每平直降5000元！北京楼市惨遭暴击！

　　在《麦兜故事》里，从没吃过火鸡的麦兜，幻想火鸡有小天使围绕般的美好。

　　在妈妈和他买了火鸡回家的路上，是他生命中最兴奋的一段路程。更不用说在吃到火鸡后，火鸡的味道是如何在舌头上爆发，缠住，爆发，缠住。

　　可是在吃了几顿圣诞火鸡大餐后，麦兜很快没了乐子。

　　随之而来的就是那句名台词：“这只火鸡死后在冰箱里的时间，比它活着的时间还长”。

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限竞房一只久处冰箱的火鸡

　　追求快周转是房地产行业近年甚嚣尘上的风气。

　　简单理解，很像我们生活中遇见的速生鸡鸭，吃得少，长得快，养几个月就可以出去卖了，卖不完的还可以速冻囤在冰箱，反正现代人对饮食健康没有那么执着。

　　在业内，一个典型的例子就是北京限竞房的火热。

　　限竞房，即限房价、竞地价，在土地招拍挂时就设定了未来商品房的销售价格，当土地竞拍价格达到上限后，开发商对自持比例、配建公租房面积等进行竞拍。

　　同时，购房人在取得项目产权后五年内不得上市交易。

　　也就是说，政府部门设立了限竞房项目的最高价格红线，开发商不得逾越，但向下浮动并无限制。这类住宅仍是商品住宅，不属于保障房序列。

　　根据人们的通常认知，因为限制了房价天花板，盈利空间大幅缩水，房企应该会谨慎行事，衡量利润水平再考虑出售竞拍。

　　但事实并非如此，过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力。

　　所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。

　　地很多，意味着供应不少，但销售情况却不理想。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“已经入市的128期、78个限竞房项目，共计有约5.87万套住宅，但现在网签了约2.48万套，网签比例只有42.7%。除了少数楼盘，限竞房项目能够销售过半已经算是优秀了。”

　　卖不出去，也不能砸在手上，开发商只能断臂求生。

　　——降价。

　　.0280%亏损销售悔不该当初拿地？

　　2018年8月，房山区旭辉城项目均价仅3.9万/㎡。作为北京第一批拿到预售证的限竞房项目，住建部门批准的该批次房源销售均价为38994元/㎡。

　　目前，旭辉城的售价已下降了5000元/㎡，前期购入的人已经亏损近30万。从2018年6月拿到预售证至今，旭辉城仍未售罄，安居客客户端显示，该楼盘最低售价为32500元/㎡。

　　开发商当初之所以敢高价拿地，是出于对市场未来预期的看好。

　　出让较早一批限竞房地块时，市场还比较热，开发商相对乐观，对项目的地下货值预估较高，同时，由于限竞房售价低，开发商认为项目会快速实现去化，财务成本也低，可以实现盈利。

　　但随着市场下行，销售变得比较缓慢，再加上同质化严重、位置比较偏僻等劣势，利润慢慢就被融资成本吞噬了。

　　据中新经纬统计，北京入市交易的限竞房项目有80%会出现亏损。但开发商们已经无路可走，这不意味着购房者就能过上舒坦日子。

　　.03质量维权频发限竞房成了“零和博弈”

　　限竞房两端博弈的双方似乎在玩零和游戏，在严格竞争下，一方的收益必然意味着另一方的损失，博弈各方的收益和损失相加总和永远为“零”，双方不存在合作的可能。

　　房企出现大面积亏损现象，无利可图，就会存在偷工减料的冲动，进而给限竞房项目留下不小的质量隐患，这也就意味着未来交付的项目出现质量问题的概率有所加大。

　　在2019年博鳌房地产论坛上，就讨论了这一问题：

　　在当前房企利益至上的考核标准下，限竞房交房后的质量让业主不够满意。墙纸脱落、地板冒灰、保温层质量注水，甚至连楼盘主打的新风系统等精装修配置也变成了房企变相收费的手段。

　　质量随着房价一再走低，买房就像赌石，被风化皮包裹着，只有切割后才能知道翡翠的质量，其中夹杂着不少运气的成分。

　　大浪淘沙，怎样透过层层表象去寻找比较“靠谱”的项目呢？

　　1、不要只因为价格便宜去买一套房，多关注交通和其他配套，这样哪怕房屋质量不过关，周边的硬件设施也能值不少钱；

　　2、张大伟建议，想减少质量问题出现的几率，买房时可以适当考虑房价与地价存在一定空间的项目；

　　3、市场下行，限竞房目前存在恶性竞争，不急的话，让子弹再飞一会。

　

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