在经历泡沫经济危机后，日本终于明白这样一个道理

地产财富会

讲真的，

我们的产品都太讲究“活在当下”了。

2019-11-13

曾有人说：“中国人做产品讲究哲学，日本人做产品讲究科学。”

其实就房地产行业来讲，这话还是蛮有道理的。

这些年，我们的楼市仿佛不缺好的产品，那些动辄10万+的顶豪楼盘在一定程度上可以代表这个行业最强大、最优秀的产品力。

可有时候，大概连操盘者自己也不懂，当他们在讲产品力的时候，他们究竟在讲什么。

所以，一个被标榜为标杆作品的产品通常是这样的——

在讲完地段、配套、精装之后，最终还不忘带一下“天人合一”的哲学理念。

但在日本，他们呈现出了与我们迥然不同的开发理念。他们的产品往往更注重科学、强调效率和综合社会价值。

而这一切，是日本在1991年之后才彻底明白的。

泡沫之后的TOD盛宴

1989年到1991年，日本地价房价一路上扬，到1991年时，整个东京的土地和房地产价格甚至可以把整个美国买下。

但随着91年之后泡沫经济的破裂，日本经济进入到漫长的调整期——

他们希望能够找回那些被泡沫经济和高速城市化吃掉的东西。

所以，在漫长的调整期，日本开始更注重城市品质的提升，那些曾死里逃生的开发企业也在每一个开发项目上变得更加慎重，他们开始形成了一种危机意识，并学会了从注重全局、面向未来的开发角度。

泡沫经济刺破时的剧痛迫使他们做出这样的认知与选择。

这个时候，他们对围绕轨道交通（主要是地铁）而进行的TOD一体化开发有了更加深刻的认识。

他们发现这种开发模式在激发城市活力，提高城市运行效率和集约化高效利用土地等方面作用非常显著。

最重要的是，开发企业可以拿较小的一块地，再进行垂直的TOD一体化开发，有效缓解了当时高地价所带来的成本压力。

于是，上世纪90年代后，日本相继打造了并完善了很多典型的TOD项目，比如新宿站、涩谷站、池袋站、二子玉川站等等。

涩谷站十字路口川流不息的人群

其中，新宿站是日本开发体量最大的一个TOD项目之一，光是出口就有200个，另有17个与其他车站无缝连接的平台走廊，以及不计其数的地面地下走廊。同时，新宿站涵盖了办公、商业、住宅等综合业态，形成了一个资源最大化汇集的节点，连接起人、信息、文化、技术、产业……

涩谷站示意图

在这些站点里，由于资源要素的协调整合，居住、办公、购物、娱乐、教育、医疗等需求均可在站点一公里内做到一站式解决，这便是日本人眼中理想的、可以面向未来的城市模型。

“TOD开发不失为一种‘防止东京跌落’的精明选择。”

有人从城市开发效率角度来评价东京的这轮大范围TOD运动。

东京地铁线路图

如今的东京，已是追求“效率”的代表——

通过密织公共交通网络，引导民众养成使用铁路、公交车等公共交通出行的习惯，以减少对小汽车的依赖，达到缓解拥堵、提高效率的目的，东京也由此成为一座“铁轨上的城市”。

倒在第一步的绝大多数

有位从日本东京旅行归来的朋友曾跟地产财富会谈了他的几点心得。

第一个心得是：排水很顺畅。 第二个心得是：卫生很干净。 第三个心得是：秩序很整齐。

他说，东京那么大个城市，城市人口密度和数量都是世界第一，竟然能够做到如此干净整洁、秩序井然，非常令人佩服。但中国包括一线二线在内的很多城市，却总存在交通拥挤、脏乱差等城市病问题，这不得不引人深思。

当然，除了人口素质方面的原因外，TOD开发模型的运用在其中扮演了重要作用。

通过对土地的集约化利用和要素资源的科学化配置，TOD开发项目可以在较小的单位面积上容纳较多的人口和生产要素，大大提高城市运行效率，方便居民生活，这为良好的城市环境和秩序提供了潜在基础。

其实，放眼国内，尽管这几年，圈内的很多开发企业也都在想办法怎么利用好TOD这种先进的开发理念，但是，他们中的绝大多数都倒在了第一步——学不会。

因为这个行业的门槛太高了，光是怎么把建在轨道的减振和住宅区的降噪就把那些没有技术能力和运作条件的企业拒之门外。

确实，对于更多房企而言，做当下的好产品容易，做未来的好产品难。

如何跳出“活在当下”的怪圈，打造足以穿越行业周期和面向未来中国式TOD产品？

十年之前，京投发展(600683,股吧)就开始思考这样的问题。

经过十年的实践，京投发展在深耕轨道交通车辆段基地一体化开发过程中，积累、总结了有益的轨道物业开发经验，向轨道物业发达的日本、新加坡等国家进行学习的同时注重提炼创新，不仅提出了“TOD 智慧生态圈”开发理念，而且还打造了公园悦府、琨御府、西华府等一个又一个符合我国需求的TOD产品。

首席轨道物业综合体的养成

“TOD 智慧生态圈”开发理念是支撑京投发展一系列项目开发的核心模式。

该模式强调对政府、对地铁、对市民三个层面做出持续的贡献与服务。

于城市而言，可以恢复城市肌理，解决城市伤疤；于地铁，可反哺地铁公司收益，优化地铁车辆基地空间结构，兼顾地铁运营效率与地产开发效益；对市民端的价值则是通过庞大的规模开发，实现多产业对接导入的可能性，为人们生活创造更多便利性和可能。

以公园悦府为例，项目充分借鉴日本及香港轨道物业先进开发理念，使地铁建设与城市规划密切融合，借助一体化优势提升轨道物业价值。

公园悦府实景图

为了把5.5万㎡中央景观公园搬到地铁上面，京投发展克服了减振、降噪等重重技术难题，设计大配重装饰，最终给住宅区呈现了一个涵盖网球场、篮球场、足球场等运动区，以及儿童乐园、园艺苗圃、农学基地等主题活动空间的园林景观。

运动区足球场实景图

儿童乐园实景图

如果说理想的生活就是家住公园里或家住地铁旁，那么理想的工作就是“钱多，事儿少，离家近”。可是，在北京离家近近乎成了奢望。

根据国家统计局的一份数据显示：2018年北京市15-39岁青年人群的通勤时长达到了112分钟。

而公园悦府之所以能够称得上是一个面向未来的产品，就是因为它能够充分考虑到人们的未来需求。

公园悦府鸟瞰示意图

在交通规划层面，公园悦府打造以地铁为核心的多元公交换乘方式，能实现社区内外部道路贯穿，商业、地铁、公交、步行无缝接驳，公园悦府位于北京北五环地铁8号线平西府车辆段，同时还可与包括13号线、昌平线等在内的多条地铁线路实现换乘，出行十分便利。

人们下楼就是地铁，大大缩短了人们上班的通勤时间。

空间组织方式是否高效？城市空间是否为人所用？配套的资源整合是否有效？公园悦府在规划之初就对这些问题进行了全方位考虑。

公园悦府鸟瞰实景效果图

首先，项目自带了一个约6万㎡的多业态商业配套，周边还有中关村(000931,股吧)商圈、上地商圈、亚奥商圈、奥北商圈等多个黄金城市生活圈。

另外，在教育上，公园悦府自身配备了清华附中附属小学及幼儿园。可以说，这里就像日本的新宿站一样，已经具备了解决人们衣食住行的能力。

值得一提的是，在限竞房扎堆的北京，公园悦府是为数不多的纯商品房。

地产财富会得知，目前，公园悦府在售产品为其三期住宅产品，主力户型是约86-87㎡两居以及113-136㎡三居，还有主力户型为约125㎡三居和152㎡四居南北通透的楼王产品。

公园悦府样板间实景图

其实，早在去年，这个项目就一举拿下18年“北京普宅市场前三”的好成绩，而在今年，项目也成为北京为数不多的“单盘过百亿”神盘。所以，在越来越吃香的TOD开发时代，公园悦府很可能继续在产品上领跑市场。

而通过这样一个项目，我们或许可以发现——

尽管它可能不是一个TOD的终极样板，但确确实实证明我们的轨道物业开发已经在迈开步子了。

我们甚至可以想象，也许不远的将来，下一个“新宿站”就诞生在京投发展的开发项目之中。

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