华夏幸福聚焦核心都市圈，产业新城和商业地产并举

　　经历起伏，始见真正的“幸福”。

　　2019年对华夏幸福(600340,股吧)的意义重大。无论是深入核心都市圈不动产市场、积极探索商业地产、城市更新等新业务，还是重新回归经营逻辑、实现现金流的良性运转，华夏幸福和平安合作之后，这一年战略升级优化的效果明显。

　　最新年报显示，当房地产进入“白银时代”，华夏幸福的主营业务依然稳定增长。2019年，华夏幸福营收达到1052.10亿元，同比增长25.55%，迈入了千亿门槛；产业签约额1956.13亿元，同比增长17.8%。

　　华夏幸福的利润表现相当稳健。2019年毛利率高达43.7%，比上年同期增长2.1%，处于行业较高水平；归母净利146.12亿元，同比增长24.4%，超额完成了业绩对赌。这为华夏幸福持续稳健的股东回报提供了支撑：过去五年，华夏幸福每年分红均不低于净利的30%，成为房企中少有的高分红价值投资股。

　　华夏幸福的未来成长性也可期。2019年末，公司预收款已达到1252.85亿元，预计未来三年内逐步释放结转为收入和利润，对未来的经营业绩提供了保障。

　　过去一年还是华夏幸福的经营质量提升年。销售回款率从2018年的46.2%大幅跃升至2019年的61.4%，销售费用、管理费用占比均出现下降，这主要得益于华夏幸福持续精细化运营、降本增效的策略。

　　营收、利润、回款都稳健增长，为华夏幸福提供了加大拿地力度、加快全国布局的资金空间。财报显示，2019年华夏幸福土地成交金额大幅上涨203.6%。华夏幸福敢逆势拿地的底气便是明显改善的现金流：2019年，华夏幸福全年投融资现金流全部转正，四季度经营现金流同比增长33倍至77.35亿元，至2019年底，华夏幸福货币资金余额达430亿元。

　　目前华夏幸福已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，尤其在平安人寿入股后，融资环境得到进一步的改善和优化。

　　都市圈战略助力产业新城

　　华夏幸福的业绩增长核心受益于聚焦都市圈战略。

　　2019年是都市圈元年。随着各类政策的出台，都市圈不动产市场的空间重构加快，新型不动产和城市更新的机会加速涌现，这给华夏幸福提供了绝佳的市场新机遇。

　　华夏幸福董事长王文学在业绩会上透露，华夏幸福最新的战略定位是成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。

　　目前，华夏幸福核心的产业服务和地产项目收入均来自京津冀、长三角和粤港澳大湾区等核心都市圈。华夏幸福的都市圈“3+3+N”布局，除持续精耕京津冀、长三角、粤港澳核心都市圈外，还在其他潜力高能级都市圈如郑州、武汉、成都等地加快布局。

　　围绕核心都市圈的战略选址布局能力，已经成为华夏幸福产业新城的护城河。

　　值得一提的是，不管是京津冀协同发展战略、长江经济带战略、“一带一路”战略，还是国家级新区战略等，华夏幸福都精准的踩在战略节拍之上，尽享战略红利。

　　围绕布局核心都市圈，华夏幸福同步筹谋“产业新城”模式的全国化复制，且颇有成效。具体来看，环京以外销售额占比从2018年的46.5%大幅提升至2019年的57.8%；环京外销售面积比重也由54.2%提升至63.7%。

　　财报显示，华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地、66座已实现回款， 22座已进入成熟期，多个产业集群规模化形成。去年，新增包括签约了腾讯、欣旺达(300207,股吧)、合丰泰等545家入园企业，新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.8%，创历史新高。

　　市场调控以及房企融资持续不放松的大环境下，“产业地产”已经成为房企新的突破口。对于已积累20年产业经验的华夏幸福，黄金时代到来了。

　　新业务初露峥嵘

　　华夏幸福和中国平安(601318)战略合作后，在产业新城基础上发力新业务，大举进军零售物业和写字楼等商业地产，积极探索并布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产。此外，通过和中国平安深化合作，华夏幸福在传统重资产基础上加速开拓轻资产模式，比如北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目。

　　过去短短一年多时间里，华夏幸福新业务已经迅速打开局面。武汉长江中心，是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目；深圳市坪山区碧岭顶等，是华夏幸福城市更新业务的最新布局，目前在深圳、东莞已有8个项目被选定为城市更新前期服务商。

　　除城市综合体、康养以及长租房业务有序推进外，2020年华夏幸福还将扩展科学社区项目，首个项目正在筹划落地。

　　这些新业务是对华夏幸福固有业务的有益补充，与原有产业和住宅业务，相得益彰，同时促进了华夏幸福加快进入华中、华南等核心都市圈市场。

　　轻、重模式并重的策略，对华夏幸福的转型意义非凡，这主要体现在摆脱了传统房企的营收模式，能够实现收入多元化、保障运营收入快速增长，同时优化资产负债结构、对冲周期风险。

　　因此，即便面临新冠肺炎的黑天鹅影响，华夏幸福反倒因现金流充足、品质高端得到了更好的发展机会。

　　得益于综合开发、多元收益的护城河优势，最近华夏幸福已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。

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