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殷哲:房产投资要关注全球化配置

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2015-08-27 15:30:38 来源:和讯网 

  和讯网消息   8月27日下午,诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京隆重举行。歌斐资产创始合伙人、总裁,诺亚财富联合创始人殷哲在会上以《新形势下的房地产投资新方式》为题做主题演讲。殷哲表示,未来,住宅市场开始逐渐向房地产运营公司的新型房地产业态开始转化,房产投资要关注全球化配置,同时注意盘活存量,关注一些新兴的业态,而不仅仅是传统单一的住宅业态为主的市场。他认为,住宅本身过去作为一个特殊投资品的时代可能将会退出历史舞台,它本身应该具备更多的消费属性。而资产证券化使得很多商业地产、综合性地产、靠租金支持的地产、运营收入地产投资拥有更多的可能性。

  对于海外投资,他认为,海外利率环境比中国也要低, 海外经济也开始触底反弹,可以适当配置海外的物业投资。

    以下是访谈实录:

  殷哲:尊敬各位诺亚的朋友们大家下午好,今天是我们一年一度的年中专业化峰会的系列峰会之一,地产峰会的时间,很高兴有这个机会能够跟大家交流一下在新的形式下地产投资的一个新的方式。诺亚从很早的时候就开始关注房地产市场,歌斐是从2010年、2011年、2012年开始逐渐进入房地产的主动投资和管理市场,这几年伴随着整个房地产市场的起起伏伏,说到新的形势,肯定要讲的还是中国的A股市场,因为证券市场跟经济的关系其实是密不可分的,只不过过去大家对于证券市场只是投机更多于投资,俗话说股市是反映经济的晴雨表,但实际上在中国这个晴雨表好像有时候不太准确,但是我感受到经过这几次的振荡以后,未来可能会更多地反映这个晴雨表。这个市场背后还是要看到它背后到底出现什么样的情况以及它背后的政策是怎么样的关系,然后再来看我们在这样一个大的形势情况下它的政策背后所带来的未来的房地产投资的新的方式。

  对于投资来说,很多时候是一种心理的游戏,不管是做哪一种类型的投资。在心理行为金融学上有一个非常重要的理论叫损失规避,就是说你拥有一件东西所带来的快乐程度比你失去同样的一件东西所带来的痛苦程度要小得多,举个例子来说,假设在座的各位全部都是用十块钱去做投资,市场比较好,涨到了二十块钱,是不是觉得很开心啊?涨了一倍了。还有一部分客户是一样的情况,也是用十块钱去投资,但是涨了四十块钱,市场不太好,又回到了二十块钱。如果是前面一种情况和后面一种情况,大家觉得你的心情比较一下,哪一种更舒服一点?显然是前面一种心情更舒服一点,十块钱涨到二十块钱,我赚了十块钱,从十块钱涨到四十块钱回到二十块钱,实际上还是赚了十块钱,但是感觉好像失去了二十块钱。这种心理程度代表了每个人的人性决定的,所以对于损失规避也让我们知道对于投资来说更重要的其实是风险,如何规避掉大的风险才能够让自己觉得更舒服。美国在2008年的经济危机对于中产阶级的打击其实是很大的,中等财富的家庭损失是很惨重的,对于最富有的客户群来说相对来说他的财富缩水是比较小的,或者是在市场反弹过程中他可以迅速反弹,主要原因是那些最富有的家庭他们本身都做了很好的资产配置,先把风险规避放在第一位,然后再去考虑如何稳健的获利,我觉得从这个角度来说值得中国富裕的投资者细细地去思考投资应该追求的是什么东西。

  人口也是一个非常重要的因素,最近看了一本书叫《理性乐观派》,讲的很重要一点是人在发展过程当中通过专业化的分工,让社会不断地进步,社会不断进步很重要是人由于技术的进步,医学技术的发达,使得越来越长寿,而这个长寿本身跟过去相比让你有更长的时间去进行生活,生活背后就需要很多的财富支持,所以我们说财富管理将成为每一个人最后的一份职业,因为你60岁退休以后干嘛呢,我发觉过去理财的主力军是年龄比较大的阶层,现在理财的主力军虽然年纪轻了,但是主要有时间去进行投资理财的还是年龄大的阶层,因为年纪轻的时候他们靠自己的体力忙在自己的事业当中,如果退休以后就有更多的时间去做财富管理,投资理财本身就是搞脑子的事情,可以防止老年痴呆。

  投资有很多层次,投资从大的趋势来看投资理论在不断进步,过去没有这么多金融工具,你投什么我也投什么,随波逐流。后面进行技术分析是很重要的,早期的股票市场很多的股评家全部都是技术分析派,哪个点是买进的,哪个点是卖出的。后面出现一些基金经理的阶层,他们更重要是研究那些基本面,公司基本面是什么情况,是不是值得投资,内在价值是什么,然后到现在有多样性的投资,有很多投资上升到哲学层面,这些都是投资方法的进化,带来金融工具的开放,越来越多,这些唯一不变的是人,最后的投资决策都是由人决定的。在这个市场上并不能指望哪个市场是最好的市场,可以说看上去是最好的市场也有可能是最坏的市场,看上去是最坏的时代也有可能反过头来现在是最好的时代,所以说市场永远都会有周期性的上涨和下跌,我们要做的是在不断的变化的市场过程当中应该如何去修炼自己的投资哲学,其实每一个人都应该建立自己的投资方法论,来应对不断变化的市场过程当中如何进行投资。就我们来说的话,估值是一个很重要的因素,任何的投资都不能离开估值,它到底值多少钱。第二是要看中一个成长性的行业,这个市场的趋势是不能忘记的,如果你投资一个下降的行业,基本上花很多的努力其实也不会很好,但如果你投资一个成长型的行业,它会带来的发展,即便不是那么smart,依然也可以获得比较好的投资回报。比如过去这么多年高速发展的TMT行业。第三是看企业本身的核心竞争力以及自己在投资过程当中应该建立怎么样的核心竞争力,我觉得这些都是值得思考的。但是往往这些都有可能在牛市中被忽略,这是投资的本质。

  在这个市场上钱其实比会管钱的人要多得多,会管钱的人要比会管企业的多得多,因为在过去十年过程当中M2平均的增速超过10%,这种带来的整个市场流动性泛滥的情况是非常多的,而同时在现在阶段经济又开始转型,传统经济要被新的经济代替,很多传统经济本来做得不错的,可能企业要转型,能够适应新的未来的企业业态的,能够管理这些企业业态的本身就是比较少的,所以说会管企业的真的不多。在这样一个大的背景下投资的复杂性越来越重要。现在的财富管理有三种复杂性,一种是当你做出决策的时候本身结果是有不确定因素的,这个跟企业经营也是一样的,跟投资也是一样的,因为你买金融产品,你买的时候其实不知道你最后能够拿回多少钱,即便是低风险的投资同样也是如此,这跟经济的周期是有关系的,这也是本身金融投资的本质。第二,社会的复杂性。现在跟过去有点不同,过去是银行独大的中国市场,现在是银行开始逐渐各种类别都被其他的新型金融业态所替代,而投资理财、金融产品也越来越多地有多个利益主体共同参与才能完成,所以这个之间错综复杂的关系使得这个复杂程度越来越高。同时还面临新兴的复杂性,这是目前社会时代背景下一个很重要的产物,比如互联网,这种突破性的创新技术的变革使得它的复杂性增加。过去要借钱很难,但是互联网让所有人可以在一夜之间完成借钱、配资,效率更高了,效率更高背后也带来更多复杂性的地方。过去信息传播指的是拿一个BB机看股票信息,用PC机看,现在所有都是拿手机、互联网、移动互联网来直接看到信息,而这些信息的传播速度是非常快的,所以说也造成这个市场上要做投资复杂性越来越高。

  拥抱创新才能够拥抱未来的财富,而这种复杂性背后也可能带来很大的风险。经济结构转型过程当中也会带来非常大的杀伤力,过去美国以及其他的发达国家成熟市场都曾经出现过这样一个时刻,中国是不是现在迎来了旁氏骗局,一定阶段会带来崩溃式的市场,带来新的一轮金融危机。从这个角度说现在的投资真的要非常小心,从2014年来说我们一直要打破刚性兑付,我们认为打破刚性兑付这个市场就开始健全,虽然说打破刚性对付对投资来说好像不太愿意接受,因为投资的角度作为投资者总是希望风险,收益还越来越高,但理性看这个市场根本不存在。过去假如从固定收益来说,过去可以有10%以上的回报,现在很多行业的毛利率都没有10%,让他去借10%就是亏本做生意,如果亏本做生意能不能持久呢?这个答案每个人都知道。我们说刚性兑付的神话一定会被破灭,市场也一定在破灭的过程中再重新建立,而整个市场正是在这种破立的过程中走向越来越健康,未来固定收益的利率应该会逐渐下滑。

  在金融行业现在所面临的风险要比以前多得多,因为越来越复杂了,而在面对这些金融风险的背后不能不投资,不投资虽然没有风险,但是也带来其他货币贬值的风险。所以既要敬畏这个风险,既要敬畏这个市场,同时又要在这个市场的投资过程中学到一些东西。我们说危机是最好的学习方式,如何真正地看到投资的本质是我们不断的去追求的一件事情。坚持产品的筛选其实是一个说得容易做得难的事情,这个图已经出现了三四年的时间,每次把它拿出来再读一遍都有非常深刻的理解。风险和受益中只能找平衡,因为规避了风险也就没有收益了,这个平衡的过程中我们看诺亚过去的发展,其实也验证了这个越来越进步的过程。我们在2003到2005年产品是比较单一的,不知道在座各位有没有2003到2005年第一批客户,以固定收益产品为主,当时的固定收益大部分以房地产信托为主,2005到2007年我们有股票基金、阳光私募,中国股市从900多点迎来一次到6000点的高峰。2007到2010年我们开始进入PE和VC市场,有很多固定收益的产品伴随着PE和VC进行合理的组合和对冲,同时也有艺术品基金的新尝试,这个时候整个资本市场其实是2008年以后有一个非常大的下跌。2010到2013年我们开始更多元化的产品,组合投资,开始做房地产基金,还有对冲基金和房地产基金。2014到2015年我们开始看到全球化配置的重要性,开始看到全球委托的重要性,开始看到全资产配置的重要性。很多的产品在过去的基础上越来越多,而且它不仅仅是单边向左或者单边向右的产品,我的意思是单边一类产品,不是股票它就是固定收益,从这个角度来说整个市场越来越进入一个多元化的发展,而在投资过程当中我们也需要更多地去看到资产配置和全球化委托可能是未来长期的投资方式。2015年下半年我们建议投资者开始调整自己的投资策略,在VC和PE我们相信它能够推动中国经济的转型,尤其是对于新的TMT行业和医疗健康行业,所以我们依然维持过去比较重要的资产配置比例。对于公开市场产品,由于这样一个市场的情况我们认为未来可能会有一个修复的过程,所以说我们从去年下半年开始建议客户高配到今年年中开始建议客户回到标配甚至低配的局面,市场稳定以后重新再开始进去,因为本身的资产还是比较流动性的资产。或者就是构建一个组合,挑选到比较优秀的基金组合。海外投资是一个非常重要的资产配置,大家知道突然的贬值,贬值未来是不是会成为持续性的工作。过去人民币是单边上涨,可能有进一步贬的空间,从这个角度来说布局海外资产要从低配到高配,而固定收益产品的收益率一定是下降的,但是固定收益产品不能不投,因为它是一个非常重要的带来稳定现金回报的产品,它是防风险的基石。

  供需是有利的情况,需求越来越强,供给又在历史的平均值下,这些使得海外市场是不错的投资配置,再加上人民币的贬值。海外地产的投资机会,一个是移民朝带来的住宅,要移民肯定要买房子,过去在海外买套房子是不得了的事情,过去中国的房子太便宜了,现在全球最好的地方价格跟北京市中心的豪宅差不多,一千万可以随便在海外买房子,购买力已经差不多了,不像过去购买力很悬殊。全球新兴技术带来的办公楼需求,包括欧洲廉价资产、全球商业物业机会,这些都是全球化配置非常重要的机会。我们2012年开始布局香港分公司,就是我们看到不远的将来全球化配置将会成为中国投资者非常重要的一个配置方式,所以我们开始布局,我想未来的两到三年这可能会成为中国富裕客户最重要的配置资产的类型。我们也同时看到海外黑石的房地产投资,它有一些逻辑在里面,而这些逻辑对我们在中国的投资有很大的借鉴意义,我们总结黑石在地产方面的投资蛮有战略性和独特性,它挑战高风险高回报的业务,同时又是分散投资,它的风险被分散所降低,收益还是能够维持比较不错的水平。他用PE的方式来投资物业,而不仅仅是简单投项目,很多时候他直接购买目标公司的股权,譬如希尔顿,买了以后改造运营再把它卖掉。他热爱大宗交易,很多时候商业地产建成以后整幢买。这些都使得黑石目前成为全球最大的地产基金,值得我们学习。未来中国十年的房地产市场是一个存量资产加上新型业态的市场,在这个过程中很重要的一点是如何去解读它背后的政策,中国独特的政策环境下所带来的新的投资机会。中国未来GDP刚才前面讲了很多,用数字来说的话一季度GDP已经降到7%,这个7%背后有很多人说二季度三季度进一步降,现在看来数字在四季度表现并不好,虽然二季度数字并没有出来。同时支持居民家庭的合理住宅消费,就是住宅回归它的消费属性的特性是非常强的,住宅本身过去作为一个特殊投资品的时代可能将会退出历史舞台,它不具备投资品的时代,它本身应该具备更多的消费属性。而资产证券化使得很多商业地产、综合性地产、靠租金支持的地产、运营收入地产投资变得更多的可能性,中国证监会屡次开会都听到监管当局都听到推动整个资产证券化在中国的发展。

  市场趋势带来的房地产市场变化,货币政策未来是比较宽松的,资本市场高进高出的二级市场可能出现翘翘板的现象,开发商不仅仅是过去只在房地产、住宅地产买地开发销售,而开始进行一些是不是应该持有一段时间,如果假设未来开发所赚的钱没有过去那么丰厚的情况下,是不是应该追求长期稳定的回报,从这个行业来说我们应该看到未来房地产的核心是那些有核心竞争力的运营团队所带来的价值,所以对于我们投资者来说过去房地产投资短期行为要开始向更长期过渡,而且投资本身也应该在房地产领域更为多元化。我们看到地产界有非常多的新模式出现,从创意空间来看,北京很著名的798艺术空间、艺术园区,过去是老产房,现在改造的是停车也非常不方便的地方,而且租金越来越贵。我们看到上海莫干山路M50过去是很偏的地方,现在成为一些艺术家和艺术品交流的市场。我们也看到创意空间运营代表,这些都是新型的业态。我们看到新型公寓的出现,北漂年轻人的居住社群为代表的优+公寓,是小米投资的新型白领公寓,包括寓见、未来域这些新型的公寓跟传统的公寓是不一样的模式。我们也看到在全球的共享经济的模式带到中国,从WE

  WORK带到了UR

  work,从AirBnB待到了途家,这些都是能盘活经济的非常重要的因素,还有就是互联网技术来改造跟传统的房地产所结合的这些新型的业态,比如房多多、爱屋及屋、链家等等,这些都是低产新的模式的出现,这些所有都值得认真去看他们的运营模式以及采取怎么样的有机会的股权投资,再加上项目投资,可能代表了未来。当然我们还看到了伴随着中国电商发展经济的物流园区、产业园区等等这些都是非常有投资价值的,它比传统单一的住宅市场要更有持续性和生命力。

  房地产市场涌现出很多新的投资机会,但是总结一下,我觉得这五点很重要,要有一个长线跨周期的投资模式。任何的市场在短期内没有办法做很好的战略布局,如果从长期的角度去做投资的话你可能会规避很多的风险。要有互联网+房地产的新模式的投资方式。面对整个经济转型以后也会带来很多困境资产的收购机会,我觉得这些机会越来越多地会连线。持有一些抗通胀的核心城市的核心物业,这也是为什么我们在上海收购核心城市写字楼,黄浦江旁边的写字楼非常重要的原因,以及以人口为导向首选一线和健康二线城市地域性的选择,我觉得这些都是房地产投资过程中应该注重的地方。核心是要建立一套自己的投资逻辑和体系,比尔盖茨巴菲特是一对好朋友,巴菲特把自己的钱交给比尔盖茨的基金会,他们本身都有一套自己的投资逻辑,我觉得要善用优秀的投资平台来珍惜时间所带来的价值,因为人类社会的进步就是一个效率不断增加的过程,时间是没有办法扩展的,但是单位时间的产出是可以有办法扩展的。如何利用最宝贵的时间来做更正确的事情这是非常重要的事情。《圣经》故事有一段这样的话,这是马太效应讲的凡有的还要加给他叫他多余,如果没有的,连他所有的也要夺过来。这在投资界也是非常重要的,不要看你今天赚了很多钱,如果你没有自己的投资体系和逻辑,可能明天全部吐回给这个市场。如果你能够有这样一个体系和能力的话,更多的财富才会向你涌现。所以我们查理芒格也说过如果我们想要得到某样东西,最可靠的办法是让我们自己配得上它,而配得上它最重要的是要建立一套自己的投资方法和体系。面对投资持续的学习才是王道。

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