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中央经济工作会议再提住房租赁 地产证券化融资加速在望

2017-12-21 06:32:50 21世纪经济报道  李维 徐慧瑶

  本报记者 李维 实习生 徐慧瑶 北京报道

  中央经济工作会议正在给房地产业融资模式转型带来更明确的指向。

  12月18日-20日,中央经济工作会议在北京举行,会议提出“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,并将其列为8项重点工作之一。

  这意味着,持续推动租赁住房改革将成为2018年经济工作的重要组成;分析人士认为,与制度变化伴随的是经营模式的转型,这亦将促使房地产的融资渠道进一步转向直接融资。

  有业内人士指出,住房租赁的机构化和专业化也将推动以房地产为基础资产的ABS及REITs市场的进一步扩大,并在一定程度化解当前的房地产融资风险。

  机构化租房

  对住房制度改革提出的新要求,成为中央经济工作会议的一大受关注点。

  “要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”会议提出。

  这并非是管理层对于租赁住房机构化的首次表态。今年7月18日,住建部下发的153号文(《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》),就提出要“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

  在业内人士看来,住房租赁的机构化发展,必然促使房地产企业的融资结构出现变化。

  “过去房企的融资是由资产驱动的。即通过抵押来获得银行资金支持,再通过项目销售回款偿还债务,这种抵押机制本身就会推高M2,诱发流动性宽松。”北京一家房企上市公司高管表示,“提出向租赁转型,目标之一是为解决大城市的住房供给问题,但这同样将改变房地产企业的融资模式。”

  上述高管表示,“租赁模式下,房地产项目要么有自持要求,无法转让销售,要么当‘二房东’,并不持有产权;无论哪种情况,都无法遵从于银行‘认砖头(需要抵押)’的逻辑;未来融资途径大概率要向ABS、RETIs等资本市场方向发展。”

  资本市场已有所尝试,今年以来已有“中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划”、“自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”等多起涉及租赁住房的ABS产品完成了发行和上市。

  在业内人士看来,证券化融资也让房地产企业的融资环境更有长效特质和抗周期能力。

  “银行贷款更多取决于资产情况,要看抵押项目是否足值,但在宏观周期紧缩下,不少房企要面临融资压力;但ABS则是看项目本身以及管理人的经营能力,好的项目和好的管理自然会提升物业价值,获得更低的融资成本。”北京一家中型券商固收部门负责人说。

  值得一提的是,“促进金融与房地产的‘良性循环’”也是中央经济工作会议所提出的要求。

  化解风险路径

  事实上,推动房地产行业通过资本市场融资,也能在一定程度上实现金融风险的化解。

  刚刚闭幕的中央经济工作会议多次提及防风险、化解重大风险。而当前金融风险之一正是来自房地产领域。

  一方面,房地产企业近年来杠杆不断提升,将于未来数年迎来兑付高峰广发证券(000776,股吧)指出,未来需警惕房企的存量债务兑付风险,据其统计,未来几年房地产企业债务将迎来集中兑付期。广发证券还发现,房企融资结构中非标占比提升,融资成本呈现上行。

  房企偏爱的宽松货币政策在2018年恐怕也难以见到。中央经济工作会议明确,“稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门”。

  另一方面,限购限贷也让房地产企业面临着销售回款压力。“政策收紧之后回款难度变得很大,大家也都在构思新的销售模式和产品模式。”一家大型上市房企北京地区营销负责人坦言。

  而对于房地产企业的融资难题,中信建投证券则在一份报告中给出了“房企需要自食其力”的答案。

  “随着调控影响不断深化,银行端对房地产市场信贷规模增速将继续放缓,房贷规模和贷款利率将持续处于收紧状态,信贷规模与成本刚性不动摇,房企规模化发展将越发依赖自身‘造血能力’。”中信建投证券表示。

  在业内人士看来,推动长租模式以及创新ABS融资渠道,正是这种形势下的一个通过轻资产实现自救的机会。

  “现在拿地都比拼自持率,自持率高的更容易拿到,如果做成商业化租赁项目,可观的租金及增长率,是可以在资本市场上运作融资的。”前述房企营销负责人12月20日晚表示。

  此外,以房地产项目收益进行ABS融资,还能在一定程度上实现非标风险的置换与化解。

  例如日前云南城投(600239,股吧)(600239.SH)发行的国内首单培育型CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券),其融资用途正是置换银行非标。

  “因为是抵押贷款的ABS,所以企业的杠杆率并没有下降,但这减少了银行端的非标规模,实现了宏观杠杆的下降。”一位接近云南城投的券商人士称。

(责任编辑:陶海玲 HF003)
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