长沙，一座让炒房客"有来无回"的城市

　　潮退了，才知道谁在坚守。

　　长沙，又出手了！12月11日，长沙市发改委网站发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（简称《通知》），进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，规定平均利润率为6%-8%。

　　针对外界对长沙楼市政策“更严”或“放松”的说法，据财联社报道，当地发改委相关人士表示，“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日通知出台，是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

　　长沙明确商品住房价格构成

　　12月11日，长沙市发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，《通知》通知明确，商品住房价格由成本加利润、加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

　　而利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润提取应以前款成本构成中的1-4项之和为基数，平均利润率为6%至8%。

　　《通知》要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

　　《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。

　　2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%。

　　2017年的媒体报道截图值得一提的是，上述暂行办法有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日，也就是说，如果长沙发改委不在11日出台通知，长沙商品住房价格6-8%的利润率规定将处于“无章可依”的局面。长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。2012年，《海口市限价商品住房管理暂行办法》发布，规定限价商品住房具体销售价格按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（利润率不得超过6%）等完全成本因素确定。

　　同年，《三亚市限价商品住房管理暂行办法》发布，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出明确规定，并要求限价商品房利润率不超过建设成本的6%。

　　长沙房价有多低？

　　2019年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。这个房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城市，堪称房价洼地。

　　要知道，目前，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部，而长沙仍在1万元左右徘徊。

　　横向对比来看，同处中部的武汉均价1.7万元，合肥均价1.43万元，郑州均价1.38万元，南昌1.22万元，而南昌的经济规模仅为长沙一半。

　　长沙房价收入比在全国50城中“垫底”单看房价可能还不够，再看房价收入比，更能看出长沙的房价与其他城市的差距，长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置，房价收入比处于合理区间之内。

　　从经济上看，长沙是万亿GDP城市，经济位居全国第14位，而城镇居民可支配收入则高达5.07万元，在一二线城市中位居上游。

　　值得一提的是，2019年前三季度，长沙GDP实际增速8.3%，超过北上广深宁杭等一众城市，在全国GDP25强城市中位居前列。

　　上海易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，长沙以6.4的房价收入比“吊车尾”，同时在50个城市中也是唯一一个低于7的城市。

　　数值越小，意味着买房越容易。

　　政策方面，为了遏制房价过快上涨，贯彻”房住不炒“的中央精神，长沙可谓“严防死守”，2017年“318”“520”“923”系统调控政策轮番出台；2018年长沙出台“625反炒房”“湘十一条”等措施，从限购、限售、限贷全方位调控，这也被誉为全国最严厉的楼市调控新政。

　　“长沙房价较低，在同类城市中处于较低水平，是吸引人才的重要砝码。”湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华说，“限地价、限房价”等系列措施，虽然从短期来看影响了财政收入，是一种“劣势”，但从长期来看抑制住了房价的非理性上涨，对实体经济尤其是制造业高质量发展大有裨益。

　　今年10月，智联招聘发布的《2019年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示，长沙秋季求职期平均月薪达8037元。白领一个月工资已接近一平米房价。

　　前三季度地产板块利润率超过10%

　　中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。

　　长沙此次发布的《通知》规定商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。2019年以来，长沙地区出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。

　　此次出台的6%-8%的利润率是上限，不排除不少项目会和北京地区的限竞房一样陷入微利或亏损境地。

　　限定利润率的做法，被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招，可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。

　　但也有人认为，商品房住宅限制利润，项目建设情况不一，如何落地执行也值得深化。“主要会影响以前开发商拿的地，因为此前土地成本低。”张大伟说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限制利润的做法，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业而言，利润自然难以做高。这会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

　　拒绝炒房客，长沙是认真的

　　长沙的强力反炒房，同样引发了一些质疑。这里有两种代表性的观点：一种是，有人说，长沙的强力反炒房，固然将房价控制在合理水平，但也带来一系列负面效果。比如限价导致开发商偷工减料，混凝土问题、精装修问题层出不穷。

　　问题在于，即便没了限价，开发商偷工减料的行为还少吗？一些早已突破限价的城市，精装修维权难道不是屡见不鲜？可见，问题的关键不在于是否限价，而在于监管是否到位。

　　在利益面前，就是再高的利润率，都挡不住某些开发商手脚。另一种是，长沙的反炒房之战，让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会，与其他城市将会拉开巨大差距。

　　这种观点也是有问题。反炒房最利好的恰恰是本地刚需，让本地居民无需再为高房价烦扰，至于财富增值机会，受损的恐怕只是个别的炒房者。

　　至于说财富差距，短期来看，长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会，但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。

　　长期来看，所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外，只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平，长沙的房价也会温和上行。

　　长沙做出这一系列动作，无疑需要勇气。而社会的掌声，无疑就是最好的鼓励。希望长沙能坚持到底。

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