城市进化论|锦江生态带价值解析

　　城市持续进化“新成都”从规划蓝图走向舞台中央作为天府新区“首熟区”锦江生态带也迎来新一轮价值蜕变市场认知也应当更新

　　【锐理数据 】X【川发置地】联合发布

　　城市进化论

　　锦江生态带价值解析

　　如约而至！！！

　　“ 没看够？锐理君已为各位划好重点，走起~~

　　”

　　壹数据说：没错“新成都”真的来了 自2014年晋升为“国家队成员”，天府新区就确立了“再造一个新成都”的目标：一是再造一个产业成都；二是再造一个城市核心区，与成都市现有主城区域呈“双核共兴”之势。现如今来看，“新成都”已不再是规划蓝图，带来的则是更大的城市红利与投资风口。

　　没有什么比直观的数据更具有说服力。

　　1

　　导入人才13万+ 占比超4成

　　得人口者得未来。数据显示，截至今年3月，天府新区累计全日制本科及以上学历青年人才落户达13万余人。如今，拥有众多高精尖产业的天府新区，本身就是巨大的“人口孵化器”。

　　2

　　住宅成交量NO.1 新居住版图成型

　　据统计，2019年至2020年第一季度，天府新区商品住宅成交约356万方，在成都各区域中一骑绝尘，成都核心居住版块不断南移。

　　（注：本图暂未统计简阳数据）

　　3

　　破万成常态 土地价值基准线上调

　　2019年至今，天府新区共成交18宗涉宅地块，剔除特殊用地，实际楼面价全部破万。一直以来，天府新区供地虽多但带产业用地占大头，因此一旦有常规用地问世，轻而易举就能“燃爆”市场。

　　（2019年至今，天府新区非产业涉宅用地出让情况）

　　4

　　788亩地拍出 新城市(300778,股吧)中心动真格

　　2020年3月-4月，天府总部商务区成功拍出了788亩土地，总部基地开发程序全面启动；同时，区域已累计签约重大产业项目55个，汇集高能级500强项目17个，引入旗舰型商业项目22个……一个面向世界的新城市中心格局日渐清晰。

　　5

　　增速排名NO.2 成就重要增长极

　　2018年，在全部国家级新区中，天府新区经济总量排名第5，增速排名第2，累计完成地区生产总值1万余亿元，累计完成固定资产投资8500多亿元，累计引进重大产业项目近600余个……

　　透过这份阶段性成绩单，我们可以更深刻地感受到：无论是房地产开发热度、人口聚合度，还是城市建设进度、区域经济标增长速度，白纸作画、平地立城的天府新区，作为“新成都”的城市地位逐渐明朗和稳固。进入成都双核发展时代，天府新区的城市能级与市场容量持续迸发、扩大。 2020年，发展“一日千里”的天府新区将继续提档加速，成渝双城经济圈建设+成都高质量发展示范区是两大“重量级”助推器。从双核引擎（科学城、生物城）到双城科技创新中心、重要增长核，天府新区再次铺开全新的战略机遇。 贰二次进化？是的

　　“首熟区”成“绩优股” 那么，天府新区有偌大的版图，投资、置业如何选择？ 从规划定位、政策倾斜度、房地产开发热度看，天府总部商务区、锦江生态带、兴隆湖、麓湖等都是高分答案。如果综合现在的兑现度与未来的成长性，锦江生态带无疑值得重点关注。

　　区域进化

　　从“首熟区”到“居住核”

　　锦江生态带“出身根正苗红”。 在天府新区“一城一区一带”的1.0规划版本中，锦江生态带与天府商务区、成都科学城一同问世，并被确立居住功能地位。从区位到定位，锦江生态带便作为天府新区建设的起步区与“样本示范区”被寄予厚望，因此，无论资源的聚集度还是建设速度都非同一般。

　　发展到现阶段，“成熟”已成为锦江生态带最显性的标签，天府新区“首熟区”也由此而来。

　　? 地产开发：川发、中海、万科等十余家品牌房企聚集，打造了以川发天府上城、中海锦江城为代表的成片品质住宅，加速区域蜕变。

　　? 生活配套：以地铁5号线为代表的交通路网，以及天府三小、天府四中等聚集的教育资源，五大商业综合体、三甲医院……各类生活元素形成高品质的居住闭环，组成“可触摸”的“生活之城”。

　　? 锦江生态带还有其他版块难以匹敌的优势——生态资源。作为公园城市首提地，生态是天府新区最重要的发展底图，而拥有锦江、怡心湖公园、南湖公园、五项赛事公园、锦江生态带滨水步道等近10000亩生态资源环绕，锦江生态带就是“城市公园里的版块”，为“宜居”属性定调。

　　成熟配套+生态禀赋双叠加，正好对位当下购房需求新热点，也是版块最大的吸引力与竞争力所在，近两年大量涌入的“房票”就是最好的印证。 统计显示，2018年至2019年，锦江生态带共成交商品住宅约156万方，约占整个天府新区总量的3成；版块内的中海锦江城连续两年霸占成都中心城区成交榜首，去年面世的川发天府上城，在市场供应高峰期，仍凭借900余套房源吸引近6000张“房票”而受到高度关注……

　　更重要的是，成熟≠饱和，“首熟区”不会是锦江生态带的结局，而是全新跳板。 稍加留意不难发现，以锦江生态带为起点向南延展，天府总部商务区、西部博览城、科学城、天府文创城有序出现，它们功能定位泾渭分明，又相互依托，正好构成天府新区居住核、高端服务核、开发核、创新核、文化核这一全新的黄金大动脉。

　　这意味着，相比其它区域以商务、产业为主导，作为更纯粹的成熟居住区，锦江生态带还能吸纳更多的居住需求，为区域向上提供加速度。

　　市场进化

　　从初代价值高地到万元起跳线

　　或许有人还不太清楚，天府新区第一宗“万元地块”正是诞生于锦江生态带。 统计显示，锦江生态带土地出让始于2014年，2018年7月之后进入“中场休息”。在此期间，锦江生态带共拍卖12宗地，万科、保利、德商等房企相继落子，平均楼面价也由4150元/㎡更新至11077元/㎡。

　　目前，区域最高楼面价为12007元/㎡，即2017年9月出让的万科君逸用地价格，在此之前，天府新区最高楼面价仅为6551元/㎡；直到现在，12007元/㎡在天府新区楼面价排行榜中仍高居第四位。 不过，过去两年锦江生态带供地按下了“暂停键”。但锐理君梳理发现，整个锦江生态带仍有不小的开发“余地”。现在的锦江生态带呈现出更加成熟的面貌，进化为“新成都”的天府新区也实现了多个量级的跃升。在这样的走势下，一旦供地重启，区域价值标尺势必会更新。 事实上，相比东麓湖片区和南天府总部商务区单价2万+的主流房价，锦江生态带的产品价格与价值尚未完全画等号，这为未来的成长空间埋下了重重的伏笔。

　　居住进化

　　从迈入高端住区到“限量门票”

　　区域住宅市场也迎来转折点，这表现在两个方面：

　　站在更高起点的锦江生态带开始向高端居住区进阶，进入门槛也水涨船高。

　　产品迭代、居住革新是区域成熟到一定阶段的必然结果。2019年之前，锦江生态带仍以70-110㎡刚改产品为主；2019年之后区域内住宅产品成交套均面积急速“膨胀”，2020年一季度这一数字更新为136㎡。

　　产品尺度上调外，打造标准也在升级，典型者如去年的成交主力川发天府上城，得益于占地350亩超大体量，有更大空间“造城”，有更多文章可作，从而冲击区域标杆，如：

　　-----打造三大主题会所，加上泛会所（架空层空间），涵盖运动、游乐、会客、阅读等生活的方方面面；-----设置三大不同主题与功能的儿童互动乐园，关注全龄段儿童成长；-----邀请大师（笛东机构）助阵，通过约13万方生态景观，将公园生活融入社区；-----打造“川原集”，塑造文化IP，输出文化事件，挖掘居住之上的精神文化需求……

　　（川发天府上城两大主力户型示意图）

　　受近三年土地端“缺席”影响，现阶段区域“入场券”正逐席递减。

　　目前锦江生态带过半住宅项目已清空“储藏室”，剩余的也大多进入了收官倒计时，就“存货”看，还有4000余套货源的川发天府上城成为供应中坚，也是“限量机会”提供者。据了解，该项目近期就将推出二批次房源，产品户型为建面约108-138㎡的套三套四。

　　?如果说“首熟区”是锦江生态带过去六年进化的“成果”，那如今，从区域城市占位、生活兑现度到房地产市场开发格局，锦江生态带已经进入“二次进化”，站在天府新区这一巨人的肩膀上，还有明显的追涨空间。

　　? 于楼市“大盘”而言，锦江生态带就是一只既有成熟基本面，又具备高成长值的“绩优股”，而现在就是机会窗口期。

　　? 作为区域现阶段为数不多的“门票持有者”，拿地价格还停留在上阶段的川发天府城，明显就是巨大的“买入机会”。

　　? 话题互动

　　10年，从荒芜野地到城市焦点

　　7平方公里，天府新区“首熟区”随着城市进化与发展锦江生态带宜居价值备受瞩目【锐理数据】X【川发置地】邀请您参与线上互动话题#城市进化论——锦江生态带居住宣言#您可将关于锦江生态带居住价值的思考

　　以及对“城市进化论”的看法，发送至本文留言区点赞数前10位“最佳深度分析员”将获得由川发置地送出的一份精美小礼品！

　　（PS：活动参与时间截止4月16日晚12点；4月17日将在川发置地公众号公布中奖名单，礼品领取地点为川发天府上城营销中心；礼品领取时间为4月26日之前，逾期视为放弃。）

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