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博鳌分论坛“持续调控下的房地产业创新”(实录)

2011-04-16 16:15:58 和讯 

博鳌分论坛“持续调控下的房地产业创新”现场图
博鳌分论坛“持续调控下的房地产业创新”现场图

  和讯消息 4月14-16日,博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行,今年年会的主题是“包容性发展:共同议程与全新挑战”。以下为“持续调控下的房地产业创新”分论坛文字实录:

  向熹:各位嘉宾、各位代表,欢迎大家来到持续调控下的房地产创新分论坛。首先介绍一下参加这场论坛的各位嘉宾:中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生,北京首都创业集团有限公司总经理刘晓光先生,SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生,怡海置业董事长王琳达女士,绿野集团创办人李金友先生,中国企业家杂志总编辑黄丽陆先生。欢迎大家!我是来自南方周末报社的向熹。今天我们讨论的话题是持续调控下的房地产创新。这个问题有三个关键词:第一,房地产。第二,持续调控。第三,创新。房地产众所周知从90年代开始是我们国民经济一个支柱行业,也是中国城市化进程的结果与推动力,因而有关房地产的话题多年以来都是一个重要的经济话题,而且房地产业中重要比重的住宅产品涉及千家万户,所有又是一个民生话题,房地产的发展与繁荣高度影响金融行业和地方财政,因而也可以是一个金融话题和财政话题。今天我们的嘉宾来自地产业界、政府部门和媒体界,所以我们的话题主要集中于地产行业和政策层面。由于媒体嘉宾参与,我们话题也会涉及更多层面。第二个关键词是调控,中国有这个行业开始,调控就一直持续。调控是一个长期的政策。我们今天谈的持续调控,并不是由来已久的调控,而主要针对2010-2011年初这一轮的调控作为我们讨论的时间段和政策对象。第三,创新。创新的主体是什么呢?我们今天着重在房地产行业创新和房地产企业的创新,当然由于有政府的领导和媒体界在,所以我们也不回避讨论政策层面或者以政府为主体的管理创新。

  向熹:做完上述简要破题之后,我们今天论坛规则是三个环节,第一,台上嘉宾陈述自己在共同问题之下的观点与立场。第二个环节是台上嘉宾就特殊环境下的回答与阐述。第三,互动。第一个环节我先抛出一个问题,,这个问题有不同的层次,浓缩成一个问题,就是请大家从自身角度对此次调控目标与效果谈谈自己的看法。在这样的政策环境下,大家对房地产行业的前景如何看,房地产业与房地产企业应该做怎样的创新。陈主任,还是请您先谈。

  陈淮:房地产调控如同父母管孩子,什么时候都得管。别把调控就作为房地产企业活还是似,长大还是不长大的原因,我曾经在微博上说政策就是吃药,谁也免不了一辈子得病吃药,但是谁这辈子靠吃药长大?谁这辈子像潘总这么有出息吃药吃出来?我们房地产不是靠政策成长,而是靠社会进步发展起来的。如果天天讨论吃药能不能活下去,那你的体格也就是林黛玉水平,谢谢!

  黄丽陆:大家都有所关注这一年来调控的力度和市场反馈,我觉得当下还是一个博弈的最后关头。前几天任总说要下跌15%,他从来不说下跌,他也说了,所以这可能也是一个信号。这个下跌是一个概念上的,可能一二线城市跟三四线城市表现不一样。我相信北京上海这些城市现在感觉上已经有所松动,但是二三线城市还是在上涨。所以还会博弈一段,我个人感觉在一年内消费者们可能会有一点喜悦,但是我相信房地产价格不会有大幅下跌,因为中国经济是一体的,如果房地产下去了,中国经济也下去了。

  李金友:我是来自马来西亚,房地产这个产业,刚刚说到它是民生。对于房地产,每个人一生中大家追求要建立一个家园。应该是大家都愿意投资的行动,来建立一个美好的家园。可是房地产有一个名词叫做房地产泡沫。这个名词对房地产产业者非常不公平,因为有土地、有房子,怎么会有泡沫呢?西方把房地产变成很投机性,当房地产很投机性,它的波动就很大。很多有钱人就可能拿过来炒作。这个现象不仅仅发生在房地产,发生在很多的,今天你也可以把钢铁炒上去。很多时候就是因为投机太厉害了。长期来讲,如果政府没有政策来作出调控的话,可能这个市场就是不良的。当然调控政策对这个行业也要很熟悉,不能有一些政策,有一些决策不懂得业者的辛苦。因这个行业不仅仅是牵扯房地产行业,还牵扯到190多个行业,包括很多基础工业,都要靠房地产成长。如果房地产没有盖,钢铁、水泥、灯光、家具要往哪消瘦呢?所以它对一个国家来讲是一个经济成长很重要的产业。我觉得有适当的调控。马来西亚的调控一路来还是蛮多的,可是因为时间关系,我就没有办法在这里一一阐述,谢谢!

  刘晓光:这个问题我的看法是,调控应该基本初见成效,从房地产发展的模式,大的双轨制的格局基本确定下来了。第二,它的调控目标是遏制一些热点城市过快增长。现在从北京、上海情况看,销量大概跌了50%左右。周边地区的价格也开始下来。像北京、上海这样的城市。另外从资本市场、资金市场对这个行业过快增长的措施,我看都见了成效,而我的判断来讲,应该是初见成效,而且效果可能会在今年8月份体现的更加清楚。

  潘石屹:这一轮调控政策是最严厉的,我觉得2011年是一个分水岭,在这个之前调控是调控原因,是考虑市场的供应量、需求量。从土地、货币政策、按揭贷款成数去调控,从今年开始直接调控结果,就是限价、限购,所以从新的“国八条”出台后,35个限购的城市,北京、上海成交量下跌了50%,如果说一个市场上成交量下跌50%,我想这就是市场上应该按照刘总说的是已经初见成效了。另外从一些现象上来看,像上海房价已经开始跌了,北京房价环比也开始跌了,所以我觉得这可能都是一些现象。至于今年房价是不是跌15%?任志强不知道什么时候说了这样一句话。这两天有很多媒体问我,说任总都说跌15%,你觉得应该跌多少。我说在2011年之前是市场说了算,2011年之后房价是政府说了算。不要再问我。我也不知道跌多少。当然调控一个很明显的效果,就是任志强都不敢来开会了。去年一年让鞋追着打。所以我觉得还是见到效果了,政策的威力很大。

  王琳达:我是从香港来的,我是怡海集团的董事长,大家可能也不大认识我。我其实到中国投资地产,可以说是香港同胞最早的,我是89年6月12日进入中国地产。刚才主持人问我地产的宏观调控,我可以告诉大家我是几乎都经历了。每一次调控,我们都觉得就像刚才李先生说的其实是很正常的。一个政府的调控,只要楼价高了,影响到国民经济,那当然要调控,那我觉得这次调控也是我由此以来碰到最严厉的。其实我们心里都很清楚,这次调控和以往任何一次都不一样。作为我们企业也是这样看,我们也都要做好准备。什么准备?还是我多年的经验,准备好现金、准备好子弹,特别是这一次的调控,大家都知道了,保障房的大量出台,这本身对商品房肯定是有一定的影响,所以刚才前面几位前辈都说到这个调控有没有效,我也和他们一样,确实有效,已经开始了,我觉得从二季度,就是从这个季度已经开始逐步逐步控制住,一线城市已经基本上开始很明显了。二线城市也开始一点,但是没有一线城市那么明显。因为我们现在也在二三线城市都有开发,所以对这个市场价格也很敏感,但是我们只要是做好自己的品牌,调控我们也会用一种积极的心态来应对,谢谢!

  向熹:王总,刚才我的问题还包括第二个层次,您一个地产开发的企业家,您对房地产行业前景怎么看?

  王琳达:房地产前景我一直很看好,我们中国人口这么多,确实国家的城市化还在进行中,他们说已经到了49%、50%,你就是到了49%、50%,作为国家政策来说,城市化还得进行,因为还有很多农民工要进城、还要继续要住房,当然我们国家今年保障房出台后,会增加很多的基本的保障房子。但是商品房来说,它有一个过渡。它不是一下子有了保障房,商品房就没市场了,不是的,它也和我们在香港一样,有一定的阶层是需要这个保障房。可是也有人他有能力的,他还是需要商品房。所以我的看法,房地产还是有很长的市场,我是乐观的。

  向熹:潘石屹董事长呢?

  潘石屹:我们很乐观,不光说的乐观,而且要做乐观。投资到中国房地产中去。昨天有一个领导人说他们国家经济增长,金融危机的时候是负的15%,我想他们可能没有城市化发展的基本动力中国经济能够持续保持9%、10%的增长就是有一个城市化的发展,这是中国经济发展和中国房地产发展的一个原动力。我跟王总看法一样,对中国房地产前景看好。

  刘晓光:前景肯定看好,一个是城市化进程,一个是人口红利,到今天我还是认为房地产肯定是保值的重要工具。

  李金友:如果调控后,看那个价格,我们买土地再加上费用,我还有25%、30%的话,在我们海外其实很多地方都没有办法找到这样的利润空间。所以我们的考量会觉得说看这个地价,看这个营造价,还有市场上的价格来作为投资的考虑。

  黄丽陆:我的看法跟大家一样,但是我认为这个市场有变化,一方面市场更加成熟了。两个市场,一个是商品房市场、一个是保障房市场,两个市场相互独立,保持市场健康。第二,可能重组洗牌会来,会有一波核心竞争力不强的房地产企业出局,这也是未来一个好的房地产行业生态。

  陈淮:讨论房地产的前景基本是一个伪命题。中国人要想不想成为世界最有竞争力的强国?有一天我们不用讨论美国航空母舰到黄海,我们要讨论中国航空母舰要不要到墨西哥湾军演的问题,想不想13亿人比美国人还过得富足。想不想根本解决城乡发展不平衡的矛盾,根本解决三农问题。想不想克服老天爷给我们留下资源短缺的经济和社会发展约束。所有这些重大战略难题的解决只有一个出路,那就是让大多数人住城市,就是发展城市化,城镇化。这是一个无须质疑的前景。就如同我们无须质疑现在3岁和13岁、23岁的小伙子将来要不要娶媳妇。这是一个伪命题。不仅如此,我们现有城镇居民住房也需要改善。我们刚刚走过了脱困期,让大多数老百姓解决了有房子住的问题,他们房子刚刚满足了脱困功能。就像一个人冻的要死,现在有衣服穿了,这还不行,我们还要有四季不同场合穿的衣服,将来还要有一点时髦的衣服,再将来还要有名牌的衣服,四个阶段我们刚刚走完第一个阶段。这是第一层。中国住房还处于绝对短缺阶段,什么叫绝对短缺?别跟我抬杠,我知道有人现在发微博了。我们在座有100人,如果会议主办方只给我们准备了80个盒饭,不管这个价格高低,总是有20人吃不上,这种状态叫绝对短缺。刚才有一个企业家说我们城市化已经达到了46、47%,但是我们也得很遗憾说这个人口比重,超过1/4是虚假,这部分人口他们社会身份有一个专有名词叫农民工。他们还远没有定居罗湖城镇,城门口还有2亿人准备未来10年搬进来。现在青年小两口结婚,以前是要求1.2米的床,现在要求2.2的床,这个卧室要装2.2的双人床,就得具备改善功能的卧室,这些需求已经现实摆在那里,我们不需要讨论这些需求存不存在。刚才也有企业说房地产带动100多个行业,如果没有人需要房子,钢铁卖不出去,也不会发展房地产业,关键问题是房子还是盖的远远不够。第二个,我们千万别对需求做主观的自以为是的估计,90年代初期中国家电业蓬勃发展,进入21世纪后,户均120台彩电,有人说彩电企业不行了,当时全国彩电产量4700万台,2001年只卖了2100万台,但是2009年,中国生产了9700万台彩电,还都卖出去了,这就叫市场经济。我们别把自己智慧凌驾市场之上。谢谢!

  向熹:我这里有一个预测的数据,假定2011年土地出让收入跟随商品住宅销售同比下降30%,信贷杠杆放大后,预计城市基础设施投资将减少10500-1300亿,当房地产过度衰退导致GDP影响2个百分点,或者地方债务危机爆发,房地产调控就可能缓解,这是我看到的一个预测数据,陈主任谈谈对目前调控政策可持续方面有什么看法?

  陈淮:我很抱歉,又得说这个问问题也是一个伪命题,当前调控政策不调控政策,它的第一依据不是房地产业的投资规模,而是反通胀。而且我们得对这场通胀的来势熊熊以及可能对国民经济的重大影响有充分的估计,因为这个通胀他和我们在80年代中期和90年代后期面临的通货膨胀都不一样,那两次通货膨胀是咱们自己经济出毛病了,我们纠正自己错误就可以了,而这次不是,3月14日温总理答记者问,美国华尔街日报问中国政府对通胀怎么应对、看?温总理说这次通胀是国际性、输入性,某些国家采取量化宽松政策导致物价上涨。我觉得有些记者有些毛病,他在你家门口拉了屎,问你觉得臭吗?第二层意思,如果提问题者看过前不久两会决定的十二五规划,我们刻意提出十二五包括今年起的五年间GDP增长压到7%,我们政策预期目标是7%,是有意的要降温、降速的中期发展目标。我们屡试不爽的,我们在过去20年的经验,低于8%,我们就会面对比较严重的困难。1998年朱镕基总理上台,第一件事确保人民币不贬值,和确保国民经济增速不低于8%,08年末世界金融危机,09年我们保增长、保就业、保社会稳定,第一目标保经济增长不低于8%,这次主动选择7%,为什么?我们宁愿在这个阶段忍受一些困难,比如说就业、比如政府财政、比如重要基础产业盈利率下降,比如说银行由于资金周转速度减缓导致的可能的风险。这是我们必须承担的代价,但别在一个20年持续高速增长再咬牙高速增长一段,让20年累计起来的不平衡进一步不平衡,那我们就离汶川地震、离福岛海啸不远了,谢谢!

  向熹:昨天我跟潘总在微博上在微博群交流的时候,有这么一个观点,大家还是非常关心调控政策持续性的问题,甚至有微博网友问了这么一个问题,是不是房地产商盼着因为财政政策跟不上或者地方财政压力增多,政策出现松动,他们房价又可以卖的贵起来,当时因为时间问题,加上技术障碍,潘总没有回答这个问题。下面请潘总阐述一下。

  陈淮:大家别信潘总的,他好几年不做住宅了。谢谢!

  潘石屹:去年全中国房地产销售了5.25万亿,土地出让收入是2.9万亿,这个数字还是非常大的。可是就是地方政府对土地财政依赖性越来越强。今年就在一个月时间,我大概接待了三个地方的地方政府,来推销他们的土地,量都很大,其中一个区说我们5月份要销售出去1500亿的土地,另外一个区说我们有5000亩地马上要销售,地方政府对土地财政依赖程度实际上就是说使这个房地产市场比较扭曲。例如像前两年,就是09年下半年和2010年,只要出现了地王,大家想中央政府也不高兴,媒体也不高兴。可是哪个城市出现地王,这个地方政府一定很高兴的,因为他们就拿得钱又多了。可是只要出现一个地王,出现地王的第二天就会刺激周围房价上涨。这就不断形成一个恶性循环。其实真正要让房地产行业能够很平稳发展,最根本就是要让地方政府对土地财政的依赖性要降低。

  刘晓光:这个问题很有意思,一方面如果商品房下降,如果保障房大量进行,那么对钢材、木材、水泥用量的平衡可能问题还不是很尖锐。但是如果地方土地收入减少,地方房地产税收入减少,总量减少,将来这个量可能很大。将来可能会减少公共投资、可能会影响就业,可能会对调控政策会有一定影响。

  向熹:刚才我们讨论的焦点都集中在调控政策上,在调控政策上至少有两点形成共识,一个是产业前景乐观。第二,调控是必须的。但是调控还有很多非常艰难的障碍要去跨越,下面这个时间,跟台上嘉宾做一些创新性的分享。台上有四位直接从事房地产业的企业家,请他们谈谈他们自己在做哪些创新的事,以及他们对房地产行业、房地产企业创新有什么前景性的展望?

  李金友:我谈一谈我们公司的一些实际的经验,碰到挑战或者是还没有挑战之前,因为创新让我们渡过很多危机。我从事第一个房地产产业是叫绿野山庄,在我之前所有马来西亚房产是叫某某花园,而我们把它叫做山庄。我也阐述一下,我刚刚一开始做房地产就做高档房地产,可是卖的价钱很低档。我一个很简单的想法就是说,如果他住平价房的人,他如果有能力的话一定会住中价房,他住中价房,如果有能力的话,一定会住高价房。所以这是一个自然的机制。所以当时我们就开发了一个,我大概有20%利润,可是今天地价已经150元,那是1987年的时候,可能中国刚刚改革开放,美国打了一个喷嚏,黑色的周五,美国股市大跌,结果马来西亚的经济成长就被打击了,我们很多买家取消订单。可是我们那个地产很创新,我们把一个小山坡地,我们强调依山而住,而没有把地全部铲平,所以还保持很原始的山林地貌。第二,我们的溪流。我们到水利局谈,也让我这个河流保持了原貌。其实这也不是创新了。我觉得发展房地产不仅仅要有一些学问,同时也加入了美学。我常常会说除了这些调控之外,不应该让任何人说只要你有钱就进入房地产,因为房地产真的需要一些知识。所以在创新方面还是尽量要去保持品质,还要保持你卖出去的房地产能够升值,这是我们创新的第一个经验。第二个经验,我们在亚洲金融风暴的时候,那是1997年,刚好我第一个项目金马皇宫,我们从开发住宅也开始到开发酒店,大概是亚洲金融风暴最强的时候,这个风暴真的给了我们很大的困扰,可是同时集团6月份又答应去伦敦盖一个展览馆。我们因为用于接待,要举行一个很大的宴会,我就情愿把它取消了。回到马来西亚。风暴之后我们得到了一块地,是一个很高级的住宅区,我们要建的时候,刚好碰到911事件了,有人说911发生,很多人不敢买房子。我常常觉得金融的创新能够看看怎么样制造一些良性的金融产品,美国很多衍生的产品对买家不利,所以我觉得在东方可以制造一些金融产品对买家有利的。我的想法很简单,因为我们公司的品牌一般做房地产可能利润在30%,因为我们有品牌,甚至我的利润可以到50%,所以我去找了家保险公司,你买一块土地,33年后你给我300万,33年后,保险公司把这个现金退回给你。我要给他们交的保险金当时大概11%,我情愿把毛利拿来做这个。结果911过后,我们第一天就卖了3.2亿人民币,过了一个星期又卖了1亿,土地成本就开始收回了。当时的媒体他报道我们这个项目,他们报道的人说绿野公司没有这么好的销售,同样记者又来看,我们给他看每个都是真正的购买者。这个对我们是一个蛮标志性的。我们大概开发有附加价值的10个亿,我们在那边做了一个很大的人工瀑布,这也是一个创新。就是说我们造环境的时候,希望我们有卖点。

  李金友:告诉我们买家,你住在这个地方的负离子很高。加上我们销售的创新,再加上产品的创新,那个变成是一个很成功的案例,而跟我买的人,当时我们是卖90-100元,今天如果你买这个地,大概300元。这是一两个我们创新的案例和碰到危机怎么转化。谢谢!

  刘晓光:创新现在确实是一个很大的命题,因为我们发现创新实际上就是不断否定自己过去的模式,创造一种新的模式。过去我们跟大家一样,上市、融资、高价拿地、大规模建设、套现、走人。我们感觉到将来这种调控可能是一种常态,而且一个企业必须要在融资模型上不断创新。我们在两年前就开始创新了,一方面干着传统的地产,商业地产、酒店、写字楼、住宅。一方面我们尽可能跟母公司投资的基础设施,比如水、地铁上盖、高速路,甚至跟教育结合起来的地产。前年年底开始,我们开始做以奥特莱斯为引领的城市副中心,把国际上名牌折扣店公司引进来,大量一二线品牌进来,折扣也很低。再加上其他商业业态,低密度住宅,做成一个城市副中心,时尚新城镇的概念。三个礼拜我们在北京卖了一组项目,400套房子,大概4个小时卖完了。大家希望有一种新的生活方式出现。我们把它叫做买在其中,购买在其中、吃在其中、乐在其中这么一个新的特系。在融资模型上我们也在创新,前一段发了一个人民币海外债券,大量信托产品应在应用,另外我们做了国内国际平行的地产基金。我在想在一种新的形势下,如果说我们没有自己的核心竞争力,我们不去创新,可能在竞争中就要落伍。在调控作为常态的形势下,一个企业可能要坚持不断在业务模型上、管理模型上、融资模型上不断创新,才能适应新的形势。

  潘石屹:创新很重要,当然营销的创新,管理方面的创新,包括起一个案名,把花园变成山庄的创新,都是一个创新。可是我认为作为房地产行业最重要的创新其实跟别的行业一样,就是产品创新。所有创新都应该聚焦到产品创新上去。如果是任何一个企业要不创新的话,马上会被淘汰掉。我们看看别的行业无一例外都是这样。可是只有房地产行业过去五年时间发展太快,市场太好,就是整个房地产行业的创新要比起别的行业来,要差得多。他们能够生产出来的产品就销售出去。所以一个公司从深圳建的项目,到哈尔滨建的项目,全都是一样的,这样实际上是一种浪费。我觉得从下一步来看,市场竞争比较激烈。让政府保障性住房占据房地产半壁江山,在这种情况下可能对房地产行业有一个好处,就是要在产品上去不断创新。

  王琳达:我听了几位我们前辈讲了创新,我自己有一点小的体会跟大家分享一下。就拿北京怡海花园,是我92年香港第一次招商会把我招来的,来的时候三环还在建,四环也没有,在一个低通都没有的地方建一个很大的社区,130、140万平方米的。就和我们到三四线城市一样,条件很差,那我们怎么做?给我三个大沙坑,30米深、100多米宽。在这个时候我们怎么去做这件事情?后来我就把三个大沙坑,变成三个大停车场,现在我是北京最多停车位的社区。当时可能是不好的条件,可是现状条件就是这样,我们就要想办法解决。我们那里建的房子,早期没有人买。什么都要自己亲自做,连店都要自己做。我们就想怎么样吸引别人。后来我想只有帮助业主让他方便出入、让他方便能够住下来,我那个时候就自己买汽车,给他们接驳出去。再有,其实我们现在老百姓最关心的是什么?是教育。他的家庭来了,孩子去哪读书,离城里那么远,怎么办?当时房地产按照规划做多少面积,就要配套多少教育,可是我建的时候我就跟当地政府商量,我说房子建好了,你们来办学校吧,当时确实有困难。那个时候我们交通又不方便,这个时候我在想如果我们一切帮老百姓去想的话,那我们就要帮他,这个时候我们就开始做教育了。没有这个条件,也给了我这个机会。当时我以为不让我做,后来因为没有,才给了我这个机会。我就开始办幼儿园、小学、中学、高中、老人大学、培训学校,统统一下子搞成了一个学区,我们这个社区就变成社区、教育结合起来了。有领导觉得很好奇,他说你这个怎么结合的,两个根本不可能的行业。后来参观完社区、教育后,他们明白是可以做到了,其实这个就是创新。因为你把老百姓问题解决了,把居民想要的问题都帮了他,我们就叫以人为本,我们帮他做了后,他们很满意,交通解决了、生活解决了,教育解决了,对他们来说是最大的帮助。在这里我们明白一个道理,叫做社会分工,学校由学校管,老人由老人管,剩下的年轻人就让他在社会上非常安心工作,所以他会比同学、朋友、同事进步快,所以在怡海,我们居民住了4.5万人,可能你们会算一个帐,140万平方米怎么搞出4.5万人,是的,就是怡海教育做好了,老的也来了、小的也来了,姥姥姥爷来,还带一个保姆,最后我们人口就大大超过原来规划的面积。

  王琳达:相对来说我们教育又不够了,我们就把原有很多商业、其他配套都办了教育。所以前后来说在怡海花园一共有十所学校,还有一所国际学校、培训学校等等。现在怡海花园房子最早卖2980元,在北京四环路内,那个时候是1996、1997年。可是现在?我不敢讲。就是原来卖2980元的房子也变3万多了,还别说后期好一点的。现在我们怡海没有房子卖,也没有二手房,也没有房租,现在有朋友让我帮他买房,我也买不到。为什么?全为教育而来。作为怡海这个案例,房子是卖掉了。可是人家说政府没有税收了。其实不对。现在怡海教育起来了、商业带动了,所有行业带动了,把周边全带动了,周边的地也自然会上了,它的配套也上来了,这个例子是我亲力做的。但是后来在长沙,我们自己开了一个盘,我们品牌出来了,到了长沙,我连一个广告都没打,可是我们每一期都销售完了。为什么呢?因为我们做了几种,我有从30平方米一直到140平米,这个房子面积是给普通居民住的,但是我周边因为都是别墅区,都是几大上市公司,所以我就与他们不同,我就做了一个普通住宅。我为什么做了30、40、50平米这样的?实际上我的面向就是80、90后,他们刚从大学毕业后,他们可以用很少的钱就可以住起房子。假设第一套房贷8成贷款,拿2成头款也就是2、3万就可以买房子了。然后后面我帮他用金融的手段,就是说把这个房子帮助他,2年后他工资提升了,业务提升了,我们帮他销售或者帮他出租,这样他可以换到2房1厅的房子,接着5年后可能就到3房1厅的房子,这个道理从哪找来的呢?快速消费品,因为我本身也做一点化妆品,我从快速消费品找到卖房子的很好的办法。现在怡海在哪做,基本都销售了。当然我的量没有他们那么多,但是怡海是做精品的。另外我讲一点,我觉得房地产真正的讲品质的时候来的。这个时候我们要讲我们的品牌,品牌是怎么建立的?首先就像潘总说的,我们要注重设计研发,注重设计创新。你要一个模子全国都建,这个时候不行了。要按照不同地区、不同文化改进我们住房的习惯。

  王琳达:另外我们把设计做好了,更重要是什么?我们选用的材料,我们材料品质一定要经得起时间的考验,时间就是检验品牌的标准。有一次我在美国,去年跟胡锦涛书记去加拿大,回到美国的时候,参加美国商会一个圆桌会,他最后问了我一句话,为什么中国没有品牌?这是很多的高层都在的。后来我说其实中国有品牌,中国的品牌只是你们不知道。比如说我们的同仁堂,再比如说我们也有全聚德,这些你们都不吃。但是中国是时间问题,中国改革开放只有30年,我觉得再有20年,中国一定有许许多多品牌,主要就是刚才说的,第一,品质。第二,设计、创新。第三,我们企业家的创新精神,要不断地随着形势改变,这样我们才有我们生存之道。谢谢!

  向熹:请问黄总编辑,你们在传媒报道中间,有没有发现在这个行业在调控之下出现哪些新的创新形态或者有一些创新的人物、创新的思路?

  黄丽陆:四位企业家都讲了各自的创新,我想他们都比较有先见之明,大的危机来之前都做了主动调整。在当前,形势逼人强。行业被动的创新真的开始了。从我们来说有几个方面,第一,在房地产行业理念上有比较大的创新。大家更多地关注未来房地产以节能、环保、绿色概念持续地发展。还有一些企业,上海一家地产企业专门做品质房子。这个引领作用还是非常好。第二,我们可以看到这几年中国经济下沉非常快,三四线城市改善生活品质需求非常快。当地房地产企业相对比较落后和低端,所以我倒倡议,我觉得应该是优秀的一二线城市大公司应该是一个下沉运动,这个会是一个持续的运动。第三,在金融层面创新可能会越来越有活跃。一个背景是中国民间资金太多了。地产作为一项投资品,虽然现在是严打,我相信这个是严打不了的,在这样调控背景下,整个金融现金流,去年上市公司84家现金流净减了1000多亿,在金融方面的创新这一条是非常重要的。总之,刚才王总也说到了房地产行业创新非常重要的动力,真正是行业领导者他们的思想、他们的视野和他们的境界,这个非常重要。其实中国地产业差不多20多年,诞生了一批以王石为代表的,包括潘总、刘总都是非常优秀的企业家,这部分人改善了中国生活的一大部分。未来我们要过上美国人的生活品质,还要有这样一帮人有想法、有实践,这是非常重要。

  向熹:刚才李总有一个观点,让华人圈子房地产企业家联手起来有有一个走出去的创新思路,能不能给大家阐述一下?

  李金友:其实房地产产业在全世界发达国家是蛮规范的,因为土地的规范,促使那个地方房地产业蛮容易进入,因为它很规范。很多地区的华人虽然做制造业,实际上也做房地产业。我的很多同行本来做塑胶业的,他今天也是马来西亚上市公司,最近我发现一个问题,如果我们在马来西亚做房地产,尤其用建材,高级的建材也好或者家具也好、灯具也好,很多其实是从中国运送过去的。我觉得如果中国房地产业,因为中国现在资金很多,尤其是中国外汇储备。所以在海外每个华人想到中国的话,都很想说如果可以跟中国私人企业、国有企业合作。这个合作可以有很多架构,比如相互投资,比如我有地块,你到马来西亚投资。企业可以相互交流。可以把房地产业再创新,尤其是现在讲绿色能源。马来西亚政府也有税收优惠,如果你符合绿色标准,还有奖励。你的房子也可以卖的更高。中国改革开放30年,早期有很多华侨像王琳达这样的来这里投资,也带动中国发展。中国未来30年有走出去的策略,在房地产行业里头不但跟华侨,还可以通过我们跟其他的马来住区也好甚至美国,在海外一起合作,这样的话,成功率会比较高。可是问题是中国人很多时候不太愿意分享。所以要做这个合作伙伴也不容易。如果大家结合起来的话,房地产业,不管多发达的国家也好、还没发达的国家也好,它永远是一个阳光产业,每个人都需要住房,所以它是一个很好可以走出去,如果走出去,这个是风险很低,成功机会会很高。我们可以带动中国很多其他产品到马来西亚去。这是我们交流的一个故事。

  黄丽陆:这次大家知道利比亚的撤侨,绝大部分都是建筑工人,四家央企,两家民营企业都是做住宅的。中国企业房产企业走出去已经是实际的行动了。还有一个信息说王石去美国留学三年,一方面是过另外一种生活方式,另一方面也是考虑万科下一步国际化发展。我相信二三线公司都在想国际化这个话题。

  李金友:我们20年前在毛里求斯做房子,那个合作案子也是很好。还有在美国,如果有资金储备,又有行业很好的知识,不过度借贷的话,其实这个行业很容易变成国际行业。我们公司除了在英国,在澳洲、南非也有。南非我们盖了600英亩的一个项目,有一个高尔夫球场。还有一些中国的模式我们也在学,比如现在我们在马来西亚盖一个99层高的。像中国现在富强起来了,刚才我说中国可以提供一些资金上的合作,还有材料。我常常说国际地产,你有一块房地产面向绿地或者湖水,很多人就要买了。如果我们以发展美国的模式,美国3亿人口,打球人2600万,美国最高峰有多少个球场?2万个球场,中国现在打球人很多了,可是我觉得中国没有办法盖那么多球场,现在还是1000个以下。像这样的产业如果你们来的时候,说不定也可以带市场来,所以这个合作还是蛮有空间,很多大家可以双赢、互赢,也可以符合我们博鳌亚洲论坛的主题包容性增长。谢谢!

  向熹:陈主任,对房地产企业、行业的创新有什么看法?

  陈淮:创新是一个挺时髦的词,但是我想包括潘总、刘董事长,咱先学会了适应常态可能更重要。美国过去50年房地产有什么创新?创新什么了?是在户型设计上?外立面上?销售手段上?金融融资体制上?有什么创新。50年还没创新,就两个创新,一个次级债。想办法用高利率办法对低信用者发债,然后卖给投机者,结果惹祸了。第二,两房。就这两创新。金融衍生品,在国际市场上发债,贷给美国消费者,美国人买房,刺激美国经济高涨繁荣。不说他们老大,他们二房欠我们多少钱?4500亿美元,相当于3万亿人民币。美国到现在有一个算一个,光他们二房欠咱们的钱,相当于一人欠咱们1万,一家欠咱们3万,还没有还上。仅仅通过国际债市欠咱们的钱,咱们贷给美国人的买房的钱和贷给中国人买房的钱,60%。其实没有什么创新。我们应对这么几个问题,一个是依靠高杠杆、低利率那个时代过去了。那不是常态,你先学会了常态下过日子。第二件事,依靠房贷持续上涨的盈利模式。过去股市暴涨的时候可以,营业大厅看车老太太给你讲K线、选股,也在创新。那个时候买谁都涨,那个时代过去了,房价不涨或者有的地方跌的时候,你能不能活,这是常态。第三,刚才讲的四个小时卖完那不是常态,3、4天卖雪糕。如果我们只能在这样的销售周期中活着,那就谈不上创新。你先把正常的销售周期适应了。第四,靠摆平银行行长、规划局长的时代过了,那不是常态,过两天,逮的差不多的时候,你也就死了。我们先学会四季轮回下正常市场环境生存,我觉得比想着方法创重要。但是是不是不需要创呢?有创的地方,我们得学会从间接融资到直接融资的多层。我们得学会房地产业风险在政府、金融、资本市场、开发商、中介机构、市场中间的投资者以及最终消费者、持有者风险均衡配置的创新。我们得学会跟同行市场竞争之间的创新,得学会企业内部现代企业制度,比如投资人和经理人之间的关系,产权结构、产权运作、产权竞争这样的现代企业制度创新,先把这些学会了。我们光学会了画房子、设计房子、卖房子,离能够走向世界的产业还比较远。家电业在80年代末、90年代初,那个时候不制冷的冰箱都可以卖掉,出了一大批名牌企业、名牌产品。那个时候牡丹牌电视机、双鹿冰箱,不都名牌吗?但是离开那个时代都死了。以后他们面对的是什么呢?流通领域国美这些,商业资本与产业资本激烈竞争,降价销售,到以后面对的这个市场开拓产品研发在今天国美面对的现代企业制度中,投资人、出资人和管理层的竞争等诸多矛盾,我们得面对这些问题。至于创新不止是企业要创新,政府也要创新、媒体也要创新。

  陈淮:我给一左一右两位老总提一些建议,别老说“高房价”这个词,这个词儿不准确,因为这里面包含你一个主观判断,你先判断这个房价高,你说楼高,他有客观标准,因为衡量高低的尺子是不变的。但是跟这个高房价,这个价是相对于币值来说的,相对于收入来说的,相对于利率来说的。有这么多参照物,您高还是低还不知道。准确说应该是房价与老百姓收入之间的尖锐矛盾。你要让我说,我建议用一个规范准确的话,房价与老百姓收入之间的尖锐矛盾是当前房地产领域突出矛盾。解决这个矛盾,别以为限购、限贷,或者把开发商毙了,就能解决了。解决不了,各位。那都是解决不了问题,也用不着讨论房地产前景问题,是需要根本解决房价与老百姓收入尖锐矛盾,政府需要四个创新。第一,调整城市结构。我们需要大中小城市协调发展。现在中国沿海特大城市人口所占比重是2成,二三线城市是两成,中小城市一成,农村占五成,2:2:1:5,我们理想的状态根本的能够合理分配人群,应该是2:4:2:2,也就是说再过10、20年,中国沿海大城市所占人口比重也不会比现在再提高了。城市承载力已经到了超过极限。而二三线城市容纳人口总规模应该比现在扩大一倍。中小城镇是指城镇和中心镇,人口所占规模也应该比现在扩大一倍,农村人口从50%下降到20%左右。160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子,你再限购,房价也无法解决,这是第一个调整,城市结构的调整。第二,土地制度的调整。这还不是潘总说的地方政府卖地价的这个事。土地市场化资源唯一是掌握在政府手里,就像赛足球的时候,这两个球门之间距离以及球门宽度政府随便调的,赛了半天,不行,球门得拉远点,这个比赛就没法进行了。以及我们说城市化中农村人口的问题,现在农村人口在城市中,今年国民经济统计公报,两会发布的异地就业的1.56亿人,没有一个人是扛着他们家宅基地来的。这个宅基地置换问题已经到了非解决不了的问题。小产权问题核心问题是土地制度问题。这个问题不调整,让解决房价问题,恐怕我们很难把这个供求关系调整顺。第三,调整中央和地方税负关系问题。现在地方政府怕当地王,都跟土地局长说你一定要卖得高价,但是一定不要前十位,因为前十位就要摘官帽子。如果土地局长能卖到前十一位,那是最优秀的。

  陈淮:根本解决这个问题其实并不难,94年制定分税制的时候,那个时候没有建博鳌旅游岛的任务,没有全民医保的任务,没有免除学杂费等诸多任务,现在有了,解决这个问题并不难,一个是市政债。第二,不动产税。第四方面,收入分配结构调整。第一个城市结构调整。第二个土地制度调整。第三,中央地方财税关系调整。第四,收入分配结构调整。哪一个靠限购可以解决?缺了哪一条就能把北京、上海、广州、深圳的房价根本解决掉,所以房地产业健康发展,以及政府政策创新是一个随着这个产业不断规模扩大,它的内在因素不断成熟,大家都要在这个过程中不断学习和长大,谢谢!

  向熹:提问。

  问:有一个问题关于保障房融资方面创新的,第二个问题,现在有一种担心,因为保障房建设如果没有达到预期效果的话,现在需求又被抑制,是不是会出现报复性反弹,这种担心是不是必要?谢谢!

  陈淮:我怎么老得说不好意思这句话。你也懂创新,我先把你第二个问题说了,保障房的需求和市场化商品住房需求不是,保障房多盖少盖,假如100人中有20人需要保障房,盖不盖保障房,这些人也不会去买商品房,因为他们买不起。第二,我们媒体说政府没钱盖保障房。你怎么知道?政府把低价卖给公务员的买回来,再以原价卖出去。那么多钱给公务员盖房,没钱吗?政府很有钱,看给谁花了,是不是?当然利用市场化的融资方式也是有的是。其实我们刚才已经说了,市政债,比如公租房债,政府只要贴息就行了。另外也有一些国际大机构投资组合中经常需要一部分组合有部分规模,规模小人家还不干,并且能够获得长期稳定回报,并不是所有投资都需要高的。这样跟政府贴息政策相结合是可以。真正保障房隐患不在于融资创新,在于持有过程的风险。这个房子是要维护的。盖房子容易,谁去修啊?谁去不断地完善它啊?谁去物业、垃圾谁清理啊?以及政府公有资产中,按国家规定,宪法规定,政府持有两种资产,一种是公共产品必要的,政府办公楼。一种是盈利性的,国资委管的,现在有一部分既不提供公共产品必要,又不是用来盈利的,这些非盈利利息资产规模持有,将来这个负债,资产质量谁来保证,这是我们需要考虑的。当然你很关心廉租房以及经济适用房、公租房的问题,这是一个很好的视角,但是把它和房地产市场需求联系起来,恐怕是并不那么完善、准确,谢谢!

  刘晓光:这个问题提的很好,刚才11点的时候我们回答了。第一,关于保障房,建立一种融资模型、投资模型,我觉得可能需要。因为现在老百姓买房,然后再卖一套房子,挣点钱,我觉得还是没有给大家建立一个通道,就是没有享受到高成长行业的金融通道。如果说我们发行长期的受托债券,保障保障房建设速度和质量,我觉得是可行的。回报率应该在利息上加两个点,另外政府应该建立长期的回报基金,因为你一下子拿出这么多钱,拿不出来。但是建回报基金是可能的。上午潘总讲的很好,保障房实施应该利用企业家的智慧、商人的技术来进行投资运作,甚至代为管理。第三,保障房不是一成不变的,当我租了保障房之后,我在一定时间能够买,就让它可以转换。刚才陈主任讲的管理问题确实是个大问题,将来的维修、维护、保养、将来他不给钱等等问题,只要管理机制、回报机制建立起来后,我想是能够实施的。关键是现在很多上市公司,包括我们投资者,我们也想投保障房,但是可能要有一个回报的办法或者机制,哪怕是微利呢。

  问:新华社记者,刚才陈主任谈到就目前整个楼市而言,限购政策不能解决楼市存在的问题。

  陈淮:别给我挖坑,我没有说现有楼市政策不能解决,我说长远说根本解决房价与收入矛盾问题需要四个调整。

  问:就当前整个楼市而言,接下来半年到一年之内,楼市会不会出现现在所关注的拐点?也就是说老百姓关注的房价会怎么变?

  陈淮:这比问我我下一个女朋友是否漂亮还要难回答,这是没人知道。我们千万别以为谁能算准市场,那是不可能的事,市场永远是市场,永远是比你聪明的力量。第二个问题,你说我们当前发展过程中究竟能不能达到老百姓满意,事情总是要一步一步办,满足老百姓对住房需求,我们已经走过了很远的路,但是还远不够,还需要走20、30年才能根本走完,谢谢!

  陈淮:我再声明,写微博就不用写了,某专家说现在政策对房价无助,这不是我的意思。

  问:我在全国政协有一个提案,关于咱们土地使用年限,70年、50年、40年的问题,陆续都要到期,并不是到期就能解决问题,比如说未来到期后,续期成本是多少?是有偿续期还是无偿续期?有偿续期是续多少?

  陈淮:如果你注意到07年我们已经实施了物权法,法明文规定土地使用到期,自动续期。在我们最初制定房地产发展的时候,中国从最高层到普通老百姓,没有人知道应该什么制度。那个时候家家户户都无产者。咱们先定一个制度执行,所以有了70年。这个地面高多少米以上,低多少米,你也得给钱。我们现在还来不及,我们先实行起来。我再说一个我们最开始起步的稚嫩和不完善,物权法07年实施之前买的房子,那个房子归不归你,是没有法律依据的。你娶了媳妇,领了结婚证,法律不认的。从07年之后,你买了房子,这才有一个产权登记制度。我们从这么一个非常不成熟、不完善的制度起步,他存在着很多需要进一步完善的地方,很正常。至于你让现在回答70年之后怎么办?我想很难。我们现在首先需要解决的是统一土地市场还是继续实行农村与城市的土地分割,是都进市场还是建设用地、土地用途、农民宅基地政策、小产权问题,这些问题先解决。以及土地国有化问题、私有化问题,很多。当然你提出这个问题需要,别事到临头,再研究,我非常同意。实际上国外有很多经验供我们参考。谢谢!

  问:40多年商业的,还有10多年就到期了,怎么办?以后你得让商业地产的拥有者知道未来到了期我有多少成本,需要交多少钱,这对企业、老百姓都很重要。我这个提案,将来他会回来。怎么回答再说。

  向熹:好的,我们目前面对的企业创新也好、还是调控的效果显现也好,它都是持续的,我相信这个论坛并不能穷尽所有问题、更不能回答所有的问题,我们在博鳌论坛以及博鳌论坛之后的时间都可以探讨,最后我们以热烈掌声感谢与会的嘉宾!

(责任编辑:刘涛 HN002)

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