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绿野集团李金友:房地产市场需要政府合理调控

2011-04-16 16:06:41 和讯 

绿野集团创办人李金友
绿野集团创办人李金友

  和讯消息 4月14-16日,博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行,今年年会的主题是“包容性发展:共同议程与全新挑战”。 绿野集团创办人李金友在参加博鳌分论坛“持续调控下的房地产业创新”时表示,房地产市场,长期来讲,如果政府没有政策来作出调控的话,可能这个市场就是不良的。

  以下为文字实录:

  李金友:我是来自马来西亚,房地产这个产业,刚刚说到它是民生。对于房地产,每个人一生中大家追求要建立一个家园。应该是大家都愿意投资的行动,来建立一个美好的家园。可是房地产有一个名词叫做房地产泡沫。这个名词对房地产产业者非常不公平,因为有土地、有房子,怎么会有泡沫呢?西方把房地产变成很投机性,当房地产很投机性,它的波动就很大。很多有钱人就可能拿过来炒作。这个现象不仅仅发生在房地产,发生在很多的,今天你也可以把钢铁炒上去。很多时候就是因为投机太厉害了。长期来讲,如果政府没有政策来作出调控的话,可能这个市场就是不良的。当然调控政策对这个行业也要很熟悉,不能有一些政策,有一些决策不懂得业者的辛苦。因这个行业不仅仅是牵扯房地产行业,还牵扯到190多个行业,包括很多基础工业,都要靠房地产成长。如果房地产没有盖,钢铁、水泥、灯光、家具要往哪销售呢?所以它对一个国家来讲是一个经济成长很重要的产业。我觉得有适当的调控。马来西亚的调控一路来还是蛮多的,可是因为时间关系,我就没有办法在这里一一阐述,谢谢!

  李金友:如果调控后,看那个价格,我们买土地再加上费用,我还有25%、30%的话,在我们海外其实很多地方都没有办法找到这样的利润空间。所以我们的考量会觉得说看这个地价,看这个营造价,还有市场上的价格来作为投资的考虑。

  李金友:我谈一谈我们公司的一些实际的经验,碰到挑战或者是还没有挑战之前,因为创新让我们渡过很多危机。我从事第一个房地产产业是叫绿野山庄,在我之前所有马来西亚房产是叫某某花园,而我们把它叫做山庄。我也阐述一下,我刚刚一开始做房地产就做高档房地产,可是卖的价钱很低档。我一个很简单的想法就是说,如果他住平价房的人,他如果有能力的话一定会住中价房,他住中价房,如果有能力的话,一定会住高价房。所以这是一个自然的机制。所以当时我们就开发了一个,我大概有20%利润,可是今天地价已经150元,那是1987年的时候,可能中国刚刚改革开放,美国打了一个喷嚏,黑色的周五,美国股市大跌,结果马来西亚的经济成长就被打击了,我们很多买家取消订单。可是我们那个地产很创新,我们把一个小山坡地,我们强调依山而住,而没有把地全部铲平,所以还保持很原始的山林地貌。第二,我们的溪流。我们到水利局谈,也让我这个河流保持了原貌。其实这也不是创新了。我觉得发展房地产不仅仅要有一些学问,同时也加入了美学。我常常会说除了这些调控之外,不应该让任何人说只要你有钱就进入房地产,因为房地产真的需要一些知识。所以在创新方面还是尽量要去保持品质,还要保持你卖出去的房地产能够升值,这是我们创新的第一个经验。第二个经验,我们在亚洲金融风暴的时候,那是1997年,刚好我第一个项目金马皇宫,我们从开发住宅也开始到开发酒店,大概是亚洲金融风暴最强的时候,这个风暴真的给了我们很大的困扰,可是同时集团6月份又答应去伦敦盖一个展览馆。我们因为用于接待,要举行一个很大的宴会,我就情愿把它取消了。回到马来西亚。风暴之后我们得到了一块地,是一个很高级的住宅区,我们要建的时候,刚好碰到911事件了,有人说911发生,很多人不敢买房子。我常常觉得金融的创新能够看看怎么样制造一些良性的金融产品,美国很多衍生的产品对买家不利,所以我觉得在东方可以制造一些金融产品对买家有利的。我的想法很简单,因为我们公司的品牌一般做房地产可能利润在30%,因为我们有品牌,甚至我的利润可以到50%,所以我去找了家保险公司,你买一块土地,33年后你给我300万,33年后,保险公司把这个现金退回给你。我要给他们交的保险金当时大概11%,我情愿把毛利拿来做这个。结果911过后,我们第一天就卖了3.2亿人民币,过了一个星期又卖了1亿,土地成本就开始收回了。当时的媒体他报道我们这个项目,他们报道的人说绿野公司没有这么好的销售,同样记者又来看,我们给他看每个都是真正的购买者。这个对我们是一个蛮标志性的。我们大概开发有附加价值的10个亿,我们在那边做了一个很大的人工瀑布,这也是一个创新。就是说我们造环境的时候,希望我们有卖点。

  李金友:告诉我们买家,你住在这个地方的负离子很高。加上我们销售的创新,再加上产品的创新,那个变成是一个很成功的案例,而跟我买的人,当时我们是卖90-100元,今天如果你买这个地,大概300元。这是一两个我们创新的案例和碰到危机怎么转化。谢谢!

  李金友:其实房地产产业在全世界发达国家是蛮规范的,因为土地的规范,促使那个地方房地产业蛮容易进入,因为它很规范。很多地区的华人虽然做制造业,实际上也做房地产业。我的很多同行本来做塑胶业的,他今天也是马来西亚上市公司,最近我发现一个问题,如果我们在马来西亚做房地产,尤其用建材,高级的建材也好或者家具也好、灯具也好,很多其实是从中国运送过去的。我觉得如果中国房地产业,因为中国现在资金很多,尤其是中国外汇储备。所以在海外每个华人想到中国的话,都很想说如果可以跟中国私人企业、国有企业合作。这个合作可以有很多架构,比如相互投资,比如我有地块,你到马来西亚投资。企业可以相互交流。可以把房地产业再创新,尤其是现在讲绿色能源。马来西亚政府也有税收优惠,如果你符合绿色标准,还有奖励。你的房子也可以卖的更高。中国改革开放30年,早期有很多华侨像王琳达这样的来这里投资,也带动中国发展。中国未来30年有走出去的策略,在房地产行业里头不但跟华侨,还可以通过我们跟其他的马来住区也好甚至美国,在海外一起合作,这样的话,成功率会比较高。可是问题是中国人很多时候不太愿意分享。所以要做这个合作伙伴也不容易。如果大家结合起来的话,房地产业,不管多发达的国家也好、还没发达的国家也好,它永远是一个阳光产业,每个人都需要住房,所以它是一个很好可以走出去,如果走出去,这个是风险很低,成功机会会很高。我们可以带动中国很多其他产品到马来西亚去。这是我们交流的一个故事。

  李金友:我们20年前在毛里求斯做房子,那个合作案子也是很好。还有在美国,如果有资金储备,又有行业很好的知识,不过度借贷的话,其实这个行业很容易变成国际行业。我们公司除了在英国,在澳洲、南非也有。南非我们盖了600英亩的一个项目,有一个高尔夫球场。还有一些中国的模式我们也在学,比如现在我们在马来西亚盖一个99层高的。像中国现在富强起来了,刚才我说中国可以提供一些资金上的合作,还有材料。我常常说国际地产,你有一块房地产面向绿地或者湖水,很多人就要买了。如果我们以发展美国的模式,美国3亿人口,打球人2600万,美国最高峰有多少个球场?2万个球场,中国现在打球人很多了,可是我觉得中国没有办法盖那么多球场,现在还是1000个以下。像这样的产业如果你们来的时候,说不定也可以带市场来,所以这个合作还是蛮有空间,很多大家可以双赢、互赢,也可以符合我们博鳌亚洲论坛的主题包容性增长。谢谢!

  

(责任编辑:刘涛 HN002)

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