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任志强:2015年房地产价格区域分化开始加剧

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2015-08-27 16:06:34 来源:和讯网 

  和讯网消息 8月27日下午,诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京隆重举行。中国房地产协会副会长任志强在主题演讲中表示,2015年房地产价格区域分化开始加剧,一线城市快速反弹,二三线城市略有反弹, 整个发展趋势是往上的,可能还会持续一段时间。

  他表示,从新开工来看持续性增长,今年最有利因素是货币政策宽松,对于昨天的降准,他认为利率再继续降低有助于买房,因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花,这是最好的投资。

  以下是会议实录:

  任志强:刚才我听殷总讲去年7.4今年7,今年到不了7,前两个月是7,但是后两个季度很难说了,到目前为止没有人说中国后两个季度能到7,都判断的是低于7,这已经成为好像很肯定的结论,但是我们不知道最后能到几。第三产业的比重在迅速上升的时候发电量是急剧下降的,第三产业往往不用电。过去我们第二产业占主导地位,现在第三产业的比重越来越高,今天上半年第三产业大概到53%,除了第三产业的比重提高以外,增加值也增加了很高,所以二季度里我们可以看到两个数据是非常突出的,第一是第三产业到了8.4%的增长,第二是金融业有17.4%的增长。换句话说就是因为上半年的股票高的时候将近18000亿的交易额,让金融增加值迅速提高了很多,所以达到了17.4%。金融增加值大概超过1个点,也就是说可能到了1.2、1.3个点左右,也就是扣掉了金融股市这块,上半年我们的工业增加值和其他几个GDP算下来大概是5.8左右。下半年会怎么样,大家知道下半年的股市不争气,略涨了一点是因为昨天开始降准降息。

  但是我们得看另外一个情况,去年下半年股市已经开始回升了,所以去年下半年的金融增加值基数加大了,去年上半年金融增加值基数是非常低的,所以今年上半年交易量扩大以后对第三产业产生的GDP拉动非常大。去年下半年基数高了,今年我们可以看到的是7月份大跌以后交易量在迅速缩小,18000亿降到6000亿左右,这个交易量下降了很多,也就是说今年下半年我们在靠金融增加值增加了1.3个点的GDP是没有可能的,剩0.1、0.2?剩下1个点靠什么?这就是大家面临得罪严重的问题就是剩下的GDP靠什么?很明显我们的GDP是要下滑了,但下滑是不是就崩溃了,现在还看不出来崩溃了。中国有句古话叫瘦死的骆驼比马大,原来增加值增加得很快,我们没有到国际上认为崩溃的地步,大多数国家还是在2、1,全世界的增加值就是2、3的样子,我们要到5、6仍然是很好的态势或者在世界上来看,但对中国人来说不好,因为中国人习惯于过蜜月,忽然有一天蜜月没了要过日子了,很不习惯,我们从来都是在高增长中度过的,在座的这些有钱人你们都认为要给你1.75的存款利率你干吗?你肯定不干,你总希望有更高的投资收益。所以利率下降到历史上已经很少见的1.75,可见我们的经济危机苗头已经开始出现了。虽然危机没有到来。

  我们PPI历史上查的最长的时间是38个月,现在已经用42月趋于下降,这个很不好。一般下降的结果是大家知道第二产业和第三产业所用的工艺原料或使用的基础性东西都来自于我们的PPI,如果这个PPI上不去的话说明我们生产需求是下降的。这段时间我们从国际上可以看到很危险,美国奥巴马已经批准关闭了好几个煤矿,石油跌到了30多块钱,是昨天的价格,所有人都亏本了,因为平均的采油价格已经到了42块钱。委内瑞拉可能已经成为第一个生产石油的国家要破产的地步,这是一个博弈过程,当石油价格是60美元以上或七八十美元,液燃气液燃油都会发生巨大的作用,因为它们成本极低,所以美国就拼命生产。到美国不再进口石油,用自身的液燃气和液燃油的时候,石油国过就把石油价格降下来。当石油价格降到30多美元的时候,液燃气也活不下去了,所以双方就博弈,石油一涨液燃气就火了,液燃气一火石油就降了,相互博弈的结果就是40到60美元之间来回晃悠。不超过2的时候都认为是通胀的过程,我们控制指标是3%,如果持续走低就说明我们的消费需求也不忘。涉及GDP的重要项是投资,固定资产投资非常重要,通常接近50%,今年也是48%点几的比重,投资比分两个部分,一部分是国有部分的投资,这个比重要占到30%多。另外一部分是民间投资,大概占到60%多的比重。重要的是我们民间的投资急剧下滑,过去民间投资是远高于固定资产投资水平的,就是那条黄线,但是今年我们已经看到这条黄线已经低于这条蓝线,民间投资不再是推动经济增长的动力,而完全要靠政府的钱去支撑,这是一个很危险的信号。民间投资和生产能力下降,其一和我们的股市有关系,因为大家都想捞快钱。

  从不同行业的工业增加值看,我们有几个问题,一个是关于设备是负的,一个是电力和热力供应是负的,不用电怎么生产呢?所以经济增长里很重要的一个是工业增加值。推动的是电力,没有电以后可以看见其他的也在下降,增速里发展较快的还有一些,但是高科技替代的一些,但高科技产值太高了,比如互联网,互联网去年8000多亿,增加值没高,规模以上的工业企业的利润率和资金回报率都在趋于下降,我们已经看到吨位铝的下降速度很快,价格下降了30%、40%,钢铁几乎打对折了,钢铁亏在电力,13亿吨左右的生产量,现在只有8亿吨,8亿吨都卖不出去,1吨钢材大概只占1吨西红柿的钱,为什么亏了还要生产呢?大家把这个账算的时候没搞对,就是赚一斤西红柿钱没利润但是把折旧钱拿回来了,因为在工业企业里折旧是最大的一项。另外如果不这样的话就没有现金流,没有现金流银行就开始收贷款,他那些设备都是贷款,也就是说还不了钱,所以亏的时候每年还在生产,于是我们的PPI就一直在下降。工业上很典型的就是销售利润率和资金回报率在持续下降,已经很低了,低到这种程度以后,如果把银行高利率搁进去就彻底没了。和房地产密切相关的是钢铁,钢铁已经产得不行了,煤不行了,油不行了,钢不行了,水泥不行了,玻璃也不行了,铝也不行了,怎么办?这是持续下降的一个过程。还有和我们密切相关的机械制造也在下降,三一重工去年大概下降到30%,今年只有30%的10,就是在去年的基础上今年下降的只有10%,意味着和前年最高峰相比的话下降了90%,就是因为没有大型机械施工,挖掘机、装载机这些东西都卖不出去了。今年汽车生产也已经下降了,去年大概108,还得加班,今年已经变成94了,下降了十几个点,而月生产量也在趋于下降,积压量过去是半个月的库存现在是两个半月的库存,已经增加了5倍。

  零售额消费,消费占的比重也很高,我们的消费逐渐提高了一个比重,而消费是相对平稳的,维持在10%左右,这10%左右的消费是一个正常状态,如果中国连10%左右的消费都没有,说明老百姓更不花钱。但问题也很麻烦,不是老百姓没钱,居民上半年大概有8000亿是在境外花的,去年有16000多亿是在境外花的,为什么16000多亿是在境外花,到日本买马桶盖比国内连飞机票都算上还便宜,最近我们看到汇率进行了大幅度的调整,现在汇率调整完了已经亏了10%了,过去10%就是利润,现在一下降10%没戏了,很麻烦。如果把这些钱挪到国内,我们看两项今年出台的政策,化妆品这些都降税了,希望大家不到国外买在国内买,第二是我们的汇率做了调整,想再占汇率的便宜到外边去买以后也不太容易了。而这次汇率调整导致17个国家的汇率跟着下跌,所以中国还是很厉害,我们汇率一跌别人也跌,和我们的股市一样。从消费者零售额的增长里看,我们过去有2项,第一是金银珠宝变成负的了,过去金银珠宝都靠大妈们拼命投资拼命买,都是往上跑的,现在掉下去了,变成负的。另外就是刚才说的石油机器制品,因为汽车掉了,很好的就是电信,电信在猛搞,电信今年互联网按就业来说,互联网就业大概增长了90%,和互联网相关的增长很快。再看房地产投资和固定资产投资的关系,通常情况下房地产投资高于固定资产投资的增长率的时候GDP都是向上的,所以一个最简单的规律,只要房地产投资低于固定资产投资GDP将一定是向下。1998年以后几乎每年都不行,所以投资者房地产投资虽然占的比重只有20%几,但是投得太大了,影响很大,影响到上游下游,上游钢铁、水泥、玻璃,下游家电、建材、家居,上下游加起来可能就是1.6倍。所以当我们绿线持续下滑的时候,影响是非常大的。我们已经降到了4.3%,4.3%的概念是2013年的时候我们的增长率是19.8%,2014年从7.5%降到了7%,我们降了10个点,从19.8降到了10.4,扣除物价指数是9.9,降了一半,所以GDP就是0.5个点没了。我们现在又从10.4降到了10.3,又继续下降了增速又下降了1倍。下面会提高吗?不会,仍然会持续处于低迷状态就是低增长状态,去年年底我们预测今年年底不会超过5%,虽然出台了相关的政策有些刺激作用,但仍然不会,还是处于低增长的状态。

  我们土地购置的因素、开工因素、到位资金的因素,这三个因素影响都很大,刚才主持人说我在诺亚厦门的会议上说2013年房价涨了,反正诺亚的客户很多人不太信,你怎么说涨就涨了呢,据说深圳有一个家伙跟我说要赌,涨了他就裸奔,好像他确实要裸奔了,因为确实涨了。原因就是因为这张图,我们看购置土地,在2013年之前如果土地连续都是负的,开工也是负的,两年以后就会涨,通常房价的关系就是这个关系,市场需求不变的情况下,维持相对稳定的情况下,如果我们的土地购置和生产量下降的时候价格就会涨。现在我们要再一次面临这样一种重复,就是和前一段时间重复一样,2010年价格飞涨,2011年以后2012、2013年连续出了三年限购政策,这种限购政策把积极性打下去了,把市场打下去了,打到底部。那时候就出现了问题,所以2013年的限购政策在2013年上涨过后2014年继续发挥作用,还是持续下降,到现在为止我们可以看到这条绿线下降了很多,33%,那条黑线也是,我们最低的时候负的20%,现在略有回升,住宅是负的15%点几。今年会不会转正呢?我个人觉得不会,还是属于持续的负,那么在负的情况下你认为有可能把投资变成一个正的高增长吗?我个人认为不会,没得投。即使今年买了地,从现在开始四个月连续买地,把地买到正以上,投资未必上去,不会让投资整体回去,这是土地购置面积增长率。画一条长线,为什么画长线呢?就是我们看看在2004年以前是什么情况。

  2004年前平均每年保持30%到40%的土地增长,所以2003年以前从1998年开始房改到2003年,我们平均每年房价只增长3.5%,但是那时候收入增长平均9.5%。2003年是我们历史上房价最低房价收入比最高的,大概全国平均起来5.8,高等城市大部分只有3点几4点几,后来限购政策,连续出现了两次,2007年房价高涨出现天价,后面又持续低潮,40000亿现在又回到了低潮。土地是这样,40个城市看我们土地收入急剧下降,四个重点城市去年到6月份到2600亿,到今年是1000亿,不到去年上半年的一半。大部分增速在持续下滑,这个影响也是很大的。北京6000多亿的地方债其中3600亿和土地相关,所以50%以上。从新开工看持续负增长,过去正负正负都有,但现在已经导致持续低迷了。销售持续增长,销售额增长了13.4,销售面积增长6.1,6.1是什么概念,2013年是历史最高峰,13点多的销售,去年12.06大概少了9000万平方米,如果增长6.1就意味着2014年今年的销售超过2013年成为历史最高峰,我们估计这个持续高峰,2013年伴随着价格增长,而今年到目前为止价格是平稳过渡的。销售增长率变化可以看得出来,凡是销售增长率上去的时候通常价格上去,我们现在只看到销售增长率开始回升,价格可能在四季度比较明显,到现在为止公布的数据里环比已经有一半的城市36个城市上涨,同比只有四个城市是上涨的,所以应该说还没有完全进入上涨。这是非常严重的问题,2008年没有大量库存,现在库存已经开始增加了,我们有6亿多的库存,5月份下降,6月份开始回升了,巨大的库存里有4亿多住宅,10亿的住宅销售,10:0.4不高,但是商业写字楼是1:1,就是2万多平米对2万多平米,2万多平米的销售对2万多平米的库存。到位资金只有零点几的增长,13%的增长为什么到位资金只有零点几,是因为去年的债没还,今年大量开发商的钱得还债,要把旧的钱还掉,等新的钱来得明年。今年一直持续着都不会有高增长,其中个人消费贷款增长很快,17点几,但是开发商只拿到4点几,开发商总的资金中我们的贷款是很少的,尤其是国内贷款,给开发商的普通贷款是负的,所以我们今年也不会有投资增长,没钱。

  从新开工来看持续性增长,今年我们可以看到最有利因素是货币政策宽松,昨天已经开始降准了,我们觉得还得降。利率再继续降低,肯定有助于买房子,因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花,这是最好的投资。二十年后一块钱已经赚了七毛,二十年以后一块钱就值三毛钱,能把二十年以后实际的三毛钱搁多今天当一块钱花你已经赚了七毛钱了。所以低利率是非常好的。利率再往下降,又降了一个,我还需来得及画上去,昨天才开始降的。结果是2007年一个高峰,我们看2008年4万亿以后一个高峰,再加上2013年我说的价格高峰,拐弯就开始了,第一张图小尾巴已经开始翘了,价格开始回升,但是在零以后开始往回走,四季度有可能回到零以上。其他二三线城市和局部城市新建住宅有些回到正了,比如深圳涨了29%点几,接近30%的上升,太快了。有些直辖市已经上升比较快,但是二手房子比较明显,一手房子没那么明显。开发商的房子不敢随便涨价,因为还有大量库存,要把大量库存消化的时候才敢,只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价。

  2015年区域分化开始加剧,不要划一二三线城市,三线也有好的,二线也有差的。刺激政策持续,三季度指标出来一看剩6.5了,还得再降一次。消化库存目前还在第一位,所以价格不会飞涨。这时城市之间的差别,我们看一线城市已经高涨,房地产投资已经开始回升,但是这些城市占的比重太少,只有4个,二三线城市房价还是下降得多,开工也是,一线回弹,二三线三四线都是处于下降。这是土地购置和新开工,一线已经回去了,新开工已经回去了,而且土地购置也开始回去了,但总量很低,今年北京的供应总量和去年相比计划指标就少了将近一半,上半年近完成22%的土地供应量,所以每个地都是天价,他们又不愿意迅速供,那就出现了麻烦,这也是地方政府都遇到的麻烦。

  销售各城市之间差别很大,整个发展过程中至少我们看到它不会崩盘,过去是徐徐下降,现在已经开始调头向上,这个调头向上的过程可能会持续一段时间,至少我们知道中央政府是绝不会让房价持续下跌的,它会稳定,但是你说完全积极的刺激吗,没有,30%的首付并没有改到4万亿之前的40%,二手房还是有严格的限制。一线城市的房价已经发生巨大变化,但二三线城市有的还再继续下滑,并没有完全恢复。

  

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