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牛市挤压房产投资价值 行业进入弱肉强食时代

2015-04-22 19:18:01 和讯网  赵黎

  和讯网消息 4月21日,东兴证券房地产首席研究员郑闵钢在《和讯座谈会》上表示,短期内投房子不如投房地产股;财经评论员李犁则认为,选股应寻找PE比较低的,资金状况、成长性良好的。

  对于房子是否还是现阶段投资首选标的,两位《和讯座谈会》的嘉宾均认为,房产占资金、升值有限且不易兑现,因而不是目前的投资首选。

  那么在投资股票上,二人对于地产股怎么看呢?李犁认为,应该选择那些相对资产规模适中、成长性比较好、同时现金流比较稳健、平衡的公司,至少短期内不会改变的一个投资逻辑。按照港股的逻辑,如果看成长性,国泰君安地产分析师李品科认为,在O2O平台的建立方面,万达具备其他开发商不具备的巨大优势,万达广场2013年客流量已超过12亿人次,若在1-2 年内将这些客流量转化为万达会员的话,预计万达会员会达到1 亿人。万达的O2O 模式可能的模式和步骤包括:建立“大会员”体系,进行“大数据”的整合,并将万达旗下的商业、酒店、旅游、影院、娱乐进行全面对接。

  郑闵钢认为,地产上市公司的分化是需要考虑的因素,以前更多的是去自上而下选股,现在更多自下而上,即从公司自身的经营选择标的来投资。

  从两市投资主体相比较,A股更情绪化,香港更注重企业未来的现金流。“短期内,总的来说投房子不如投房地产股。”郑闵钢认为,买房子流动性比较差,出手意愿不能及时兑现,作为投资的话,收益和流动性俱佳才是好的投资标的。房子和股票一样是分化的,要有专业性的判断。地产公司模式,一到两年间该模式下能否看到稳健发展。

  从现金流的角度看,光大证券(601788,股吧)认为,万达采取以售养租的模式,通过物业销售快速回笼现金,具备较强的现金周转能力。对比体量相近万科,发现公司拥有较高的预收账款/存货比例,可见周转能力更强。由于公司的土地成本较低,若未来中国房地产市场持续不景气,公司仍有空间通过降价保持销售,保证现金回笼速度。

  “所以在港股,公司长期现金流、成长性因素要多考虑,A股更注重今年、明年的利润,有所区别。随着沪港通的开通,港股表现不俗。”李犁认为要区分来看,对于二级市场的投资者来说,选股或者选价值洼地是两码事,如果是选股寻找那些估值比较低的,即PE比较低的,同时流动性,即资金状况良好、成长性比较好;如果是寻找价值洼地,相对而言标的市盈率、市净率其中一个比较低,或者二者都比较低,如果成长性、流动性相对比较好,哪怕市盈率高一点没有关系。

  郑闵钢介绍了行业分化的现状,2012年前50名的房地产公司市场占有率在22%,2013年是26%,到2014年整个行业增速不好的时候,前50名的市场占有率上升到31%,从之前的1/4到1/3,可以认为模式比较好的、能看到一两年的成长性的,或者稳健发展的公司,虽然整个营业收入增长不多,但是它的市场在全国,或者在区域里行业地位是在提升的,这些公司在股票市场也是投资的好标的。

  郑闵钢和李犁一致认为接下来将是“弱肉强食的过程”,在宏观经济面下滑形势下,市场占有率反而提升,其实是淘汰、消灭弱者的一个过程。在整个经济体当中房地产(000736,股吧)承担很大的作用,市场和行业都会发展,去掉一部分产能,淘汰一些弱小的企业,这是行业发展的必然规律。

 
(责任编辑:谭梦桐 HN055)
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