成都:一个房地产重镇的起落

2009年04月16日09:15  来源:

成都:一个房地产重镇的起落

  “我们预测到楼市在去年底触底反弹,但万万没有料到回暖会来得如此之快、如此迅猛。”成都本地最大的代理机构之一的世家机构研究部负责人樊邦勇告诉记者。而这一感慨同样也来自很多城市的房地产从业人员。回到甚至超过2007年楼市最高峰时的成交量,成为上海、北京、成都、重庆等众多大中城市楼市的普遍写照。时至4月,一些曾经质疑回暖真实性的市场人士也不得不承认,这一次回暖确是全国性的,且来势凶猛。

  然而,除了表面的成交火爆外,市场更关注这一次来势汹汹的楼市小阳春形成于何种原因,又将走向何处。要看清这一轮回暖,还要从2007年至2008年的暴涨与暴跌说起。

  一家全国性房地产企业的成都区总经理回忆,2007年是成都房地产从平稳走向暴涨的一年,关键因素之一是成都在当年6月被国家确定为城乡统筹综合配套改革实验区。在此背景下,外地投资者纷纷进入成都置业。当年下半年,在房地产异常高涨的乐观情绪向全国漫延的最后时期,成都部分楼盘房价从上半年的均价4000多元/平方米最终涨到7000元/平方米左右,涨幅接近80%。

  “那时候,几乎卖出几十套就调整一次价格,调价幅度从最开始的每平方米40至50元发展到后来的上百元。”一位成都开发商介绍。

  而这一火爆局面也带来了成都当年土地收益的爆发式增长。据市场人士介绍,2007年,成都全年土地收入达到600亿元左右,天价地王频现。无论是开发商、地方政府还是购房者,都没有想到楼市寒冬正在逼近。

  “后来中央出台系列新政,抬高二套房购房贷款门槛,开发商不允许分期办理土地证。购房成本上升,开发商资金链骤然收紧。两个月后政策开始显效,成都楼市成交量开始掉头向下。次年的5.12大地震,一下子将成都楼市震回了谷底。”一位成都开发商回忆。

  整个2008年,以成都为代表的西南二线城市的房价由一年前的暴涨进入大跌阶段。“某大型国企在成都的一个楼盘,曾经在2007年卖到单价7000元左右,到2008年初降到6000多元,到当年9月已经降到4600元。”一位开发商介绍。

  随着成交量的萎缩,成都土地市场也一路下滑。2008年上半年,成都土地收益仅50多亿元。到2009年的前两个月,成都几乎没有像样的住宅土地推出。地方政府担心推出的地块没有开发商接盘,于是想出了一个预告的方式,就是在官方网站上公布可能出让的土地信息,有开发商表达意向后再正式挂牌。

  到2008年底,成都紧急出台《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》,共16条振兴计划,包括放开二套房贷,给开发商土地出让款支付开出一路绿灯。然而,就在新政当天,某大型开发商旗下楼盘高调宣布降价25%,开发商对楼市的不乐观可见一斑。

  “在去年10月底的一项成都楼市调查中,30个被调查楼盘中有10%已经在以低于成本价的价格销售,其中包括恒大、蓝光等众多知名开发商。”业内人士称。

  一个戏剧性的转折是,到了2009年初,随着楼市刺激政策显效,房价部分调整到位,以及刚性需求的强力拉动,全国楼市在经历了冬眠般的萧条后开始狂飙突进。然而,和2007年的火爆不同,在成交量大幅攀升的情况下,房价并没有如2007年般一路疯涨。这正是看清此轮小阳春行情性质的关键。

  最新数据显示,今年第一季度,70个大中城市商品房销量涨8.2%,价格仍同比降1.3%。樊邦勇告诉记者,成都回暖非常明显,但并不是所有楼盘普遍回暖,而是部分热销楼盘带动的结果。而楼盘之所以热销,需要满足四个条件中至少一个,即品牌开发商、现房、二环线以内,而最重要一条是总价40万左右。“也就是说,价低质高的楼盘才是购房者热抢的楼盘。这一特点说明目前的购房者是以自住的刚性需求为主,高价房及投资性房源销量仍不容乐观。”分析人士指出。

  一轮堪比2007年的楼市小阳春越来越引起市场迷惑,在金融危机仍旧肆虐的今天,中国楼市真的可以反周期暴涨吗?房价是否会因为成交量回升而转为上扬?

  几乎所有接受采访的市场人士都坦言,2009年的中国房地产市场没有任何全面涨价的条件。其中原因之一是开发商的库存压力。

  一位开发商表示,根据大概的预测,在去年年底,按当时的销售速度,成都存量楼盘的消化周期在20个月左右。如果按今年前两个月的速度,也要消化15个月左右。

  2007年,成都商品房成交量1200万平方米,住宅成交1000万平方米左右。到了2008年,住宅成交缩减到600万平方米。2009年政府部门的预测为800万平方米。但在去年底的时候,成都存量房源上千万平方米,目前存量则在800多万平方米。这还不包括大量没有进入预售阶段的存量地块。后者的总建筑面积约2000万平方米,其中一些地块就是在2007年楼市最高峰时拿到的、而今烂在开发商手中的各路“地王”。

  “存量房源的去化情况直接影响开发商的定价战略。什么时候开发商可能稳步上调价格?一是存量房源消化得差不多了,资金链开始真正缓解。显然,在今天的成都市场,根本不具备这样的条件。”一位开发商称。

  2009年,面对具有国民经济支柱性质的房地产业,成都地方政府的楼市思路已经清晰:要尽量协助开发商消化库存,解决资金链压力,重拾开发商拿地信心,从而保障政府土地收入。而消化库存的途径也很明确,除了购房退税、返契税、办户口等一系列利好政策外,今年的另一张牌就是前面提到的“天量”动拆迁。

【作者:于兵兵 来源:上海证券报】 (责任编辑:许玉萍)
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