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一线楼市独角戏 价格“暴动” 房地产又走钢丝

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2016-02-27 07:41:16 来源:华夏时报微信号 
  导读:涨或者跌,迷雾重重。但可以肯定的是,站在十字路口的楼市无论选择什么方向,路都在越来越窄。
文/董映颉 王海春 陈小瑛
文/董映颉 王海春 陈小瑛


  微信号:chinatimes

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  房价上涨的风吹草动继续撩动市场的最敏感神经。

  与往年春节后的成交淡季不同,中国指数研究院发布的数据显示,2月15日至21日的7天时间里,北上广深的销售套数分别为979、2740、1329和958套。在经济一片寒意的大背景下,楼市俨然一幅火热景象。

  而从价格上看,北京上海及深圳房价均已疯涨到历史高位。中国指数研究院的数据显示,2016年1月,上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米,同比上涨24.9%;深圳新房成交均价达4.65万元/平方米,同比上涨74.27%。伟业我爱我家(博客,微博)的数据则显示,1月份,北京新建商品房(剔除保障房)成交均价为29370元/平方米,同比上涨38.9%。

  楼市真的又要开启新一轮的暴涨之旅吗?在经济大棋局整体低迷之下,去库存、去产能使得包括房地产在内的多个支柱型产业的转型迫在眉睫,针对楼市的宽松政策更是一个接着一个,房价上涨的确有了借口;但另一面由于经济原动力失速,购买力和库存压力一降一升之际,是市场继续疯狂还是降价求量,成了楼市不得不要做的终极选择题。何况,中央祭出去库存大旗要的是房价的稳而不是新一轮暴涨,而三四线城市的楼市已是风声鹤唳。

  涨或者跌,迷雾重重。但可以肯定的是,站在十字路口的楼市无论选择什么方向,路都在越来越窄。

  房价“暴动”

  本轮房价的上涨之风起于二手房。

  春节后,上海的房价上涨甚至引发了购房者的“恐慌购房”。据了解,春节后,上海很多二手房业主纷纷上调了挂牌均价,大部分房源价格上调了5%-10%。

  “上海房价上涨的原因仍在于供需不平衡。”中国房地产数据研究院院长陈晟指出,目前上海市场的库存量较低,去库存速度低于6个月。在政策利好不断释放的背景下,市场出现了房价上扬的市场预期。在这种预期下,上海豪宅出现大量成交,从而拉升了上海房价在短期内的快速上扬。

  而对于北京来说,春节后的上涨更多是年前涨价的延续。

  以北京海淀区学清路附近的精装房为例,房龄15年的100平方米左右两居室,现在报价在500万元左右,春节前的价格则为450万元,而在去年8月之前,同样户型的房源价格则一直在400万元上下。

  统计数据赤裸裸地展示了北京今年1月份房价的上涨幅度。据伟业我爱我家数据中心统计,1月北京新建商品房(剔除保障房)成交均价为29370元/平方米,同比上涨38.9%,环比涨幅为1.5%;二手住宅成交均价为41270元/平方米,同比上涨16.7%,环比上月上涨1.7%。

  另外,让市场找到疯狂理由的还有龙头房企的定价调整。2月24日,北京万科半推半就的涨价风声成为房企打破沉默的第一响雷声。

  在澄清旗下项目全线涨价的消息时,北京万科强调,公司并无全线涨价计划,但万科金域东郡和万科天地项目因产品升级确实上调了销售价格。此外,据媒体报道,在杭州,万科西庐、大都会79号等多个项目价格均有所上浮。据当地透明售房网显示,这些项目涨幅多在500-1000元/平方米。

  在深圳,尽管房价已经连续上涨一年半,但开发商对于后市似乎仍信心十足,一些项目每次开盘价格均有不同程度跳涨,如佳兆业城市广场与龙光九龙玺,每次加推每平方米均会涨价三五千元。

  “现在深圳楼市这么火爆,开发商都不希望卖得太快,都想着利润最大化,根本不愁卖不出去,最怕的是黄金楼市中无房可卖。”龙岗区的某楼盘负责人对《华夏时报》记者说,深圳楼市供不应求,而且信贷整体仍会持续宽松,因此房企调价后仍有购房者愿意埋单。

  亚豪机构市场总监郭毅则表示:“一线城市目前市场较热,主要是由供求不平衡引起的,在价格继续走高的预期下,改善型需求大量释放,成交价格被拉高,造成了房价大幅上涨的‘假象’。但实际上,这其中已经透支了未来几年的需求,同时,随着价格的上调,一线城市未来仍会面临有价无市的市场局面。”

  政策十字路口

  在全国楼市去库存的总体要求下,无论是中央还是地方政策都趋向宽松。不过,一线城市的楼市热销似乎显得不合时宜,仍受限购限制的一线城市楼市政策也再次朝着相反的方向延伸。

  春节过后,深圳市场一直热传将出台调控政策,包括非深圳户籍人口购房社保年限由1年改为3年、个人普通住房对外销售所需缴纳的营业税免征期由2年改为5年、首套房按揭贷款的要求提高与适当收紧房屋评估价等。2月24日,深圳市住建局局长杨胜军还公开表示,深圳市政府正在研究采取措施调控房价。

  “社保年限由1年改3年是比较确定即将出台的调控措施,据我们掌握的信息,相关的几个部门都在修改系统,如果3月1日来不及,3月份也会出台。”深圳某大型中介总经理告诉《华夏时报》记者,事实上,四个一线城市中,深圳的社保年限门槛最低,为了抑制房价过快上涨,这次也只是跟上其余三个城市的政策而已。

  “政府内部有的人认为在中央去库存的大背景下,深圳不适宜单独收紧楼市政策,而部分人认为深圳房价暴涨速度确实过快,这也不利于楼市长期健康发展。”深圳规土委内部人士称,单纯依靠保障房平抑房价,短期效果不大。

  美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉记者,虽然贷款利率仍在走低,但春节后,银行已经明显收紧了贷款条件,此前不同类型的客户都能批下贷款,现在在客户资金流水和房屋评估价上要求严格了。

  与深圳不同,上海则从供应端着手,在三四线城市和部分二线城市忙着去库存时,上海则重拾70/90政策,加码应对供不应求的局面。

  按照上海市最近发布的通知要求,未来上海将优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%,部分供需矛盾突出的区域,提高到70%。

  “从商品住宅的存量情况来看,目前市场供应豪宅化明显,面积在90平方米以下的商品住宅存量占比则最少。”上海易居研究院副院长杨红旭称。

  而根据上海链家研究部数据,上海房地产市场中,面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万平方米,按照目前市场去化速度来看,全部90平方米以下的商品住宅仅需3-4个月就能完全去化。

  “实际上,不仅是上海,土地已是一线城市当前面临的一大资源瓶颈。目前,上海、深圳及北京主城区的建设用地总规模都已接近规划天花板,新增用地空间狭小。这也导致地价高企,所建住宅出现豪宅化倾向。”中原地产首席分析师张大伟称。

  据悉,此次北京万科提价的两个项目均位于大兴区,最近一次开盘均价约为3.3万元/平方米和3.5万元/平方米。而在2月23日下午,大兴区黄村成功出让一宗总价39亿元的住宅用地,楼面价已达到4.7万元/平方米,大幅超出目前万科大型两项目的售价。

  稳楼市大棋局

  “在中央对楼市政策的调整中,实际上对一线城市的政策仍然是以‘控制’为主,其目的就是避免一线城市在楼市宽松政策之下再度上演房价狂欢。”接近住建部的一位消息人士对《华夏时报》记者表示,这也符合中央在楼市政策上一直采取的“分类调控”方针。

  实际上,今年以来,中央连续出台降首付、降契税等楼市去库存新政,加上地方放宽购房条件的政策出台,二三线城市的住宅成交量已出现节后回暖的迹象。

  公开数据显示,截至目前,杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势;其中不少城市在春节后也迎来成交增长,但多数楼盘并未涨价。

  “二线城市销量的增长主要因为政策的宽松削弱了购房者的观望情绪。”张大伟表示,二三线城市尤其是三线城市房价难以走高,与城市人口的流入量和库存比相关。

  而库存长期积压,造成二三线城市开发商拿地积极性仍未回升。克而瑞数据信息中心监测显示,2月15日至2月21日,监测的40个主要城市土地成交量环比减少44%,出让金环比减少52%。

  “一线城市的交易虽然还较活跃,但抵不上三四线城市的下滑,整个楼市的投资情况还是处于较低迷的水平。” 易居中国执行总裁丁祖昱向记者表示,对于中央来说,现在除了房地产可以拉动经济,短期内找不到其它如此投资量庞大,又可以推动上下游经济的产业。

  丁祖昱认为,从去年房地产投资的情况来看,全国房地产开发增速只有1%,仍处于较低的水平,房企的投资意愿并不高。去年房企新开工面积下滑了15%左右,今年下滑速度可能会放缓,但能否真正稳定下来,还很难说。

  “按中央的原话说,房地产要在稳定经济中起到重要作用。这意味着,在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色,但经济的拉动、未来的增长潜力,则还要靠转型后的创新型产业,不能只依靠房地产。”陈晟在接受记者采访时说,经济企稳回升后,房地产阶段性的作用将逐步会减弱。
(责任编辑:马郡 HN022)

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