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流动性紧缩成定局 房企资金链趋向紧绷

2011-01-20 03:33:19 21世纪经济报道  张晓玲

  央行1月14日宣布,从20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至19%,这是央行自2010年初以来第七次上调,该消息连同上海“土地使用权到期无偿收回”事件,引发了本周一地产股全线下跌。

  市场分析人士指出,此次存款准备金率上调,加剧了市场对后期紧缩货币政策的担忧,加之房地产资本市场融资已暂停,房产信托又被严控,限购等打压需求的政策继续进行,开发商回款难度加大,2011年房企资金来源将持续下降,资金链隐忧显现。

  调控手段仍有多种备用选择

  1月17日,央行上调存款准备金率的消息,令连涨四周的地产股全线回调。

  “在房地产板块经历了连续四周的反弹后,投资者对房地产调控消息更加敏感。”中信建投分析师陈莹说,由于资本市场停融资,一季度房企传统的业绩高增长和高送转行情在今年已无可能,政策成为决定房地产板块走向的主要因素。

  包括陈莹在内的分析人士普遍认为,楼市调控2011年不会放松。“在全年调控的大背景之下,房价仍没有得到明显抑制,”国金证券(600109,股吧)分析师曹旭特指出,这是因为存量货币过剩,且市场预期仍较乐观,销售没有出现明显萎缩。

  根据国家统计局数据,2010年的土地价格上涨仍然偏快,房价在严厉的调控之中继续上涨。在此背景下,去年共计16个宣布实行限购政策的城市中,海口、福州、厦门、温州都宣布顺延执行此项政策,且没再明确有效期。并有新的城市加入限购行列。“我们估计,限购令可能还会继续蔓延至其它二线城市。”广发证券(000776,股吧)分析人士认为,调控政策只可能会继续深入甚至加码,而不大可能放松。

  这也是包括万科、保利、金地、招商等大型房企在内的业内人士的共识。保利地产(600048,股吧)证券事务代表黄海对记者表示,2011年楼市调控可用的手段还有多种,房产税是一种,甚至取消预售制度也是一种。这取决于决策层如何行动。住建部部长姜伟新此前透露,有关部门还储备了其他调控政策。

  世联地产(002285,股吧)董事长陈劲松预计,今年上半年还将有5个城市加入住宅限购;住房贷款优惠利率取消;首付成数进一步提高;预售资金监管扩大范围;物业税(房产税)试点细则出台。

  目前来看,本报记者的调查显示,1月份,上海、深圳等地的银行房贷优惠利率已经取消,多数银行首套房的利率都已提至9折以上。

  “今年的房贷额度更趋紧张,银行普遍酝酿取消首套房利率优惠,以保证有限额度下的利润最大化。”长城证券分析师刘昆认为,对于首套置业而言,从8.5折利率上调到基准利率,相当于加息4次;对二次置业,信贷额度的紧张同样意味着放贷时间的延期。

  房企资金来源下降

  信贷紧缩政策随之而来的,是房企的资金来源持续下降。

  曹旭特测算得出,由于货币政策的调整和销售增速的下滑,2010年开发商资金来源增速同比下降了23个百分点,为25.4%。其中资金来源结构也发生了调整,企业自筹资金比例由2009年的31%上升至37%,借贷资金比例的下降,表明开发商杠杆率和ROE 的下降。2011年货币总量进一步紧缩,开发商获得资金难度也将加大。

  保利地产有关人士认为,2011年央行将继续灵活运用存款准备金率和加息来管理流动性,行业资金面趋紧。万科总裁郁亮则对记者表示,他本人对2011年资本市场融资毫无预期,万科更多地采用了与其他公司合作的方式,来进行融资和业务扩展。而且万科对合作对象没有限制,国企、民企都可以。

  渤海证券分析师陈慧预计,本次上调存款准备金率会冻结3500亿元资金,一次性上调影响不大,但是连续7次上调的累积效应不容忽视。此外,瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇1月18日指出,差异化信贷政策的持续,也会使得开发商资金链的紧缩继续加强。“不但是借钱无门,甚至融资的困难度也在增大。”

  曹旭特认为,开发商将被动调整融资结构。进入1月份,许多房企转而进行海外融资。恒大、合生等房企纷纷在香港发起票据融资,继去年11月之后掀起新一波融资潮,涉资达到上百亿。

  但利用外资也不容易。商务部发言人姚坚1月18日表示,今年将和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作,进一步加强外资进入房地产的监管,规范审批外资进入房地产领域。

  加息影响更大

  根据多家公司所作的资金测算显示,上调存款准备金率对房企影响不大,“我们最怕的是加息,多次加息将导致成本大幅上升,销售也会受到影响,”深圳本地一家大型上市房企人士表示。

  申银万国证券最新报告预计,未来准备金率还将继续上调,并有望超过20%;同时,春节前后亦有可能加息。摩根士丹利最新研究报告显示,中国央行或许在上半年加息2-3次,且不对称升息的几率也将上升,M2货币供应量增速目标约在15%。陈劲松也预计,今年上半年将加息3次。

  这将大大影响房地产公司的流动性和资金链。一些在2010年没能跑赢大市的公司资金危机隐现。1月14日,标准普尔发布最新评级报告,将恒盛地产稳定评级展望调整为负面。

  但也有一些公司或将继续受益于调控。中投证券分析师李少明认为,2011年对客户、资金、土地资源的争夺使得行业整合加快,市场集中度进一步提高。

(责任编辑:木四 HN027)
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