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任志强:住宅70年产权续期 物权法和土地法规定冲突

2014-01-11 14:37:36 和讯网 

华远地产董事长任志强
华远地产董事长任志强

  和讯网消息 2014年1月11日,由中国证券市场研究设计中心(SEEC)与和讯网联合主办的第十一届中国财经风云榜暨“中国改革再出发”财经中国年会北京举行。年会力邀财经领域的各级主管官员、著名学者和行业领袖,共同探讨中国发展及金融改革战略方向,破解“互联网金融”迷局,和讯网全程播报。

  华远地产董事长任志强在会上表示,《物权法》说住宅可以无限期的续期,这个法律已经定了,可以续期。但是《土地法》上写着,到期限你得继续交钱。所以如果不改《土地法》,这两个法中一个告诉你可以有权利继续住,另一个法告诉你再交点钱,交完钱以后,你那个70年可能就变成了再加70年,或者再加多少年。这两个法现在还没有统一,可能要统一起来。

  以下文字实录:

  主持人周天勇:我们在讨论这么一个事情,这个事情我最近很纠结,今年说是国务院要出台一个以房养老的方案,要推开。我当时就想,以房养老,比如说他工作了40年,最后房子买的时候是10年了,最后退休之后剩下20年的使用产权,到银行怎么抵押?比如说他20年抵押是多少钱?最后他活了90岁没去世,产权没有了怎么办?另外比如说他这20年产权还在,人去世了,银行就剩下2年的产权了,这个价值怎么算?把它解决、拍卖或者是怎么弄?我看了一下网上国土资源部的部长说有《物权法》,可以接续。后来我就专门针对这个事去问银行和法院,比如说70年到期了,政府要把他赶走,你没有出让,没有审批,最后法院一裁定,根据《物权法》你可以继续居住,你可以不搬走。后来我到银行去问,我说法院裁定能不能作为抵押?他说那不行,银行抵押必须是产权部门发的产权证,法院的裁定只能说你可以继续住,这个财产归你,但是产权意义上的登记是没用的。所以我很纠结,任总是搞房地产的,这个事怎么办?

  任志强:这个事其实很简单。我们的《物权法》说住宅可以无限期的续期,这个法律已经定了,可以续期。但是《土地法》上写着,到期限你得继续交钱。所以如果不改《土地法》,这两个法中一个告诉你可以有权利继续住,另一个法告诉你再交点钱,交完钱以后,你那个70年可能就变成了再加70年,或者再加多少年。这两个法可能要统一起来,现在还没有统一。上一次就提出《土地法》的修改问题,这个修改已经讨论了很多次了,还没讨论完。也许讨论完了以后,你这个问题就解决了。我觉得中国和国外不一样,以房养老在国外来说已经变成一个普遍性的,法律允许、银行允许、有制度允许的一种东西。但是事实是普遍性存在的吗?不是,是人们自由选择的一个结果。有的人愿意用这种方法去选择,因为他不需要给儿女继承或者怎么样,有些国家《继承法》里面的遗产税是非常高的。因为他要卖房子的时候交的税很多,所以他干脆用这种办法去解决以房养老的问题。中国和他们可能有点差别,我估计中国即使实行了这种法律,大概总份额不超过5%,大多数人不愿意用这个。为什么?因为中国的老年人现在拥有房子基本上都是位置区域比较好、升值比较快、价值比较高的房子,他如果把那房子轻松的卖掉,然后剩下的钱够他养老的了。在国外我们都说房价收入比距离很近,没有多大的差别,所以那套房子卖了可能不够他养老的钱,中国可能反着。所以在城里那套破房子,可能一套房子,一平米卖10万块钱,算一算那套房子钱,够未来多少年的,怎么花都花不完的那种感觉。但是国外不是,没有那么多,所以他卖掉房子,交完税以后养老可能还不够。而中国现在卖房子交的税是很低的,因为法律和税收政策,导致他可能不太愿意选择这个。

  但是这种方法应该在法律上允许,就是给人们一个市场化的选择余地,你愿意选择你就选择,不愿意选择就拉倒。我们的《继承法》里面规定得很清楚,你这个房子最后要留下来,可能还得打官司,儿子、女儿、媳妇、婆婆都来要这个房子来了,所以我们后续的法律可能还没有把这个问题解决好。但是国外很清楚,比如说日本62%的遗产税,这个房子他如果用卖掉的办法或者转移,这个孩子先得交62%的税,然后才能得到这个产权。所以在很多问题上和中国是不一样的,套用这种方法去说明还是不行。我想最终我们的土地私有化的问题和土地制度这些问题不解决的话,我们刚才讨论的这些问题都白搭。最终要解决户籍和土地制度问题,这是一个大法律问题。户籍制度最重要的是限制人的迁徙权利,你想到那里,就不让你住。户籍制度和农村承包宅基地是挂钩的,又导致户籍制度不太容易解决。我们还有一个问题,就是几乎所有的经费都是按照户籍人头拨发。在美国怎么解决这个问题?给你教育券,就是我在公立学校、私立学校,到哪个学校教育券都管用,他们通过财政拨款转移,我们转移不了。所以有些城市坚决不允许没户籍的人到我这里来上学,就是因为财政经费里面没有人头费。所以我们按人头费进行计划性管理的体制如果不打破,涉及到很多问题还是难以解决的。而户籍制度和这些制度如果不解决的话,以房养老的问题也很难解决。所以一系列的问题都在于我们要把法制体系做一个彻底的变更,使它更符合市场化的要求,人们才能够用市场化的选择权利去选择用以房养老,或者用其他的办法去养老等等。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
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