李国平:未来房价仍会面临多次探底

2009年04月09日13:30  来源:

  李国平:房贷不增反降仅反映去年底成交量 房价仍面临多次探底

(和讯财经原创)

  和讯消息 随着北京、上海等几大城市房屋成交量的持续反弹,最近业内普遍热议楼市是否已迎来“小阳春”现象。对此,有观点认为,小阳春只是依托于开发商“房托”式欺诈营销的假象,不能持续;中国社科院金融研究所研究员易宪容今日也发表署名文章《个人按揭贷款揭开楼市“小阳春”真相》,认为行业周期性调整并未结束。

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  楼市是否迎来“小阳春”?持续反弹的成交量依托于什么?楼市“回暖”能否持续?和讯网特邀北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平对上述问题进行解读和预测。

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  降价造成楼市“小阳春”

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  和讯网:您认为楼市是否迎来“小阳春”?成交量的反弹依托于什么?

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  李国平:房屋价格下降就会有很多人买得起房,所以就出现了一个比较旺销的现象,我觉得这是很正常的现象。可以说春暖维持不久,春天之后未必就是夏天,这可以理解,但是如果说春暖是假的,这就不对了。另外,买完房之后按揭并不是马上就放下来,我们通常讲的房屋成交,说是它的签约,签约完了以后可能需要一个月左右才能把按揭办下来,所以银行个贷的增加是滞后的,并不能马上在当月内体现。

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  和讯网:所以1到2月份按揭贷款没有增加,反映的其实是08年末的成交情况。

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  李国平:没错,因为12月份房屋成交量很低,就体现在1到2月份按揭贷款不增反降。1-2月份成交量上去了,如果3-4月份个贷没有明显增加,那绝对有问题,除非都是一次性付款,但是这并太不可能,现在销售火爆的楼盘都是中低价位,肯定要对贷款和公积金有依赖。

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  另外,关于开发商的“房托”欺诈营销,如果说个别开发商找人排队,甚至也不排除一些局部项目做假按揭,不排除这些事情一定不存在,但是如果光依靠这些,应该是不能够形成今天的这种营销局面。一方面把市场想的太简单,整个08年很多大房企都不得不一路降价,市场低迷,突然之间找几个人排排队,就能让市场再创新高,未免把开发商的能量想的太大。

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  另一方面,比如以望京区域为例,07年房屋均价曾涨到每平米16800元,后来普遍跌到13000元,还是卖不动,后来降到11000元,很多买房者就开始抢了,随着成交回升,有些局部楼盘就又回到12000元,这个就是所谓的春暖,是开发商以降价来实现的。

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  房价仍有多次探底

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  和讯网:您认为这种回暖能持续吗?

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  李国平:我认为楼市真正要形成底部,需要有2-3次这样所谓触底的过程。这一次的确是一个触底过程,什么叫触底,就是在近期内没有出现更大规模的降价,而且甚至有局部楼盘因为销售不错有点往回涨。

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  触底不代表只是一次完全到底了就不再往下降,我认为底部肯定要通过几次触底来构成,所谓几次触底就是大家都得有几次大规模的降价,这一降价都会形成一批大规模成交,然后就会形成底部。但是我认为不会有40-50%的降价幅度,从07年到08年,北京普遍有20-30%价格的下降,从最高点开始,形成一次触底,但是从此以后我估计还得有两三次降价,这个过程我认为降价间隔会拉的比较长一点,而且会越来越长。

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  另外一个可能是,这个底部再往下降的空间和幅度会减少,可能再降10%就很有效果了,因为有效需求是金字塔型,越往下就越大。不过,触底以后并不能说价格就会马上反弹,价格真正上涨要靠投资性需求或者大量改善性需求,这个往上拉的力量绝对不是所谓的有效需求,有效需求只能是撑不能拉。但是现在整体经济并没有根本性好转,也就是大家没有更多的钱往荷包里装,在这种情况下应该讲房地产真正要往上拉,还是要假以时日。

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  所以,对于认为现在已经是春暖了,那接下来就走进夏天了,这种观点我认为可能是不对的,过于乐观,没看清楚问题;但如果说春暖本身局面是假象,这个就不对了,春暖是真的,是因为大量价格下降造成的,而且这肯定是一次触底,可能还要触两三次,今年下半年有可能形成一个底部,但是这个底部一定是L型,走不出V型,往上走可能还要再等两三年都很正常。

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【作者:潘秀林 来源:和讯网】 (责任编辑:王凝墨)
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