疫情之后，要不要买入武汉?

　　01

　　昨天，湖北和武汉政坛地震，原湖北省委书记、武汉市委书记被同步走马换将。

　　湖北省和武汉市的一把手同时被撤，史无前例，又在意料之中。不出意外的话，后续还会有一系列的人事震荡，还有一大批湖北和武汉官员瑟瑟发抖中。

　　同天，湖北一天新增新冠肺炎确诊病例14840多例，新增死亡242例，新增数量这么大，是因为把以前不计入统计数据的临床诊断病例一次性全部计入，和其他省市做到了同标准更新数据。

　　目前，湖北累计确诊51986例，武汉累计确诊35991例，死亡1016例。最后的盖子被彻底掀开，武汉疫情现状触目惊心。

　　有人说，这样做是利空出尽，把不良贷款都算给前任，为继任领导铺路。

　　那么，利空出尽的武汉，是否会触底反弹，否极泰来呢?

　　我身边已经有人跃跃欲试要抄底武汉了。

　　两个问题，一，疫情之后，武汉房价是否要跌?二，如果下跌，是否值得逢低买入?

　　02

　　先看看疫情发生之前，2019年的国内城市GDP排名。

　　武汉表现不俗，排名第七，GDP总值17157亿元，仅次于北上广深重庆和苏州。

　　武汉GDP产值为什么这么高?

　　首先九省通衢不是浪得虚名。水运方面，武汉是长江和汉江交汇地，是货运转水运的集散点。

　　铁路方面，武汉有京广铁路、京广高速铁路、汉宜铁路、合武铁路、汉丹铁路、武九铁路等近二十条铁路线，是中国四大铁路杻纽之一，铁路客运总量仅次于北京、广州和上海，中转客流量全国第一。

　　中国高铁米字网形成之后，武汉已跃升为中国的“高铁之心”。

　　产业方面，武汉有大量大型国有企业、制造业和重工业。

　　中国第二大整车制造企业东风汽车(600006,股吧)集团位于武汉，上汽通用、吉利控股和东风本田都在武汉设有分厂，武汉经济技术开发区是全球汽车工厂最密集的区域，单汽车产业总值每年高达三千多亿。

　　电子产业方面，武汉已构建了通信光电子、能量光电子、消费光电子三大产业链，光纤光缆生产规模全球第一，占国内市场2/3，光电器件国内市场占有率60%。

　　武汉还汇集了1500多家生物医药企业，包括美国辉瑞、德国费森尤斯卡比等世界500强及人福医药(600079,股吧)、国药控股等大型药企。

　　汽车制造、通信电子和生物医药构成了武汉的三大支柱产业。

　　钢铁方面以武钢为代表，船舶以中船为代表。

　　武汉A股上市公司共计60家，多以国有企业为主。

　　03

　　近几年，武汉非常高调，上升势头很猛，主要有几个原因。

　　一是大修地铁。

　　2006年武汉就开始修地铁，满城开挖，硬是建成了九条地铁线，地铁数量和公里数国内排名第五，仅次于北上广深。

　　现在地铁数量成了衡量城市级别的一个重要标准，对城市形象和房价影响很大。

　　二是大建新区。

　　武汉最重要的三个新区，光谷新区面积578平方公里，汉口北新区面积560平方公里，滨江新区面积368平方公里。光谷新区打造最为成功，影响力最大。

　　三是抢人大战大出风头。

　　2017年武汉打响了抢人大战第一枪，政府表示未来5年要留住百万大学生，并推出政策，30周岁以内在武汉就业创业、有稳定住所的本科生、专科生可直接落户，并提供人才公寓，吸引了众多眼球。

　　2018年武汉户籍人口增加30.08万。

　　四是军运会。

　　武汉尝到高调的甜头之后，摸到了晋级的门道，借着一个知名度不高的军运会大搞建设，总投资高达1400亿，大手笔兴建了800多亩的军运村，推进了汉江大道快速路、黄家湖大道等44个基础设施配套项目的建设，房价趁机又搭了一次顺风车。

　　武汉在硬件建设上的强势，建新城的魄力和抢人大战的突出表现，加上优越的地理位置和雄厚的产业基础，又适逢17、18年二线强势崛起年，武汉一时间光芒四射，成功跻身强二线，成为中部老大。

　　从武汉的崛起之路可以看出，武汉的成功方式十分粗犷。胆子大，敢冲敢干，大搞基建，大鸣大放，迅速跻身C位，聚焦了目光，也吸引了资金和人才。

　　武汉的硬实力迅速提升了，管理能力和软实力却没有跟上。

　　武汉的产业结构，国企和重工业占主导地位，私型占比小，互联网、金融、高新科技产业偏弱，导致武汉的GDP产值高，但产业质量不高，经济活力不强，营商环境偏弱。

　　大型国企多，重工业企业多，加上多年的历史原因，武汉形成了浓重的官场文化，缺乏担当，效率低下，创新意识弱，从上到下重面子轻里子，追求GDP，推诿扯皮，缺乏服务意识。

　　这些重要问题，在武汉近几年大修地铁、大建新城、大抢人才、大搞军运会的时候全被掩盖了，人们看到的只有外表的光鲜亮丽，还有领导的胆子大和有魄力。

　　武汉的这种模式，如果能顺利发展下去，先把舞台搭起来，把人和资金吸引过来，把高新产业引进来，逐渐腾笼换鸟，产业升级，慢慢修炼内功，优化营商环境，是有可能内外兼修、成功晋级的，到那时完全可以和杭州叫板。

　　然而，2020初的一场肺炎从天而降击中了武汉，在这场肺炎面前，地铁、新城和GDP毫无意义，赖以救命的管理问题和软实力则全盘暴露。

　　04

　　疫情对武汉的经济影响有多大?

　　武汉的三大核心产业，汽车制造、电子通信和生物制药，都是受疫情影响难以短期复工的行业。

　　这些支柱行业又有大量的上下游产业，同样受冲击很大，疫情导致订单减少，收入下降，部分中小企业倒闭，银行坏帐上升。同样受严重的还有武汉大量的小商品批发零售和服务业。

　　武汉疫情远远严重于其他城市，复工时间最晚，经济停滞最久，需要艰难而漫长的修复期，需要国家伸出援手才能挺过难关。

　　经此一疫，不出意外，今年，甚至加上明年，都会是武汉的疗伤年，不但是经济上的，更是心灵上的。

　　回到开头，疫情过后，武汉房价会跌吗?

　　跌的概率非常大。

　　一是经济遭受重创，楼市难以独善其身；

　　二是武汉ZF的糟糕表现让人们对这座城市的领导管理水平和营商环境产生怀疑，投资信心下降；

　　三是武汉近几年卖房太多，单新房三年就卖了90万套，二手放盘超10万套，市场供大于求，楼市本来就在勉力支撑，处于横盘震荡期。

　　不过奇怪的是，去年九月份武汉二手房挂盘就突破了10万套，今年1月份超过了11万套，现在却只有不到4万套。

　　那7万套房源肯定不可能凭空消失，应该是在紧急时刻，链家临时下架了大部分无法交易的二手房源，等到疫情结束，这些消失的二手房自然会重新挂出来。

　　疫情之后，武汉的二手房挂盘量应该会超过疫情之前。

　　这其中，有正常置换交易的房源，也有大量投资客抛售的房源。

　　武汉前几年卖出了天量的新房，又没有叠加限售政策，拿到房产证后就可以转入市场交易，会有一部分信心不足、资金压力大的投资客选择抛售。

　　叠加以上的三个因素，今年下半年，武汉楼市预计会有一波跌幅，要不要买入?

　　我认为武汉的后市是没有问题的，可以买入，但要选对时机，不必一跌就急于买入。

　　要关注成交量，成交量回升是一个比较明确的入场信号。

　　为什么武汉的后市没有问题?因为武汉的交通枢纽地位没变，城市硬件没变，大基建带来的骨架和基础没变。

　　这次疫情全盘暴露了问题，另一方面是件好事。

　　武汉政坛大换血，新的领导班子会带来全新的执政理念，这次事件影响如此之大，全国人民关注度如此之高，武汉的官场文化很难再延续下去，很可能会全盘颠覆。

　　如果政坛文化能够焕然一新，数年之后，武汉真能做到硬实力与软环境兼修，还会更上一层楼。

　　最后还是那句话：一切都会好起来的，武汉加油，光明已经很近了！

本文首发于微信公众号：地产情报站。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。