重磅！成都环城生态区总规plus版来了

2020-03-05 14:27:05 和讯名家

　　3月4日，《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》（以下简称《规划》）正式对外公布，提出将打造“可进入、可参与、可感知、可阅读、可欣赏、可消费的高品质城市中心公园，彰显成都公园城市魅力的世界名片”。

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　　成都环城生态区已经不是一个陌生词。早在2011年，成都市就已经启动环城生态区的立法保护和规划建设，提出打造“八十公里环城绿廊”生态景观。此后，《成都市城市总体规划（2011-2020年）》强调，进行城市总体设计，要结合环城生态区、锦江等水系、凤凰山等山体，优化城市环境，彰显“山水”特色。

　　最新版的《成都市城市总体规划（2016—2035年）》则提出，要坚持以气定形，结合生态绿隔区、环城生态区和城市内部的道路、河流、公园绿地划定城市通风廊道；通过打造环城生态区和二绕生态环这“两环”，重点防止城镇圈层式粘连发展。

　　此前公布的《成都环城生态区总体规划》也基于此目的展开，如规划了六湖八湿地，形成28平方公里的湖泊水系，通过连片成网的生态绿地保护和改善中心城区的生态环境，防止城市连片发展。

　　通过降低城市大型公园周边用地容积率和建筑高度，使绿色生态价值最大化服务于城市，这是成都环城生态区建设的重要作用，也是成都城市总体规划的关键一环。此次优化提升版本的公开，给市场又吃了一颗“定心丸”。《规划》透露出来的信息，无论对于房企拿地、开发、营销，还是购房者投资、置业都重要的价值：

　　1、“营城”是重要内涵：依托成都城市总规，此次plus版环城生态区总规的内涵更丰富，从“产、城、人”到“人、城、产” ，从“城市中建公园”到“公园中建城市”，从“空间建造”到“场景营造”，这里将打造成中优区域品质提升、人口疏解，践行公园城市营城理念的重要支撑。

　　2、原生态的属性更强：《规划》一个很重要的特点是生态的构筑、保护和利用，强调适当减少大规模规划湖面，减少开挖量，保持山水林田的原生风貌，这不仅利于资金的节约，对生态本底的保持性也更强，可以集中更多的资源、资金投入到基础设施、公服配套的建设中，更有利于整个环状区域的提速发展。

　　3、10个生态+生活单元：通过绿廊渗透到周边公园社区，围绕绿地布局社区服务中心，打造宜居生活街道，布局社区活动场地，并以绿道串联，形成开放社区，提升片区生活品质。

　　《规划》提出打造10个宜居生活单元（十陵、北湖、北部新城、安靖、国宾、金沙、江安、西航港、三圣乡、青龙湖），有的早已是成都楼市开发的重点区域，有的则是当前正在打造的热土，它们将重新定义成都中心城区的居住和生活格局。新兴生态居住版块的形成，势必会成为下阶段房地产拿地、开发、宣传的重点，而购房者投资置业的诉求和方向，也将围绕这10个单元全面展开。

　　4、9个生态+产业单元：在环城生态区两侧产业较为集中的区域，以产业社区为主体，承接9大产业功能区所需的科创研发、商务金融、产业孵化、休闲配套等功能，形成9个生态+产业单元、多个高品质产业社区。

　　可以说，环城生态区两侧，是目前成都产业发展最为集中，实力最为强劲的区域，通过生态+产业+生活的串联，不仅能摆脱中心城区拥堵、密集的不利局面，更能通过吸附产业人口与扩散居住需求，实现产+居的平均用力。在前期产和人已经集聚的局面下，环城生态区将解决“城”这一核心问题，只有彻底打通这个关键节点，“人、城、产”才能真正实现闭环。

　　5、一环+两轴+四心+七楔：这是此次规划优化提升后非常重要的一个点，通过东西向和南北向的城市轴线的引领带动作用，在环城区域内构建了4大核心节点区域，辅以文化、体育、科教、医疗、商业等7类大型公共服务功能，使得环城生态区这一条“绿环”摆脱孤立局面，实现要素齐备、功能齐全。

　　6、全面营造消费场景：成都整座城市的发展路径尤其是此前南向集中发展一个很重要的经验总结是：消费场景的营造力度不够。“白天车水马龙、夜晚消费暗淡”的窘况一度出现，这也让城市规划与建设者不断反思。虽然随着后期片区型住宅开发增多，大型商业综合体和社区底商涌现，片区消费需求得到了一定满足，但已经错过了很多发展的先机。

　　此次《规划》中明确提出要强化居住的服务功能，临生活与临产业都要打造与之匹配的服务设施，营造社区、产业与生态高度融合的消费场景。此外，重点的9大片区，还将通过公园、街区的互补，让高端品牌、高端产品、高端消费形成合力。

　　7、均好设置公服设施：通过“15分钟公园社区生活圈”的构建，满足居民及上班族的多样化需求。这种均好性的公共服务设施打造，对于后期各版块内的地产开发和置业需求同样有非常重要的串联作用。

　　8、建筑设计高中低错落：中优区域“三降两提”，是成都城市开发建设的指导原则之一。此次环城生态区总体规划也明确，将从建筑高度和体量上区分城市中心及两类社区的空间形态，凸显标志建筑，高层、多层、低层建筑有序过渡。结合近两年成都的供地和产品打造来看，产业型项目的地标属性将更强，居住产品多层、低层化的趋势会更明显，产品低密、低容、高端的特质会更突出，这也将影响后期开发拿地和置业价格的走势。

　　9、建设用地稀少且金贵：《规划》提出要保证环城生态区生态用地规模不减少、建设用地规模不增加。具体来看，相比原规划，开发建设用地中还将切出1.5km?作为小体量、点状式布局的商业用地。前期在环城生态区区域内或相邻片区拿地的房企，好好珍惜到手的地块吧！

　　10、新开发和置业机遇：为根治摊大饼式的城市发展模式弊病，成都提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字方针，如今四个方位的开发虽然速度和深度虽然不一，但整体还是在按照计划推进。

　　此次成都抢在3月初公布优化提升版的环城生态区总规，对房地产企业拿地、开发和购房者置业都有很重要的指向意义。锐理君的建议是，近期意向拿地者要密切关注周边土地市场动向，前期已有项目者需要强化包装，借势进行深度推广，而购房者可以瞄准重点楼盘“先期站岗”。

　　此前锐理君多次强调，2020年拿地、买房的核心原则是：主城+近郊必争，远郊核心区域重点关注，有限的资金要投入到有限的市场中去。2020年春节后的两场土拍，近郊的双流、龙泉驿已经出现抢地苗头。此次《规划》将目光聚焦到了主城和近郊的衔接地带，将有效解决城市前期扩张遗留下的真空问题。对地产开发和投资置业来说，在打通这个环状的肠梗阻背后，恰恰是机会所在。

　　未来的环城生态区，不只是一条简单的环状“翡翠”，而是成都中心城区重要的生态绿肺、生态屏障和产居功能载体，更是成都公园城市建设的一张世界名片。这一《规划》所涉的相关区域、开发企业和购房群体，都应该重新审视、重点关注并把握机会！

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　　规划详图