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谭文虹:未来房产投资不局限在城市中心

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2015-08-27 16:34:53 来源:和讯网 

  和讯网消息 8月27日下午,诺亚财富房地产金融高峰论坛在北京隆重举行。歌斐资产地产合伙人谭文虹在做主题演讲时表示,未来房地产市场投资不会仅仅局限在政府设定的所谓的城市中心或者一些区域中心,一些有人流和新增就业的区域也可以考虑。

  谈到并购,谭文虹认为,虽然现在股市下跌,但是在并购标的还没出现大规模的非常便宜的时候,可以先应市场的许可做一些出类创新,然后当这些法律税务各方面环境支持的时候,再把准备好的资产打包出去。

  以下是访谈实录:

  谭文虹: 我的主题是房地产新势力,刚才任总讲得很有道理,我们国内现在很多是创先,不是完全意义上的创新,但是我觉得因为中国有中国的特色,创先到了一定的地步,量变变成质变,中国就变成创新了。从投资的角度来讲,整个投资是一种对不确定性的判断和选择,这里面就意味着非常多的自己的投资理念、自己的投资逻辑、风险承受能力和你对预期的回报,这些是一个体系的,所以我们经常讲合适的产品和合适的投资人它之间是有种逻辑关系的。真正投资的核心是资产长期的保值和增值,就像刚才我们殷哲总提到的,的确需要比较长的时间。但是每一个投资的资产都是一副藏宝图,所以要在地图上找到你真正的宝藏所在点其实是需要花费一番工夫的。我们一直将地产新势力,论坛环节本来任总要参加的,我想有新老对话,任总走了是纯天然的新势力,什么是地产行业的新势力,我们觉得是跨界资源的整合者,是市场前瞻的破局者以及在细分领域,尤其是房地产大的链条里专业创新者。从整个板块来讲房地产的确是非常主要的投资板块,尤其在中国不用多讲,在国人的心目中房地产(000736,股吧)配置比例是非常高的,加上实物房产的投资。在国外来讲,房地产进入白银时代,整个行业要进行大的调整,即便是城镇化早已结束的欧美,他的主流的结构投资中房地产相关的金融产品依然占了三成左右的投资份额,所以我们一直强调资产配置也是这样的一个逻辑。作为房地产它这个板块在跟各个资产类别相比较中,它的收益大家会发现是在比较中间的环节,基本上在15上下,它把所有的房地产各个品种打穿了之后来看,是种中等风险、中等收益的品种,这也是当我们的投资人再去投资这个品种和板块的时候心里对它的合理预期。

  房地产领域内部,其实按照国外成熟市场的分类,按照风险和收益的特征比把它分成不同的类型,这点我特别想做强调,在中国尤其是客户沟通的时候经常只问你的产品是什么收益率、什么期限,但是大家从来不会问这样的收益率背后承担了多少风险,所以在国外是按照收益风险比来分类,我们也觉得是比较科学的。尤其今年经历过二级市场的大幅振荡之后,我相信我们的投资人对这点会有更深刻的感受。在国外会按照这样一个类别去分,比如稳定的租金收入的,已经建成的写字楼、物流、商业、酒店这样一些已经建成的物业每年产生的现金流叫做核心资产,可能是5到8之间。再往上一层是我收购过的资产做湿度改造之后,收益率从原来的资金5变成8,这样的资产收益率会高一点,10上下。第三类价值增值型,这类是拿过来重新改建,就像任总刚才提到的拿过来之后给它变性,业态发生变化,投入比较大的重新定位和装修的成本,这种要冒一定的风险,因为你的重新定位是否成功需要市场的检验,但是它预期的回报也比较大。最后一类在海外归结为机会型,机会型主要包括新拿土地开发、不良资产收购等等各种机会型下的困境压力资产的收购,所以你会发现其实国外是非常稳健的按照风险收益的比较合理的分类。

  回想今年上半年,整个房地产产品,客户投资意愿不是特别强,我们的产品一年是8有个别是9,客户讲一天是10,二级市场一天就是个涨停板,它真的是不同的衡量类别。在房地产这个领域,我知道任总一定会讲很多房地产的行业数据,所以在这个方面我只是列出我们看到的对我们的投资、我们的微观落地的时候特别聚焦的两个指标,一个叫新房一个叫存量。在新房的指标里大家会发现,过去差不多二十年的时间你会发现整个新房的成交量、新房去化量在快速增长,2013年达到历史新高,8万多亿,今年上半年将近4万亿,新房市场的确压力很大,但是它的绝对值仍然非常大,虽然房地产市场在转型,但并不意味着新房市场完全没机会。我很赞同任总刚才讲的在某些城市只要有人口新增流入的哪怕三四线依然有你的机会,这是一个新房市场。但是我们过去只关注新房市场,或者我们过去往往是只关注新房去化,但是大家会发现不知不觉中尤其像一些大城市,北京上海这样的特大城市,它在过去几年的二手房交易额已经超越了一手房的交易额。今年上半年上海将近3200亿,北京有2700亿,你会发现远远大于将近1倍的新房交易量,所以在二手房交易复杂的市场里面意味着有更多不同的投资机会,这也诞生了房地产的二手交易,像房多多、搜房、链家新的活跃业态的出现,以及我们对更多的运营能力的期待,二手房需要重新的装修定位和好的管理,能够有更高的租金回报和地产的升值。基于这两个非常关键的指标,因为我们房地产峰会连续举办了三四届,从去年开始我记得我们的标题就叫做转型年代,是这样一个意思,其实去年大家都在很惶恐地转型,但是到今年其实已经没有多少人在讲为什么要转型或者是不是转型,因为大家已经切身感受到了这个市场的变化。

  所以我们再去比较,当一个快速奔跑了十几年二十几年这样的一个房地产行业,在它进入一个拐点时期的时候它到底有哪些变化,因为这样的变化不是一蹴而就,但是已经到了这个尖锐的转折点,所以可能未来在不同的城市以不同的发展速度它会不断地逐渐地体现这种转型年代后的一些特质。像二三线城市可能走得快一点。如果我们说过去是黄金年代,那么它占主导地位的是开发商,但是如果是未来的白银年代是房地产的相关服务商开始渐渐地在舞台上占据主导地位,如果在黄金年代的时候我们用一些核心的指标去衡量这个行业的话,其实大家很容易理解,我们在座的也有很多开发商,过去的核心年代核心能力一定是拿地、开发、销售,基本上都是挣钱的。行业的特点当然是非常重的,越重越好,很少人愿意股权分享,顶多愿意借债,利率高的因为股本回报率不高,投资回报很简单就是卖房子甚至卖地都可以挣钱,完全是开发商一手包办,它的资金特点可能大家没有特别在意,其实在过去十多年一直是短钱长投,银行的钱对外借债的钱一般都不超过三年,过去为什么能一直维系高杠杆、资金不匹配,就是因为我们的高去化高销售,用销售的钱贴补了前面的资金缺口。但是当进入转型年代,有有很多早该出现的事件。如果进入白银年代,它的核心能力在逐渐的发生一些变化,因为我们从来没有说新房市场马上就消失,仍然每年有六七万亿五六万亿这样一个绝对值非常巨大的市场。白银年代对物业真正的理解和定位,怎么以一种高效的节约的快速的成本和定位改造能力以及你真的把这个资产能够运营好,产生稳定的租金,因为资产的增值不是靠交易,而是靠租金收入的提升,然后倒过来说明你这个资产的挣钱本是比较高,那么你的资产应该获得比较高的估值。在这个年代它的行业特点真的就是比较轻的资产加上专业运营能力作为王道,这个时候投资的逻辑标准是运营驱动升级,这也是我们为什么会越来越关注运营能力和运营好的公司。主要投资者会越来越独立,越来越细分,不像过去开发商一统天下,一统行业。在这里面包括做新房存量房的交易、装修、家装、建材以及这样一些经营运营管理招租招商,包括相关的金融配套服务、首付贷、众筹等等,其实这些都是我们跟一些伙伴深度谈判合作以及推出的这些产品,包括很重要的产业地产以及业态的细分。我们过去老百姓(603883,股吧)通常理解的房地产往往是狭义的住宅房地产,但其实除了住宅房地产之外仍然有巨大的物流产业、文化度假养老等等各种业态的地产,当住宅房地产进入转型之后,其实随着我们对养老、度假、文化旅游的需求,各种业态的地产迸发出它自己的投资价值和存在。但是在这样的一个白银年代,可能我们投资人都需要有更多的耐心,因为大家知道我们不是靠今天买房子,像以前今天买明天就恨不得涨五十卖掉,但是未来真的是要靠经营增值,什么叫经营?大家如果去过商场会知道,商业是差别非常大的,挨着的两个商场有可能一个门可罗雀,一个人流不息。我们一定要有足够的耐心。在这个需要足够耐心的年代如果我们过于莽撞和急迫的话,有可能会让我们遭受比较大的损失。

  基于这样一个判断和我们对市场持续的观察,我们的确发现未来的市场机会也是非常鲜明的,跟刚才任总和我们殷总讲的逻辑也是一样,基本上我们觉得你肯定要投资那些先不让一二三线分,所以我们也不再去歧视中小开发商,但一定是有人流、有新增就业、人愿意去的地方,而不仅仅是政府设定的所谓的城市中心或者一些区域中心。它的具体几率我们的确非常关注存量资产,因为我们发现当一个行业转折点的时候,其实它的不确定性比以往大大的增加,在这个年代我们的投资是希望尽量寻找一些确定性,所以我们会聚焦一些核心的城市,尤其在北京上海,新房在减少,但是它忖量的重新改造翻新和获利的逻辑机会比以往大大增加,所以我们非常聚焦在一三线城市存量资产的整合和运营,包括一二线二三线的有人口流入的城市的压力资产的收购以及一些好的公司的股权投资机会。

  回到歌斐地产,我们在过去的确是布局得比较早,每年有比较好的增长,目前有将近300亿以上的管理规模,但是我们每一年其实都在做一些创新,从我们的起步、发展以及我们多业态、国内外的布局,现在对从新房转移重点到存量的投资机会的关注,所以我们的投资策略也是在不断的与时俱进。但是我们觉得任何的投资是有基本逻辑不会变的,这就是投资理念、投资哲学、基本价值观。任何的投资当然首先要考虑大的周期,这一点非常重要,除此之外我们觉得有些核心的衡量标准。比如先看我们在跟谁合作,所以我们叫慎选交易对手,其次是再挑向,然后我们共同创造共赢的交易结构让我们的相关参与方式共赢发展,而绝对不是联合的博弈你死我输,以及我们全流程的主动参与管理以及资源整合,尤其在当下的年代共享经济众创空间,分享和资源跨界的整合,往往会创造出一些意想不到的好的迭代效应。但是投资策略不能够妄图僵化,它是要领先半步,所以从过去的新房到存量,从开发到运营的关注,以及从项目型的合作到整个行业上下游的打通是我们接下来的投资方向和指引。像具体的公寓园区、商业物流等等好的运营公司、好的特殊机会下的运营资产,谈到并购,我们去年开始准备做并购,但是一直没有发现特别好的时机,现在价格跌了,但是我们觉得没有出现大规模非常便宜的时候,包括很多创新金融、众筹、首付贷等等,我们会应着市场的许可做一些类创新,然后当这些法律、税务各方面环境支持的时候,我们会把准备好的资产一下子打包出去。

  对于我们来讲我们的投资模式也在随着市场的成熟和我们投资人的成熟不断地变迁,比如我们最早是做单向的投资,现在慢慢做主动管理,单向的投资往往有风险,今天投资了西安,如果西安的房价下跌但别的上涨你依然是受损的。所以在过去将近四五年的我们真正的主动管理过程中,整个歌斐地产团队有非常深刻的体验和反思,在这个过程中也是对整个市场和对我们自己投资策略持续的检视和反省,如果是做得好的项目我们要去看它好的原因是什么,未来是不是可以持续,是我们的功劳还是市场的水涨船高。如果做得不好的项目,它失败的原因在哪里,未来如何避免,因为投资真的是不断地在跟市场、人性、策略博弈平衡和把握到一种手感的过程。在这过程中我们很深的体会就是你真的要对市场有敬畏之心,当市场给出一些信号的时候你要知道市场在发生变化,你要做好足够的应对,因为任何的投资都是有不确定性的,我们也能够接受投资不如预期,但是最可怕的就是你不接受这个现实,你不认为这个市场现在下跌是合理的未来一定会上涨,如果永远抱有不合理的乐观的预期,其实这是投资团队最可怕的一点,对市场的敬畏之心在过去几年让我们有非常深的体验。交叉验证就是深度的反复的交叉验证,我们投资都是实物房地产,看得见摸得着,但是的确有很多的环节还是非常多的,大家都知道开发商盖完了房子150个环节,每个环节如何去参与管理,如何去让合资伙伴能够跟你一起去朝共赢的方向努力,以及如何去验证这个项目的投资决策和未来的投资结果的匹配性,复盘归因。每一个项目的成功和失败绝对不只看结果,关键看内核,这个内核是对我们投资人来讲比结果更重要的,因为我们要投资一辈子,一个项目的成功不代表你所有的成功。当然也要有必要的流程制衡,中国房地产周期比较短,我们已经经历了两三个周期,不断加强投研才能让我们失败和成功的经验在未来可以去复制和规避。我们感受很深刻,地产投资真的是机构化的行为,如果说过去个人买房很容易获利,但是未来做房地产的股权投资真的是机构化的行为,是一个专业化团队协作的各个团队背景互补的这样一个作业方式。现在我们的地产团队将近40人,这里面我们列出了一些比较核心的人员,从投前投后到我们的研究专业组等等,我们有合理的流程制约和分工,还有歌斐内部的我们团队外的风控、法务、合规、运营的全流程的把控,这也是我们尽量通过制度化的流程和纪律化的投资逻辑尽量让我们减少犯错误的概率。

  任何一个合适的产品或者说产品是中性的,没有好坏之分,只有合适不合适之分,所以我们也对我们的产品做了大概的分类,比如我们现在经常推出一些类固定收益产品,或者接下来做的债权组合,它就是偏固收类的。增值型是接下来做得比较多的,包括园区的更新创意改建、创客工场、公寓等等这样一些更新改造,它所产生的稳定的租金流产生的推送比较稳健,同时还有资产的增值,包括我们收购的写字楼,因为也是收购的现楼未来去经营,通过租金收入提升资产价值。未来我们也会推出并购资金,根据市场给予的机会,当我们有锁定的一流的运营团队的时候,我们会适时地推出。包括二级市场的波动,包括PE市场,对有的人是毒药,对有的人是一种美味,关键是我们要想清楚自己适合做什么。整个歌斐的能力和价值总结来讲,我们更像做资源整合的,或者我们做了一个平台,做了一个插线板,在平台上既是有众多投资人客户,也有众多合作伙伴,在这里面包括基础资产,包括好的运营伙伴,包括各种属性的资金匹配,有高净值客户的,有机构保险银行的,还有家族全权委托财富管理,它的诉求和时间预期收益风险都是不同的,而我觉得在我们诺亚歌斐的平台上是可以很好地把各个资源做一个有针对性的比较高效的共赢的整合。最终投资要以创造价值为本,尤其是房地产,它是一个巨大的市场,是一个长的链条,所以它有非常多的专业化的分工机会出来。房地产从长期来讲是抗通胀的,作为房地产的投资基金把握周期非常重要,接下来就是整合资源合作金融创收。

  所以我们说作为歌斐地产基金是一个地产管理行业,是最终用退出的业绩来说话的行应,我们也期待着大幕落下时的掌声,感谢各位!

  

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