任泽平:是什么造就了德国房价稳定的奇迹？

　　本文摘自《全球房地产》中信出版集团2020年4月版

　　1.德国房价长期稳定的奇迹

　　举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。 “二战”后，德国不仅很好地解决了住房短缺问题，套户比从1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面积达46.5平方米；还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身，1970—2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英国、法国、美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

　　德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。供应结构以居民所有为主，多类机构有力补充，居民家庭持有住房81%。房龄结构上展现“住房质量奇迹”，住房持久耐用，70%以上的住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。

　　见贤思齐，是什么造就了德国房价稳定的奇迹？

　　2.德国住房制度有三大支柱，其中稳健的金融制度和完备的租赁制度起到了至关重要的作用

　　（1）稳健的金融制度

　　央行的自我约束和货币政策目标。“二战”以后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。1998年，欧洲央行成立，总部设在德国法兰克福，很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。《马斯特里赫特条约》使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行，规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标。1950—2017年，德国CPI年均增速仅2.4%，通胀控制能力是全球典范。

　　住房金融体系以商业按揭为主，辅以独特的住房储蓄，引导居民理性加杠杆。德国按揭贷款的首付比例通常在20%~30%，在国际对比中处于相对较高水平，住房贷款以固定利率合同为主。推行独特的住房储蓄模式，先存后贷，以存定贷，专业经营，固定低息。德国居民房贷占GDP的比重仅为36%，居民负债占GDP的比重仅为53%，居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。

　　（2）完备的租赁制度

　　德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，同样能较好地满足居住需求，是租赁需求与购房需求实现均衡发展的典范，这离不开德国对租房者权益的全面保障。

　　完善的法律保障。德国通过《民法典》《住房租赁法》《住房补贴法》《经济犯罪法》等完善的法律体系，加强租约保护与租金限制，充分保障租户权益。一是租约保障。租赁合同默认为无固定期限合同，房东要解约，必须符合法定的特殊情形，仅限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发等。租户在房东转让住房时享有优先购买权。二是租金限制，包括限制提租、限制涨幅、限制过高租金。房东要上调租金，必须满足租金15个月未变，且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%，在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域不得超过15%，特殊限制期最长5年。在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍；房东目标租金过高，将可能面临高额罚款和长期监禁处罚。

　　　　（3）均衡的税收制度

　　交易环节征收重税；使用环节征收二套住房税，减少空置；保有环节仅征收土地税。住房税收占全国税收收入的比重仅为3.7%，占财政收入的比重仅为1.9%，居民住房税收负担较低。

　　交易环节有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。不动产交易税税率高达3.5% ~ 6.5%，叠加公证费、不动产登记费、中介服务费等各类交易费用，交易成本可达10%甚至更高，对交易获利部分还要征收差价盈利所得税，只有转让前用于长期出租或自住的住房，才予免征。

　　使用环节有二套住房税和租金收入所得税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，增加了居民占用多套住房的成本，引导居民不超额占用住房，减少住房空置。2017年德国住房空置率只有3.2%。

　　保有环节仅对土地所有权征收土地税，住房无须纳税，土地税实际税率低，鼓励居民长期持有。

　　3.启示：政府强调对居民的住房责任，住房不仅是经济发展手段，也是社会保障

　　第一，德国在对房地产定位上强调政府对居民的住房责任，在经济发展战略上强调制造业，对房地产依赖度低。政府建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度，持续完善法律以明确住房责任，建设金融、税收、租赁三大制度（见图0.7），从量、价、质三方面践行住房责任：户均1套是政府应予保障的需求；住房支出占收入的15%~20%为合理水平；支持业主通过改扩建提高住房现代化水平。德国实行土地私有制，土地主要归自然人、法人等私人所有，政府对土地财政依赖度低。房地产业在德国主要经济指标中的占比一直保持平稳，并不是经济增长的引擎。德国支柱性产业在20世纪90年代以前靠制造业，在90年代以后靠“现代服务业+制造业”。

　　第二，住房制度发展应与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，增速换挡后重租赁。在经济高速增长阶段，进行大规模住房建设，既有助于拉动其他产业，促进经济增长，也有助于提高居民收入，改善住房消费水平。但经济转向中高速增长阶段，若继续大规模建房，则会挤占宝贵的信贷资源，影响实体经济发展，还会积累泡沫风险。经济增速换挡期，要更加关注租赁，保障低收入群体的住房需求。

　　第三，城市化进程与住房供需格局，推动住房制度建设。

　　城市化初期阶段，城市化进程启动，住房缺口不断扩大，由于工业化水平比较低，尚不具备大规模住房建设的基础，应采取政府主导的住房分配制度。

　　城市化中期阶段，居民大量进城，住房缺口处于高位，居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能，政府应加大金融财税支持力度，撬动市场建房。

　　城市化后期阶段，城市化速度仍较快，但住房增量越过顶点，存量市场体量可观，重要性显著提升，政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。

　　城市化末期阶段，城市人口增量显著减少，套户比保持在1以上，住房总量充裕，居住需求和供给的增量都较小，投机性需求对市场的边际影响显著，政府应完善税收制度建设，对交易环节征收重税，遏制投机。

　　第四，德国也有其特殊性，城市经济发展均衡，德国人并非大城市不可。德国城市体系具有均衡化、特色化的特征：产业布局均衡，每个州都以先进制造业或现代服务业为主导产业；经济发展水平相当，人均GDP最高的州是全国的164%；住房供给均衡，各州的人均住房套数为0.48~0.58套，不存在明显短缺的地区。人口布局分散化，人口第一大城市柏林只有357万人，占全国人口的比重仅为4%，远低于法国、英国、日本等体量相近经济体首都城市10%左右的平均水平。

　　基本信息

　　书名：全球房地产

　　书号：ISBN 978-7-5217-1493-7

　　作者：夏磊 任泽平 著

　　出版时间：2020.4

　　定价：72.00

　　页数：464

　　字数：400千字

　　印张：29

　　出版社：中信出版集团

　　　作者简介

　　夏磊

　　恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券(601901,股吧)房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

　　任泽平

　　恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

　　　内容简介

　　房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

　　为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

　　十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

　　住房制度决定房地产市场！

　　住房制度是破译房地产运行的基因密码！

　　土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

　　房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

　　重磅推荐

　　黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

　　房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓(603883,股吧)的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

　　杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

　　有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

　　冯俊 （中国房地产业协会会长）

　　《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

　　丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

　　《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

　　吴晓波（财经作家）

　　房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

　　管清友（经济学家，投资人）

　　《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

　　编辑推荐:

　　　　1、为什么要读这本书？

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　　历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。

　　这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

　　　目 录

　　导 论 / 001

　　上 篇 全球房地产：市场表现与制度基因

　　第一章 中国香港为何深陷高房价困境 / 071

　　第一节 经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

　　第二节 香港住房制度支柱 / 076

　　第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

　　第二章 英国房价何以刚性上涨 / 099

　　第一节 高品质与高房价的共同体 / 101

　　第二节 英国住房制度支柱 / 105

　　第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨 / 130

　　第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

　　第一节 史上最长的房地产大牛市 / 137

　　第二节 美国住房制度支柱 / 143

　　第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

　　第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

　　第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

　　第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

　　第三节 日本住房制度支柱 / 194

　　第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 / 214

　　第五章 德国房价长期稳定之谜 / 217

　　第一节 德国房地产市场奇迹 / 219

　　第二节 德国住房制度支柱 / 221

　　第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

　　第六章 新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

　　第一节 高住房自有率奇迹 / 245

　　第二节 新加坡住房制度支柱 / 247

　　第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

　　下 篇 中国房地产：制度建设与未来展望

　　第七章 中国房地产70年简史 / 275

　　第一节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

　　第二节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

　　第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

　　第四节 中国房地产市场回顾与反思 / 285

　　第八章 中国住房制度支柱 / 291

　　第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

　　第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

　　第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

　　第四节 租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

　　第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

　　第六节 中国住房制度的反思 / 321

　　第九章 中国房地产市场发展趋势 / 327

　　第一节 未来中国房地产市场空间有多大 / 329

　　第二节 当前房地产市场风险有多大 / 352

　　第三节 未来行业集中度能有多高 / 361

　　第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

　　第十章 房地产税的国际经验与中国实践 / 389

　　第一节 发达经济体房地产税怎么收 / 391

　　第二节 房地产税能否替代土地出让收入 / 395

　　第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

　　第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

　　启 示 住房制度深度塑造房地产市场 / 427

　　第一节 房地产过度金融化是风险之源 / 429

　　第二节 土地供给是房价的直接决定因素 / 432

　　第三节 税收是短期调节因素 / 435

　　第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

　　第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

　　参考文献

　　致谢