特别研报 | 房企温州投资加码，城市发展前景可期

　　导  语品牌房企投资持续加码，既是逆势补仓的需要，也是对温州市场的长期看好。

　　◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

　　在疫情导致地块暂停或延迟出让，以及销售下滑市场信心频频受挫之下，全国土地市场成交保持低位运行。但温州土地市场却量价齐升，走出“独立行情”，成为百强房企拿地建面最多的三四线。品牌房企投资持续加码，既是逆势补仓的需要，也是对温州市场的长期看好。

　　01一季度土地成交近五年新高本土房企持续深耕

　　CRIC数据显示，截止至3月16日温州共成交经营性用地50幅，总价达239.72亿元，创近五年一季度拿地金额新高，较2019年一季度增长28%。地块出让平均溢价率达22.56%，高于全国平均溢价率近10个百分点，土地投资热度可见一斑。

　　从拿地企业看，主要以区域深耕的浙系房企为主。拿地金额来看，龙湖以43.8亿元暂居第一，其次本地房企德信、绿城分别以39.5亿和25.4亿元位列第2、3位，此外世茂、众安、荣安、华鸿嘉信等企业拿地金额都在10亿元左右，7家品牌房企拿地金额之和已超过150亿。 虽然品牌房企拿地积极，且不少地块以最高限价成交，溢价率达到30%左右，但实际上地块风险可控，德信、世茂、旭辉拿地价格仅有周边市场均价的0.3左右，企业仍有一定的盈利空间。

　　02经济、房地产基本面支撑+补仓需求促使房企加码投资

　　1）房企大本营补仓需求强烈，温州经济发展领先成首选

　　如上所述，投资加码的房企多数来自于区域深耕的浙系企业。例如众安、德信2019年的销售中有9成以上来自浙江省内，已经开始全国化进程的中梁也有25%的销售位于浙江。

　　截止至2019年上半年，中梁在浙江的土储占比为19%，德信、众安的浙江土储占比分别为77%和70%，土储的占比均小于销售占比。所以，在疫情导致市场停滞1多月之后，积极补仓大本营对企业销售有着较大的保障作用。

　　纵向对比来看，温州成为房企补仓的首选，一方面是在疫情期间供地较多；另一方面经济基本面尚佳。浙江三四线城市中温州的GDP水平连年位居第一，且增速达到8.2%，高于全国平均水平2个百分点。

　　此外温州还受到长三角一体化的利好，加之2019年末颁布的“优秀本科生买房7折，租房3折”强力人才新政，短期城市风险仍然可控。

　　2）市场量价齐升、地价房价比处合理区间支撑企业加码布局 首先，近三年温州市场总体保持量价齐升的态势，市场供求逐步趋于平衡。2019年商品住宅成交847万平方米，同比增长14%，为近5年新高。相较2017年1.39供大于求的市场格局而言，当前市场供需相对均衡。 其次，房价持续回暖也是支撑房企拿地的信心来源之一。实际上，温州自市场泡沫破裂以来，房价下跌之后仍未恢复到最高点。但近三年房价处于持续攀升的态势，2019年商品住宅均价为17340元/平方米，同比增长7%。随着经济逐步复苏，市场供求平衡，房价上涨潜力仍在。 最后，地价房价比整体保持合理区间。近三年温州平均地价维持在6000-7000元/平方米左右，绝对值高于绝大多数三四线，但地价房价比在0.4左右，尚处安全区间内。

　　03三四线城市发展前景中温州位列TOP3长期市场潜力仍较大

　　就cric城市投资前景TOP50城市而言，温州各项指标均排在靠前位置，发展前景依旧可期。

　　其中，人口规模指标表现明显靠前，2018年末温州常住人口达到925万人，位列16。此外，在新经济这一项指标中，温州同样表现活跃，外卖繁荣度位列16，咖啡店数量位列22。新经济的繁荣一定程度上反应了城市具备较强的经济活力，产业更加“年轻化”，未来发展空间巨大。在硬实力资源禀赋上，无论是经济总量、还是第三产业占比、或是卫生医疗等基础设施上，温州也绝对领先大部分三四线城市。

　　整体而言，各项指标综合来看温州位列24位，且超过济南、南宁等二线省会城市。在三四线城市中仅次于东莞和佛山，长期市场发展动力依旧强劲。

　　市场竞争格局方面，2019年温州商品住宅成交总量近850万平方米，TOP10企业成交建面占总建面的27.74%， TOP20共占43.24%，百强销售占8成左右；对比同为热度较高的三四线城市佛山来看，佛山2019年销售TOP10企业的销售建面占比达到45%，百强销售建面占比达到82%，可见温州市场集中度和市占率仍有进一步提高的空间。

　　综合而言，温州土地市场得以高热度运行的原因有二：一是本土房企和已进驻房企均有补仓需求，以进一步抢占市场份额；二是温州楼市和城市基本面长期看来稳中向好，未来投资前景明朗。

　　短期，在疫情叠加三四线棚改退潮后市场下滑的风险不容小觑，但从长远而言，无论是经济发展还是房地产基本面来看，城市发展可期。

　　排版丨CiCi

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