价值洼地 弯道超车—海印股份研究报告

　　近日， “2020中国房地产开发企业500强测评研究成果”暨“500强高峰论坛”在线上举行。中国房地产业协会会长冯俊在致辞中表示，“疫情后，稳投资、稳预期是保证经济恢复的重要措施，房地产消费是一项长期消费，疫情并不会导致需求消失”。我们在持续看好房地产市场的同时，也在调研中发现了实实在在处于价值洼地的企业——海印股份(000861,股吧)（000861）。

　　一、实实在在的价值洼地——海印股份（000861）

　　（一）“现金牛”业务

　　公司的房地产业务主要模式是为商业运营而自建的商业综合体规划配套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。从目前情况来看，销售公寓收入即可完全覆盖建设商业综合体的成本，换一种角度来说相当于后续商场的运营中除去必要的人工成本外，接近以零成本进行后续运营。

　　一方面，通过财务报告来看，商业运营期间内能够提供稳定的现金流和利润；另一方面，迅速销售回笼资金极大缩短了投资回报期；再者，随着在建项目陆续完工销售和运营，公司的经营能力和盈利能力会得到稳步提升。

　　在公司经营模式下，经营期成本中自持物业的折旧占据主要构成部分，其次为物业维护的人员成本，根据公司的商业运营逻辑，商业物业运营项目为利润的主要贡献点，鉴于其盈利模式的特殊性，注定其现金流的贡献水平要远远高于其利润贡献水平，因此商业综合体业务实属“现金牛”业务。

　　（二）“砖头”垒起来的市值

　　为什么说是公司处于价值洼地呢？

　　我们认为根据公司目前的股价来看，市值约为50亿元。但是仅以公司“上海•周浦海印又一城”项目为例匡算，该项目总建筑面积13.12万平方米，该项目地理位置靠近上海迪斯尼乐园，定位于迪斯尼乐园配套商业项目，按照地上均价3.2万元/㎡、地下均价0.8万元/㎡计算，总价值即约为23.84亿元。仅此一项房产便几乎覆盖目前公司的一半市值，更何况公司已建成下表所示的其他房地产项目及自持物业。根据项目所属地市场均价测算，仅房地产项目市值保守估计应当在135亿元，是目前公司整体市值50亿元的2.7倍多。

　　下表为已完工项目简介：

　　二、改革成效显著

　　提起海印股份近年来的成绩，便不得不提及海印股份创始人兼董事长邵建明，其有着“商贸奇才”之称，曾凭借“只租地，不买地”的海印模式，将公司发展成为“广州最强二房东”、“广东省百强民企”。

　　邵建明现任广东省第十三届人大代表、广州市第十五届人大常委会委员、广州市越秀区第十五届政协副主席、广东省工商联副主席、广东民营企业商会会长等社会职务，同时获得了2015年广东省劳动模范和2016年全国五一劳动奖章的殊荣。“粤商”的特质始终伴随着邵建明，“理性”与“务实”成为两个最显著的标签。邵建明在接受媒体采访时说，“为什么人家都说我是‘鬼才’？因为我的血液里充满了冒险基因，而且这种创新精神和冒险精神是以脚踏实地为前提的。”不得不说，邵建明不仅是商贸奇才，更是一名雷厉风行的改革家，其近年来对公司进行了大刀阔斧的改革，使得公司取得了很多卓越的成绩。

　　（一）壮士断腕，资产剥离

　　2013年至2015年，处于转型时期的海印股份，一边将高岭土和炭黑等传统业务从上市公司中剥离，一边进行多元化扩张。

　　2014年，海印股份先后入股幻景娱乐、沁朴投资基金，收购湖南红太阳(000525,股吧)演艺及旗下剧场。海印股份在2017年底剥离文化板块，将湖南红太阳100%股权被转让给海印集团。

　　（二）兜底承诺重大事项

　　重要物业的租赁来自与海印集团无关联的第三方，海印集团为出租方违约的承诺函，承诺若出现标的企业的物业业主提前收回物业的情形，海印集团进行兜底赔偿。

　　（三）降低资产负债率，轻资产商业拓展模式

　　在融资环境持续紧缩、各类融资成本居高不下等多种情形的影响下，公司以强化流动性管理为前提，综合考虑资金安排和债务偿还的需要，优先将流动资金用于保障公司日常经营。2019年公司贷款及债券等金融负债比年初净减少约12.34 亿元。

　　公司还采取了诸多其他的融资方式，融资渠道的多样性一方面能够保证企业的平稳有序经营，另一方面有效为企业节约财务费用。以“上海•周浦海印又一城”利用可转债闲置资金 4亿元为例，便可节约财务费用 2,175万元。

　　（四）品牌效应显著

　　经过多年的探索与深化改革，目前公司品牌效应显著。公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过20年，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。通过市场差异化经营战略，不断优化品牌组合，推进业态多元化和招商针对性，充分满足消费市场的新变化和新需求，为“海印又一城”的品牌建设及业绩提升产生积极作用。

　　（五）商誉无减值风险

　　财报中反应的商誉其中主要为收购广州市骏盈置业有限公司（以下简称“骏盈公司”）时产生的收购溢价款。2017年公司以人民币33,000万元的价格骏盈公司90%的股权。骏盈公司当时拥有占地面积约435亩的大型现代物流园。园区内部拥有19栋建筑面积共约13.3万平方米的现代仓库、1栋约1.9万平方米的综合商务大楼、1栋面积逾7,000平方米的宿舍楼以及大型停车场。

　　截至目前，骏盈公司经营情况良好，超出收购时点预期，因此商誉并无减值风险，对于公司主营业务来说，以商业综合体的经营为主要方向，收购该类型公司符合公司长期发展战略，横向并购是公司在做大做强方面稳扎稳打的具体表现。

　　三、弯道超车的海印股份

　　在国家鼓励“大众创新、万众创业”的背景下，民营经济高质量发展活力正不断提升。邵建明说，创新创业需要践行实干、实业、实在的“三实”精神。作为改革家的邵建明不懈地带领公司在多元化、寻找新的利润增长点的方向进行探索。

　　（1）金融板块是邵建明扩张的一个重要方向。从2015 年起，公司不断涉足金融领域，先后投资广东商联支付，入股广州越秀小额贷与河源农商行，其还是河源农商行最大股东。同时，海印股份旗下“海印金控”借助互联网、云计算和大数据等先进技术，为用户提供嵌入消费场景闭环的金融服务；

　　（2）公司旗下“海印蔚蓝”致力于打造新能源汽车运营基础设施平台，形成“以快充桩为中心，停车位和维修服务点相配套”的体系，为新能源汽车运营商提供一体化解决方案。

　　我们认为，公司的公司持续盈利能力稳定，业绩实现稳健增长，多元化业务快速发展，护城河效应明显。无论是从未来收益还是从公允市价方面考虑，公司的价值都是严重被低估的。公司绝对是一片价值洼地，投资的蓝海，随着新项目不断投入商业运营，未来公司长期价值将进一步提高。

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。