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万科小米尚未确定合作建房具体方案

2017-04-05 11:08:07 法治周末 

  原题:万科小米尚未确定合作建房具体方案

  万科100%自持地块怎么破局

  万科在拿下该地块后,如何运营一个不能销售只能租赁的项目,成为业内关注的热点。知情人士称:“未来和小米可能的合作方式,也是众筹。但是现在万科和小米尚未就合作方案达成任何书面协议”

  法治周末记者 肖莎

  “公司此前的确在登记员工是否有意愿购买万科和小米共同开发的项目。”近日,小米一位员工向法治周末记者证实。

  过去的一段时间里,“万科将和小米合作开发位于北京市海淀区的某地产项目,价格只是周边房价的一半”这一消息近日被多家媒体报道。

  关于这一合作项目的具体情况,媒体报道的内容大都是:项目内部价是市场价的一半,单价约5.5万元,不过认购房屋的员工只拥有70年使用权,没有产权、不能上市、不能落户。

  “我觉得这个价格买一套没有所有权的房子,不值得,就没有登记信息。据我了解,我周围的同事也没有登记的。”前述小米员工告诉记者,之前公司为了登记员工意愿还建了一个群,现在这个群已经解散。

  目前,小米内部有多少人有购买意愿?万科和小米的合作是以什么形式开展?这是一个怎样的项目?

  记者就此问题咨询了小米和万科的公关人士,双方均表示不便透露。

  一位接近万科的知情人士则告诉记者,万科和小米有意向合作的项目,位于去年万科拍下的100%自持的海淀永丰18号地块。

  根据该地块的出让公告,出让机构要求该地块“限房价、竞地价”,商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米。

  在去年12月的竞拍中,由于到最后阶段,不仅价格、竞争企业自持商品住房面积迅速达到上限,进入投报自持面积后,多家房企投报自持面积比例达到100%,该地块转入竞方案阶段。

  该地块最终被万科拿下。

  而万科在拿下该地块后,如何运营一个不能销售只能租赁的项目,就成为业内关注的热点。

  “通过众筹破局运营解题。”这是北京万科掌门人刘肖在去年接受地产财富会采访时给出的答案。

  “未来和小米可能的合作方式,也是众筹。但是现在万科和小米尚未就合作方案达成任何书面协议。”前述接近万科的知情人士告诉记者。

  意向合作者不止小米

  刘肖此前在接受地产财富会采访时透露,众筹破局的具体方案是,万科为自持商品房地块建立相应的众筹平台,选择一些合适的众筹企业伙伴,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,例如,一个住房单元或是一整栋楼作为最小众筹份额;或是在政策允许的情况下,成立项目运营公司,进行该公司的股权众筹。

  前述接近万科的知情人士表示,小米是万科希望合作的高新技术企业之一,当前的进展情况,是小米在内部进行员工意愿登记,然后根据员工的意愿,确定双方合作的金额或者是规模。

  但是其并不清楚小米有多少员工有意愿购买这样的房屋。

  《经济观察报》报道称,在万科和小米的合作中,有两种项目类型可供选择,一种为普通住宅,以70平方米至90平方米两居为主,均价大约为5.5万元/平方米;一种为叠拼,面积为178平方米,售价在950万元至1000万元。

  对此消息,前述接近万科的知情人士称,这一消息并不准确:“万科对于100%自持地块的操盘想法是定制,比如,高新企业的高管资金丰富,想要别墅,而普通员工想要大开间,那就根据大家的需求来定制项目。万科应该不可能只提供两种方案,让别人选。现在还不知道有多少人、需要多大面积的房子,怎么可能就确定合作方案?”

  据该接近万科的知情人士透露,万科和小米尚未就合作面积、合作金额、合作方式等达成书面协议。

  “而且,小米也不是万科想要合作的唯一企业,目前还在跟其他企业进行洽谈。”该知情人士说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者,万科这两年对于互联网企业做了很多亲自拜访的工作,足以说明其对于“+互联网”的认可程度是很高的。

  “万科和小米等互联网企业众筹建房,一方面是充分利用了万科当前住宅产业较多的开发和管理优势,另一方面也充分利用了小米背后的粉丝经济效应。”严跃进说。

  花费数百万租房有风险吗

  虽然万科和小米等公司众筹建房的具体方案尚未确定,但是对于所谓的购房者而言,都是一次性花数百万元缴纳近70年的租金。

  因为,即便万科和小米等高科技公司的众筹建房方案最终定下来,那么所谓的购房群体也只能拥有房屋的70年使用权,不能获得产权,正常购买住宅可以享受的抵押权以及迁入户口的权益,都很难实现。

  “对于此类住房来说,假若确实通过几百万元的总价来认购,那么潜在的购房者会比较嘀咕,毕竟有这个资金,似乎还是购房好一点。所以从这个角度看,这确实需要房企后续的营销,不光要做硬件,关键是软服务和配套也要做好,否则任何一种配套的缺失,类似教育资源、医疗资料、房屋抵押贷款的权利等缺失,都会被认为是有瑕疵的。”严跃进分析。

  但是,这样的房子能否给“购房者”带来教育资源尚未可知,而且如果购房者不拥有房屋的所有权,也基本不能利用房子进行抵押贷款。

  “对于此类租赁来说,租赁权已经保障了,房产抵押权以及其他权利都不存在,所以后续是否可以围绕此类租赁权利做一些虚拟的权利。比如说,以租赁权而非房屋本身做抵押,进而到银行可以获取更多的贷款等,这也有利于相应群体后续金融财务的操作。”严跃进建议,类似的做法建议可以纳入到相应的规划中,同时从实际情况看,这也确实需要有一些新的制度创新。

  但是这些建议能否被采纳,又是未知数,所以在严跃进看来,这类众筹建房后续的风险还在于此类项目往往法律层面和监管层面并没有特别明确的支持,创新背后的各类审批还需要花费相对多的成本。

  “我认为在法律允许的框架内,政府在前期还是要给此类项目一个较大的宽容度,毕竟此类项目属于在国内是首创的。”严跃进表示。

  

(责任编辑:冯春辉 )
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