴于此,深圳房地产信息网新闻与研究部吴上锦以“大放异彩”来形容最近一周二手房的成交量上升。

【来源:证券时报】 (责任编辑:和讯网站)
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