物业税传闻“空袭” 地产股暂避为上

2010年04月10日06:28  来源:每日经济新闻  作者:王炯业
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  在房价一涨冲天之际,近日有消息称,上海拟对住房保有环节征税。一时间,变相物业税——住房保有税将出台的消息开始在A股市场上风传。

  同期A股房地产板块表现也显得疲弱无比,大智慧数据显示,地产指数从4月6日开始下跌,截至周五(4月9日)累计跌幅已经超过3%。初步统计,下跌的地产股多达80多只。

  业内人士指出,无论是出台物业税还是住房保有税,对于投机需求及高房价都将起到抑制作用。其他国家的情况又是怎么样,处于估值合理的A股地产股又将会怎么样?《每日经济新闻》记者就此展开了深入了解。

  变相物业税渐行渐近

  物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

  中金报告指出,目前大多数国家和地区都有物业税或相关税种。按税率分为两种:一类是土地与物业分开收税,如日本、韩国;一类是统一征收,如美国、英国。按税基也分为两类:一类是按物业价值征收,如美国、英国、加拿大;一是按租金征收,如法国、新加坡。总体来看,物业税税赋占到可支配收入的2%左右,对普通自住房一般采用优惠税率,对高房价和多套住房税率增加明显,具有惩戒功能。

  第一创业研究员地产研究员陈晓波对《每日经济新闻记者》表示,住房保有税和物业税的效果是差不多的,从更容易的理解层面,就是买房人需要缴纳持有税收。

  比较别国物业税征收情况

  中金报告指出,从中长期来看,增收物业税提高了居民房屋持有成本,从而对房价有抑制作用,按1%的税费,征税后房价将理论上下降15%~20%,房价同时还要受到市场供需影响;另外由于对多套住房/高端商品房税率较高,所以推行物业税短期内将增加二手房供应,打压高端商品房需求,房价也将被迫下降。

  其他国家对物业税的征收也印证了上述的说法。资料显示,第二次石油危机后,韩国为了纠正由地价暴涨而引起的分配不公平现象,1988年制定实施了《关于宅地所有上限的法律》和《土地超过得利税法》。同时导入累进制土地物业税,对未实现的土地超过得利进行征税,以及对住宅用地所有权采取制限等。

  《每日经济新闻》记者获得的韩国价格指数变动图显示,1988年8月~11月,韩国房价由于物业税开始出现下跌,不过,房价从1988年12月份又开始回升,一直上升到1991年10月份之后才开始逐渐回落。

  国信证券地产行业研究院黄道立对《每日经济新闻》记者表示,从韩国的情况来看,虽然跌幅并不是很大,不过从趋势来看,物业税的开征,短期内对于房价有一定的抑制作用,但是长期趋势比较难以改变。

  相关资料显示,自住房在某些国家可以享受税费减免,比如澳大利亚。其他大多数国家都设有起征点。物业价值低于起征点的物业不需要缴交物业税。此外对于低收入,年老体弱,残疾人等情况也都有不同程度的减免。

  分析人士指出,国外的物业税征收能够给中国提供一定的参考意义,不过实际情况来看还需要考虑当时征收时点的房价水平,投资者还需区分看待实际效果。

  对于我国内地而言,物业税可能采取新加坡模式,对土地使用权及住宅所有权征税。同时可能设定以物业价值为税基,税率在0.5%~2%之间。

  对A股房产公司的影响

  显然物业税的出台对于房价将起到抑制作用,那么,物业税的征收对于A股房地产公司又会有什么影响呢?

  陈晓波对《每日经济新闻记者》表示,征收物业税的主要目的是增加住房成本,如果持有住房的收益不能够弥补成本的话,那么肯定会抑制投机性的购房需求,而如果房价涨势不止,也是能够弥补的。

  值得注意的是,如果没有物业税,消费者承受的价格可能会高一点,对于开发商来讲提价的空间也会更大,那么盈利的空间也会加大。而在征收办法上可以从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免交保有税。那么,这样对于投机性的需求也会起到一定的作用,而这也会在短期内减少房地产的成交量。

  所以,物业税的征收短期内对房地产公司的业绩会受到一定的影响,比如以销售为主的A股上市地产公司业绩应该会受到一定的影响,中介类的地产公司、商业房地产公司相对来说安全边际稍微高一点。

  招商地产(000024,股吧)研究员洪俊骅也认为,目前A股的地产股估值并不高,一线地产股估值一般在15倍左右,二线、三线地产股为16倍至18倍,仅比银行股估值贵些,应该还算合理。不过由于近期市场上都担心房地产市场的调控政策,所以目前来说介入房地产股票还是需要非常谨慎。

  从策略上来看,二季度仍然维持行业“中性、A”的评级,股价低点可能在二季度形成,尽管当前股价估值仍处于合理范围,但尚无法量化物业税对楼市的影响,鉴于近期股价反弹明显,短期上涨动力减弱,且物业税的推出时机与设计方案具有较大的不确定性,建议减持。


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(责任编辑:HN009)

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