我已授权

注册

住建部陈淮:中国住房还处于绝对短缺阶段

2011-04-16 15:43:13 和讯 

中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮
中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮

  和讯消息 4月14-16日,博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行,今年年会的主题是“包容性发展:共同议程与全新挑战”。 中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在参加博鳌分论坛“持续调控下的房地产业创新”时表示,中国住房还处于绝对短缺阶段。

  以下为文字实录:

  陈淮:房地产调控如同父母管孩子,什么时候都得管。别把调控就作为房地产企业活还是似,长大还是不长大的原因,我曾经在微博上说政策就是吃药,谁也免不了一辈子得病吃药,但是谁这辈子靠吃药长大?谁这辈子像潘总这么有出息吃药吃出来?我们房地产不是靠政策成长,而是靠社会进步发展起来的。如果天天讨论吃药能不能活下去,那你的体格也就是林黛玉水平,谢谢!

  陈淮:讨论房地产的前景基本是一个伪命题。中国人要想不想成为世界最有竞争力的强国?有一天我们不用讨论美国航空母舰到黄海,我们要讨论中国航空母舰要不要到墨西哥湾军演的问题,想不想13亿人比美国人还过得富足。想不想根本解决城乡发展不平衡的矛盾,根本解决三农问题。想不想克服老天爷给我们留下资源短缺的经济和社会发展约束。所有这些重大战略难题的解决只有一个出路,那就是让大多数人住城市,就是发展城市化,城镇化。这是一个无须质疑的前景。就如同我们无须质疑现在3岁和13岁、23岁的小伙子将来要不要娶媳妇。这是一个伪命题。不仅如此,我们现有城镇居民住房也需要改善。我们刚刚走过了脱困期,让大多数老百姓解决了有房子住的问题,他们房子刚刚满足了脱困功能。就像一个人冻的要死,现在有衣服穿了,这还不行,我们还要有四季不同场合穿的衣服,将来还要有一点时髦的衣服,再将来还要有名牌的衣服,四个阶段我们刚刚走完第一个阶段。这是第一层。中国住房还处于绝对短缺阶段,什么叫绝对短缺?别跟我抬杠,我知道有人现在发微博了。我们在座有100人,如果会议主办方只给我们准备了80个盒饭,不管这个价格高低,总是有20人吃不上,这种状态叫绝对短缺。刚才有一个企业家说我们城市化已经达到了46、47%,但是我们也得很遗憾说这个人口比重,超过1/4是虚假,这部分人口他们社会身份有一个专有名词叫农民工。他们还远没有定居罗湖城镇,城门口还有2亿人准备未来10年搬进来。现在青年小两口结婚,以前是要求1.2米的床,现在要求2.2的床,这个卧室要装2.2的双人床,就得具备改善功能的卧室,这些需求已经现实摆在那里,我们不需要讨论这些需求存不存在。刚才也有企业说房地产带动100多个行业,如果没有人需要房子,钢铁卖不出去,也不会发展房地产业,关键问题是房子还是盖的远远不够。第二个,我们千万别对需求做主观的自以为是的估计,90年代初期中国家电业蓬勃发展,进入21世纪后,户均120台彩电,有人说彩电企业不行了,当时全国彩电产量4700万台,2001年只卖了2100万台,但是2009年,中国生产了9700万台彩电,还都卖出去了,这就叫市场经济。我们别把自己智慧凌驾市场之上。谢谢!

  陈淮:我很抱歉,又得说这个问问题也是一个伪命题,当前调控政策不调控政策,它的第一依据不是房地产业的投资规模,而是反通胀。而且我们得对这场通胀的来势熊熊以及可能对国民经济的重大影响有充分的估计,因为这个通胀他和我们在80年代中期和90年代后期面临的通货膨胀都不一样,那两次通货膨胀是咱们自己经济出毛病了,我们纠正自己错误就可以了,而这次不是,3月14日温总理答记者问,美国华尔街日报问中国政府对通胀怎么应对、看?温总理说这次通胀是国际性、输入性,某些国家采取量化宽松政策导致物价上涨。我觉得有些记者有些毛病,他在你家门口拉了屎,问你觉得臭吗?第二层意思,如果提问题者看过前不久两会决定的十二五规划,我们刻意提出十二五包括今年起的五年间GDP增长压到7%,我们政策预期目标是7%,是有意的要降温、降速的中期发展目标。我们屡试不爽的,我们在过去20年的经验,低于8%,我们就会面对比较严重的困难。1998年朱镕基总理上台,第一件事确保人民币不贬值,和确保国民经济增速不低于8%,08年末世界金融危机,09年我们保增长、保就业、保社会稳定,第一目标保经济增长不低于8%,这次主动选择7%,为什么?我们宁愿在这个阶段忍受一些困难,比如说就业、比如政府财政、比如重要基础产业盈利率下降,比如说银行由于资金周转速度减缓导致的可能的风险。这是我们必须承担的代价,但别在一个20年持续高速增长再咬牙高速增长一段,让20年累计起来的不平衡进一步不平衡,那我们就离汶川地震、离福岛海啸不远了,谢谢!

  陈淮:创新是一个挺时髦的词,但是我想包括潘总、刘董事长,咱先学会了适应常态可能更重要。美国过去50年房地产有什么创新?创新什么了?是在户型设计上?外立面上?销售手段上?金融融资体制上?有什么创新。50年还没创新,就两个创新,一个次级债。想办法用高利率办法对低信用者发债,然后卖给投机者,结果惹祸了。第二,两房。就这两创新。金融衍生品,在国际市场上发债,贷给美国消费者,美国人买房,刺激美国经济高涨繁荣。不说他们老大,他们二房欠我们多少钱?4500亿美元,相当于3万亿人民币。美国到现在有一个算一个,光他们二房欠咱们的钱,相当于一人欠咱们1万,一家欠咱们3万,还没有还上。仅仅通过国际债市欠咱们的钱,咱们贷给美国人的买房的钱和贷给中国人买房的钱,60%。其实没有什么创新。我们应对这么几个问题,一个是依靠高杠杆、低利率那个时代过去了。那不是常态,你先学会了常态下过日子。第二件事,依靠房贷持续上涨的盈利模式。过去股市暴涨的时候可以,营业大厅看车老太太给你讲K线、选股,也在创新。那个时候买谁都涨,那个时代过去了,房价不涨或者有的地方跌的时候,你能不能活,这是常态。第三,刚才讲的四个小时卖完那不是常态,3、4天卖雪糕。如果我们只能在这样的销售周期中活着,那就谈不上创新。你先把正常的销售周期适应了。第四,靠摆平银行行长、规划局长的时代过了,那不是常态,过两天,逮的差不多的时候,你也就死了。我们先学会四季轮回下正常市场环境生存,我觉得比想着方法创重要。但是是不是不需要创呢?有创的地方,我们得学会从间接融资到直接融资的多层。我们得学会房地产业风险在政府、金融、资本市场、开发商、中介机构、市场中间的投资者以及最终消费者、持有者风险均衡配置的创新。我们得学会跟同行市场竞争之间的创新,得学会企业内部现代企业制度,比如投资人和经理人之间的关系,产权结构、产权运作、产权竞争这样的现代企业制度创新,先把这些学会了。我们光学会了画房子、设计房子、卖房子,离能够走向世界的产业还比较远。家电业在80年代末、90年代初,那个时候不制冷的冰箱都可以卖掉,出了一大批名牌企业、名牌产品。那个时候牡丹牌电视机、双鹿冰箱,不都名牌吗?但是离开那个时代都死了。以后他们面对的是什么呢?流通领域国美这些,商业资本与产业资本激烈竞争,降价销售,到以后面对的这个市场开拓产品研发在今天国美面对的现代企业制度中,投资人、出资人和管理层的竞争等诸多矛盾,我们得面对这些问题。至于创新不止是企业要创新,政府也要创新、媒体也要创新。

(责任编辑:刘涛 HN002)

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。