一年市值上涨超320亿 金茂第二增长曲线“资本市场”样本记

　　2019年号称调控史上最严“政策年”。数据显示,2019年调控次数高达620余次,相比2018年450次的调控次数,同比增长近40%,刷新历史记录。

　　房地产信贷层面的收紧也是史无前例,银行信贷、信托、海外发债等房企主要融资渠道全面“封堵”。在此背景下,受波及的企业甚至延伸至中大型企业,收购市场一度呈现“大鱼吃大鱼”现象。

　　在如此严厉调控之下,2019年房地产市场销售受到影响。根据克而瑞数据显示,2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标,但整体超额完成率不及2016年和2017年。

　　不过,即便如此,也有房企业绩表现惊人。金茂发布业绩显示,2019年度,金茂全年回款超1500亿,签约1608.07亿;销售规模首次进入房企排名TOP20;年度销售额排名同比提升6名,涨幅位列TOP20榜首;年度销售均价2.15万/平米,位列行业TOP20第一。

　　对于金茂取得的业绩,资本市场率先做出了反应,股价迅速攀升至6港元。年初,金茂股价徘徊3.3港元,一年间市值上涨了320多亿港元。

　　丁祖昱在“丁祖昱评楼市”年度发布会上对房地产行业未来一年股票做出预测表示,看好8家地产股,这些推荐企业兼顾了龙头、中型房企、物业股以及特色企业,其中就包括金茂。

　　2020年,金茂销售额目标为向2000亿元进击。2020年开年,决策层定调楼市“长期”坚持房住不炒,这意味着楼市将继续严调控,严厉程度或并不亚于今年。那么,金茂完成2000亿元的底气何在？

　　城市运营:冲击两千亿的支撑

　　2015年,金茂正式宣布战略转型为“城市运营商”;2016年,金茂提出战略升级,在青岛举办的“金茂产业发展峰会”上对外发布了城市运营模式,即两个驱动,两个升级,形成产-城-融一体化城市运营模式,城市运营模式进一步明确;2017年金茂上市十周年之际,又从城市时间、空间和内涵三个维度重新定义城市运营,并系统地提出三种城市运营模式,即城市核心综合体、城市新城、特色小镇。

　　2019年是金茂的“城市运营年”。这一年,金茂持续“开疆拓土”,深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群,并首次进入金华、张家口、潍坊、威海等7座城市。截至2019年底,金茂在“城市运营商”战略方向上不断突破,共进驻全国47座城市,拥有20个城市运营项目。在2019年金茂实现杭州、北京、温州、南京、宁波5座城市单城销售额破百亿,以实际行动展现了持续深耕城市的实力。

　　在业内人士看来,金茂中国城市运营已进入规模复制期,并为企业带来了更多低成本土储资源。在土地成本方面,2019年中报显示,金茂上半年新增土储平均地价约为5300元/㎡。而2018年,金茂曾在业绩会上披露,当年拿地均价为8124元/㎡,拿地成本逐渐在下降。

　　亿翰智库曾分析,城市运营项目主要是通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营,促进城市价值成长,带动整体资产性价值的持续提升,同时为金茂提供更多潜在的收益,实现1+1+1>3的收益效果。

　　其实,对比金茂近6年的销售数据看,年销售额一直在保持稳步高速增长。2014年至2019年,金茂的销售规模分别为215亿、301亿、485亿、693亿、1280亿元,复合增长率保持在50%以上。按照目前的土地货值以及销售增长率预测,完成2020销售目标未来可期。

　　而支撑金茂未来城市运营业绩的另一层保障还在于中国发展已进入城市群时代。作为世界第二大经济体,中国近年来正在经历人类史上最大规模城市化进程。区别于早期单一地区的“城市化”,随着地区间的经济协作关系的日益紧密,“集群”推进城市发展的“群模式”已成为中国城市化发展的趋势。在金茂城市运营深耕的京津冀地区、长三角地区以及珠三角地区总人口达到了5.5亿人口。

　　资本市场率先做出积极反馈

　　业内某专家曾表示:作为一个企业,第一要务是增长,不论大公司还是小公司,真正的焦虑点就在“增长”二字。尤其是作为上市公司,市值的增加只跟一件事情有关系,就是增长速度,而且是超过分析师预期的增长速度。无论一家企业的绝对值有多大,一旦增长停滞下来,市值、股票也会停下来,甚至下降,从大概率事件来看,只有2%的企业在长期能够超过平均数。

　　企业增长总有停滞的一天,怎么办？在第一曲线极限点到来之前,就开始布局第二曲线,用第二增长曲线来维持企业的继续增长。并且第二曲线必须在第一曲线到达巅峰之前,就要开始第二曲线。因为一旦第一曲线到达巅峰,甚至已经开始降落的时候,就是企业已经开始走向衰落之时。此时,企业家所有的聚集力全部在于如何恢复第一曲线的增长,而没有余力顾及第二曲线。

　　对于金茂而言,第一增长曲线为IP金茂府,金茂的前瞻意识在于,在第一增长曲线达到高点位置时,金茂早已开始布局第二增长曲线—城市运营。而经过2019年“城市运营年”的深耕,部分项目已进入收获期。

　　正是基于金茂基本面的良好,资本市场才会给予正面积极的反馈。对于资本市场而言,在房地产调控密集期,资本对企业的考量标准已不仅限于规模,更重要的是资本要的是顺应国家政策趋势且有效率的细分领域。

　　在上述负责人看来,金茂的城市运营效率已经过市场验证,且顺应大趋势,销售额跨入百亿元的城市达到了5个,温州和宁波城市运营项目已成为重要的贡献者,所以才能得到资本市场的良好反馈。“三年起势,五年成城,中国金茂深耕城市持续发力,打造了以城市核心综合体、特色小镇以及城市新城为代表的城市运营作品,在未来,这一个个项目将不断释放潜力。”

　　以长沙梅溪湖国际新城为例,2011-2019年,81000户家庭安家梅溪湖,仅学校一项,梅溪湖环湖目前就已建成11所优质中小学,全面提升区域教育质量水平。城、人、产三者有机结合,让梅溪湖所在的湘江新区,2017年片区生产总值破2000亿元,增速连续三年保持11%以上,经济增速领跑长沙乃至全省。梅溪湖国际新城建设启动8年来,区域内楼面价涨幅高达302%。

　　再以上海金茂北外滩为例,历经十余年的精心打造,这里现在拥有中国乃至亚洲最大规模的绿色商务办公建筑群,至少集聚了4000多家航运企业,1000多家金融企业。

　　金茂相关负责人表示,金茂和当地政府合作的城市运营项目,中国金茂一般会提出两个要求:第一是要做整体规划,第二是资金投入。就是利用规划和资本双轮驱动,背靠母公司中化集团的资金支持以及产业协同,通过滚动投资推进开发运营,造出一个“新城”。

　　而在运营过程中,与其他房企仅把产业引入不同,金茂的逻辑是“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”,以规划驱动为牵引,以资本驱动为基石,助力城市升级与产业升级。而以城聚人,就要配套先行。在金茂看来,新城的品质化和完整化,是吸引高品质、高素质、高需求的人才基础,人才吸引进来后优质产业也会跟随进入,从而实现城市的持续运营和发展。

　　从资源角度来看,金茂在资本市场的想象空间还来自于金茂的混改。2019年7月下旬,中国金茂公告披露,配售事项及认购事项完成后,平安将成为中国金茂的第二大股东,持有金茂15.2%的股权。业内人士分析,引入险资做股东,能够借助平安保险资金的负债周期长、成本低、稳定等特点,让金茂拥有更多资金成本优势,从而为第二增长曲线的运营增添了又一层高效和安全的筹码。

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