和讯财经端 注册

最新房价数据出炉 楼市调控“杀手锏”也来了!(附抄底指南)

2017-06-05 13:28:10 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:A股那些事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

综合:光远看经济(马光远)、地产情报站(田里四个点儿)、米宅米宅等
最新房价数据出炉,楼市调控“杀手锏”也来了!(附抄底指南)
综合:光远看经济(马光远)、地产情报站(田里四个点儿)、米宅米宅等

  5月房价大数据出炉

  新一轮楼市调控杀手锏来了

  5月房价数据出炉了:

最新房价数据出炉,楼市调控“杀手锏”也来了!(附抄底指南)
  看点:

  1、

  北京房价依旧最高,66165元/平,环比下跌2.63%。上海次之,48084元/平,环比下跌0.62%。南京、杭州、福州这三个省会城市均价过2万。

  3、统计的31个省会城市中,其中有9个城市环比小幅度下跌,20个城市环比不同程度上涨,太原和西宁均环比持平。

  4、

  长沙环比增长最高,达5.26%,石家庄同比增长最妖,高达79.05%。

  5、天津同比上涨仅次于石家庄,高达51.6%。

  结论:

  数据层面的不能全信,你们懂的,数据都是包装过的,但趋势可以参考,价格分布可以参考。

  随着数据出炉,新一轮楼市调控也跟着来了。

  先是南京发出楼市最强音:6月2日、3日,南京市国土资源局连续两天在其官网公布了两个批次的24块土地出让公告。

  敞开土地供应,拼了!

  紧接着,环比涨幅最高的长沙出台限购新政执行细则,势把限购进行到底。

  徐州、温州等城市纷纷跟进,二手房限购、取消优惠,备案三个月不得涨价等“杀手锏”频出。

  最后,廊坊更是喊出了:“

  要把房价稳定在去年10月水平。”

  马光远:房价真的降了吗?

  中国房地产市场乱象颇多,但最乱当属信息之混乱,而房地产市场最大的不公是信息的垄断和不公。

  从城市规划到土地供应,以及房价的统计数据,和其他基础数据,基本都是一笔糊涂账,导致中国房地产市场成了名副其实的诺奖得主阿克洛夫所言的“柠檬市场”。

  市场的参与者,特别是购房者,就在这种混乱的信息下,随着各种真真假假的信息盲动和焦虑。

以房价的统计为例。迄今为止,中国没有一个房价统计数据能够真实的反应价格的真实变动。无论是官方的70个大中城市房价数据,还是一些中介机构的数据,都无法真实的反应房地产市场的情况。
  以房价的统计为例。迄今为止,中国没有一个房价统计数据能够真实的反应价格的真实变动。无论是官方的70个大中城市房价数据,还是一些中介机构的数据,都无法真实的反应房地产市场的情况。

  事实上,自1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。

  其次,房价统计指标混乱,统计数据大量失真。因为统计方法的欠缺,以及房价统计数据中各种利益纠葛,包括70个大中城市的房价统计数据都曾经闹过很大的笑话。

  最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”,根据我对北京市场的观察,北京市场虽然已经进入到冰冻期,但房价只是松动,还没有出现实质性的下降。

虽然知道这个消息肯定是假消息,但看到很多媒体和机构都在转载这个消息,查了一下消息来源,来自我爱我家市场研究院的统计,根据他们的统计,北京“在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。”
  虽然知道这个消息肯定是假消息,但看到很多媒体和机构都在转载这个消息,查了一下消息来源,来自我爱我家市场研究院的统计,根据他们的统计,北京“在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。”

  我不知道我爱我家的交易数据是如何统计的,但据我调查,不要说通州、亦庄,就是北京一些黄金地段,个别楼盘因为特殊情况出现20%的跌幅是存在的,但不代表普遍下跌。

  目前北京房地产市场的真实情况是,二手房都规定了区域最高指导价,超过这个价格的,不许公开挂牌,在出售的时候也会通过各种途径做低价格,让人感觉价格似乎降了。

  其实,由于提高二套房贷的比例,以及各种限制举措,目前北京市场基本处于冷冻状态,成交大幅度下滑,买卖双方陷入了真正的观望期,而价格也出现了松动,以前不能议价的,现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。

  尽管价格并没有出现媒体渲染的那种大幅度的下降,但包括北京在内的一线城市的房地产的天的确变了。这种变化,在成交量、价和未来预期等三个层面都出现了明显的态势:

  一是成交量的大幅度下滑,北上广深和去年的热点城市的成交都出现了明显的降温。北京住建委数据显示,5月全月,北京二手住宅共实现10801套网签,环比4月全月下滑36%,创下2015年2月(8672套)以来的最低值;

  二是价格出现了明显的松动,买卖双方的博弈关系已经完全逆转,从3月份之前的卖方市场转入买方市场;

  三是对未来的预期逆转,年内的看涨预期几乎绝迹,交易双方都进入观望期,这种情况一旦持续,下一步的趋势就是实质性的降价。从上海、深圳、杭州、合肥、南京、厦门等去年热点城市的情况看,基本大同小异。

  房地产市场变天已经成为事实。

但是,中国房地产市场由于区域分化明显,除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外,各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。
  但是,中国房地产市场由于区域分化明显,除了全国性的政策对整体楼市的温度有影响之外,各个城市房地产市场的表现从来都不是一样的。

  当下,在一线城市和去年的热点城市出现实质性降温的情况下,今年三四线,甚至四五线城市的房地产市场出现了超乎预期的火爆现象。

  如果说今年一季度,一些临近都市圈、靠近热点城市、经济和城市基础相对不错的三四线补涨符合逻辑,但目前很多库存仍然非常严重的三四线城市出现火爆,则极为不正常。

  我在年初的文章中,曾提到东北的大连、沈阳、长春;长三角的盐城、镇江、扬州;以及列出的包括西安、重庆、南宁等价格仍然比较低的安全城市,我不认为,全国性的三四线城市都有补涨的潜力。比如唐山,一个库存吓人,空气污染极其严重的城市,4月份的房价涨幅居然位居70个大中城市之首,真是天大的笑话。除了用炒作来解释,没有其他理由。

  对于下半年的房地产走势,我的基本预判没有改变:

  一、包括一线城市在内的热点城市,如果调控政策持续,下半年房价出现明显下跌的概率仍然很大,特别是我之前点名的几个城市,一定要继续关注,稍安勿躁;

  二、环北京地区的房地产市场基本属于投资和炒作的市场,未来政策保持高压的可能很大,注定这个市场属于最危险的市场;

  三、有概念、有经济基础,位居未来大的城市圈的三四线城市,以及东北的几个中心城市,房价补涨会持续,但库存高的热点城市,属于炒作引发的繁荣,热度不会持续。

  中国房地产市场最大的规律仍然是供求规律,我坚持认为,这些城市的房地产没有太多的投资价值。

当然,中国的房地产市场,短期受政策变动的影响很大,我一直强调,本轮调控持续的周期不会超过两年,到明年,很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松,城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。
  当然,中国的房地产市场,短期受政策变动的影响很大,我一直强调,本轮调控持续的周期不会超过两年,到明年,很多地方一定会通过各种手段放松调控。一旦调控放松,城市的稀缺性和优质的房地产一定会成为率先反弹的领域。

  至于媒体为什么开始热炒房价下跌的消息,按照过去的情况,这基本属于苦肉计的范畴,想传递出调控已经明显见效,不能再加码或者调控应该放松的信号,如此而已。在一个信息被完全操纵的市场,你需要一双慧眼,看到数据背后的真相。

最新房价数据出炉,楼市调控“杀手锏”也来了!(附抄底指南)
  楼市遇冷

  是买房出手良机吗?

  最近的限购政策太多,“杀手锏”频出。很多童鞋在问,现在是不是买房的时机?

  1、房价遇冷别盲目出手

  首先,我们要先明确一点,就是出手时机的特点。

  出手的时机最明显的特点是在买房机会增多的同时,供需冲突逐渐减小。

  买房机会增多出现的时机,是楼市遇冷到楼市回暖这两个时间段内。楼市遇冷时,虽然买房机会增多,但市场还处于下行通道,盲目出手,估计有不少人眼看着房价再继续跌下去,会后悔不已。毕竟大多数人还是普通老百姓(603883,股吧),这哪怕差1%,按现在的房价,都可能差出去几万元。

同时,在楼市遇冷时,一些优质房源会被雪藏,或出租,或闲置,等待价格的回暖。
  同时,在楼市遇冷时,一些优质房源会被雪藏,或出租,或闲置,等待价格的回暖。

  而出售的主力军,二手房中一般是近期资金压力较大的房主,不得已卖房,如果房产存在抵押情况,或卖家有其他特殊情况,出现纠纷的可能性会大一些;新的商品房楼盘,则因总体销售压力变大,可能会碰到一些经营状况不好的开发商借机回收资金,要是开发商度过难关还好,万一成为烂尾楼真是得不偿失。此外,楼市遇冷时,开发商的资金链都会比较紧张,在楼盘品控方面是否会偷工减料不得而知。

  因此,在楼市遇冷,处于下行通道时,并不是出手的最好时机。

  2、看准政策红利

  出手的时机,就是价格刚开始回暖的阶段。不过,价格也可能多少有点起伏,即便是预冷,也可能阶段性、分地区性地小幅涨跌。怎么判断入手时机?

  最简单的办法就是,一线一策。一线就是刚才说的价格线,一策就是政府的宏观政策。当政府开始放松限购等措施时,就是楼市回暖的前兆。

  不过值得注意的是,政府在出台第一轮,甚至第二轮放松限购措施时,楼市还是会处于筑底阶段,这个时间段的房价一般还未抬头,可趁此机会赶紧搜索入手的目标(更建议大家在楼市遇冷期就一直关注,最起码缩小目标范围),最好能确定到三五套房产之内,并按优先购买顺序标好1/2/3/4/5。

当政府出台到第二轮或第三轮放松限购、鼓励楼市的措施时,市场开始回暖,成交量及价格也会开始抬头,这个时候正是入手的最佳时机,也可以说是最关键的拐点。一旦政府措施出台,别犹豫,立马按照当时标好的优先购买顺序入手吧。
  当政府出台到第二轮或第三轮放松限购、鼓励楼市的措施时,市场开始回暖,成交量及价格也会开始抬头,这个时候正是入手的最佳时机,也可以说是最关键的拐点。一旦政府措施出台,别犹豫,立马按照当时标好的优先购买顺序入手吧。

  这时,卖房者会增多,买房机会随之增多。同时,需求量也会增多,也就是买房者增多,市场处于比较合理的状态。这就是时机。

  3、犹豫不定害死人

  在抓这个入手时机时,最最忌讳的一件事,就是犹豫不定!就是犹豫不定!!就是犹豫不定!!!

  重要的事情说三遍。

  很多人一看政府接二连三出台鼓励措施,会有“房子买不掉,政府着急了”的想法,想着房价可能还会再跌下去,“不然为啥政府这么着急的出台这么多鼓励措施”?

  抱着这个想法的,四点儿只能说,最后的结局只有一个——错过购买时机,要不最后买了高价房,要不就是再也买不起房。这十年来多少人,又在这多少次购房时机前错过?

在市场处于冰封时,我们看不清未来的涨跌方向,盲目出手可能会被套;市场出现回暖时,虽然不一定能买在最底部,但也差不了多少,关键是,可以看清未来房价的走势,买起来放心的多。
  在市场处于冰封时,我们看不清未来的涨跌方向,盲目出手可能会被套;市场出现回暖时,虽然不一定能买在最底部,但也差不了多少,关键是,可以看清未来房价的走势,买起来放心的多。

  再再再强调一遍,这个时机一定不能犹豫!!做好了准备,看了房,该定就定,这么多年来的事实告诉我们,在楼市回暖期,犹豫一下损失的就是真金白银,哪怕一两天,一平米涨出去1000元也不是不可能。再往后,房价只会越涨越高,你是买,还是不买?

  我就有亲身经历。因为犹豫,当天看好的房子第二天就被卖了出去。最后的结果是,户型买的没那套好,面积比之前看上的少了将近10平米,一个小卧室没了,价格却几乎一样。

  血淋淋的教训,说给你们听。

    文章来源:微信公众号A股那些事

(责任编辑:娄在霞 )
看全文
和讯网今天刊登了《最新房价数据出炉 楼市调控“杀手锏”也来了!(附抄底指南) 》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。