资色·深度｜华夏幸福年报刷新纪录：营收首破千亿、回款创历史新高

　　4月26日，华夏幸福(600340,股吧)举行2019年度业绩说明会。北京会场董事长王文学领衔出席，深圳会场联席总裁吴向东领衔出席。就在众高管进行业绩说明的同时，华夏幸福股吧里也是热闹纷繁，投资者们很关心华夏幸福的业绩、分红以及未来的发展走势。

　　有投资者留言：华夏幸福，终于走上正轨了，又可以对华夏幸福报以信心了。还有投资者表示：业绩和分红，比一些其他大房企还要强很多，但是股价相对还是低一截，这种不合理状况马上会改变。甚至还有投资者预言，周一股价暴涨。投资者们的表达已经说明了他们对华夏幸福2019年度业绩的满意度，当然满意之余，还有进一步的期许。

　　过去一年，华夏幸福发生了较大变化，涉及股东、管理层以及发展战略等方面。但正如华夏幸福股吧里一位投资者所言：若没有起伏，我们很难发现自己本具的光灿。

　　2019年，不管是主营业务还是新业务，华夏幸福均交出一份光灿灿的成绩单。而随着业务种类的变化，华夏幸福的战略定位也随之改变。业绩会上，王文学表示：华夏幸福的战略定位定为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。而此前的定位是“中国领先的产业新城运营商”。

　　业绩会一开始，董事会秘书林成红对华夏幸福2019年度的业绩进行了回顾。2019年，华夏幸福主营业务稳健快速增长，实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%，营收首次突破千亿，而近五年营收复合增长率达到25%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%。过去五年净利润年复合增长率达到32.1%，持续增长、穿越周期能力凸显。年报中另一个数字也锁定了华夏幸福未来的经营业绩。截至期末，华夏幸福预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

　　此外，2019年华夏幸福净资产收益率35.7%，同比增加0.5个百分点。现金分红45.2亿元，同比增长25.4%，近五年来，华夏幸福现金分红占净利润比重均不低于30%，持续为股东创造价值。

　　销售方面，2019年实现销售额1431亿，同比下降了12%。林成红解释称，销售下降主要是2017年、2018年孔雀城取地相对不足，影响到了2019年的销售业绩，当然也反映在了2020年一季度。但他同时指出，作为主营业务的产业新城仍然保持了相对稳健的增长态势，整个产业新城的销售增长19%，占比也提升了7个百分点，尤其产业新城的毛利润占比高达52%，业绩贡献度持续增加，推动公司收入结构不断优化。

　　林成红还特别提到了创新高的销售回款。2019年度，华夏幸福通过狠抓经营管理，积极回款，经营活动产生的现金流入943.78亿元，同比增长17.89%，销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，提升显著，而回款同比增长21%至955亿元，创历史新高。

　　除了主营业务稳健增长，销售回款显著回升外，由于中国平安(601318)的入股，华夏幸福的财务状况以及融资持续改善，经营质量持续提升。年报显示，截至2019年末，华夏幸福货币资金429.63亿元，偿债能力有充分保障；公司资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。

　　同时，为确保经营稳健发展，华夏幸福加大了经营取地等资源储备方面的经营支出，全年购买商品接受服务的现金同比增长58.19%，为后续发展积蓄力量。尽管加大了经营支出，第四季度经营活动产生的现金流量净额实现77.35亿元，单季转正且同比2018年第四季度的2.32亿元增长3230.21%，全年的投资活动产生的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，公司现金流与资金安全有明显改善。

　　在收入、经营回款，现金流情况同比稳健增改善的基础上，华夏幸福降费增效措施不断深化，其中管理费用率同比下降1.95个百分点，销售费用率同比下降0.45个百分点，持续提升经营质量。

　　管理层业绩会上也表示，2018年，因环京调控，经营性支出大幅降低，一定程度上存在投资不足的情况，比如拍地支出下降25%；2019年，公司积极储备资源，中国平安先后入股两次以来，经营保持畅通，财务和融资持续改善，主动增加杠杆，加大产业新城建设和投入，比如，拍地支出增长61%。华夏幸福将继续与中国平安积极合作、探索，双方协同发展、彼此充分赋能。

　　华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。

　　此战略效果显著，衡量标准就是环京以外区域各项数据占比显著提高，招商力度也在不断加大。

　　报告期内公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。

　　营收上，环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%。销售上，环京以外区域的销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，整体占比从上年的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。

　　拿地方面，华夏幸福获取土地成交金额同比增长203.6%；新获取土地规划计容面积同比增加88.7%。公司新获取土地中，67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将逐步为公司发展贡献主要力量。

　　对此，林成红表示，2017年，公司开始力推异地复制战略，到2019年已经接近三年的时间，环京以外营收占比、销售额占比以及销售面积占比均大幅提升，而异地复制战略的相对成功，有效地解决了公司业绩产区集中度过高的问题。目前无论是产业新城签约、产业招商引资，还是孔雀城的销售情况，除了京津冀都市圈仍为公司的主产区以外，长三角都市圈已经成为公司业绩新的大本营。

　　业绩会上，对于都市圈的发展机遇，王文学认为，2019年已进入了都市圈的元年，未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。“华夏幸福已经重仓都市圈，产业新城本身就是按照都市圈布局的，我们布局了13个省、15个都市圈，接下来我们将继续深耕好这些产业新城。”

　　吴向东补充表示，产业新城是华夏幸福过去20年中在中国做得最大、最早、最好的，这是华夏幸福的看家本领。从业者、投资者有个强烈感觉：中国从上到下更加强调产业兴国、产业强国。基于此，华夏幸福将继续在产业新城方面“精准投资，经营管理”，在这8个字指导下，未来将继续做强做大。

　　随着平安集团2018年以及2019年的两次入股并成为二股东，华夏幸福也开始探索起了新业务，为了主营业务和新业务有序发展，华夏幸福还设立了双总部，新业务就放在位于深圳的南方总部。

　　华夏幸福的新业务战略简称“三新战略”：新模式、新领域、新地域。

　　新模式：在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。北京丽泽项目是公司“轻资产”业务模式的首个落地项目。

　　新领域：在传统产业新城主营业务领域外，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务。武汉长江中心项目地块于2019年9月10日摘牌，是公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。同时拿到8个城市更新项目，其中深圳6个，东莞2个。

　　新地域：聚焦深耕全国五大都市圈：京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市。通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，有利于开启公司新业务的布局。

　　深谙商业地产经营之道的吴向东对商业地产颇有感触。他说，过去20年的职业经历，我觉得文学董事长是在产业新城领域做得最早、最大、最好的，而过去我在商业地产方面做得也是最早、最大也算是比较好的。

　　对于商业地产怎么做，他提出了“六好”原则：要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。“我对每一个‘好’都有很深刻的体会。”他表示，随着时间推移，华夏幸福会陆续从增量市场向存量市场转移。

　　过去一年中，中国平安也为华夏幸福的业务发展提供了很多商业地产合作资源。比如，与平安人寿合作的北京丽泽项目便是案例。吴向东对此表示，未来华夏幸福在开拓新业务时，将重点服务中国平安未来发展战略的需要。即中国平安的保险资金配置不动产的过程中，华夏幸福应该发挥应有作用。一方面服务中国平安的战略需求，另一方面也为华夏幸福找到发展空间。

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