高力国际：国产化与5G落地将加速半导体行业需求增长

　　2020年5月11日，全球领先的房地产专业服务与投资管理公司高力国际(NASDAQ, TSX: CIGI)发布专题报告《砥砺匠心，中国半导体产业发展前景可期》。随着半导体设计、制造和封装等相关产业在国家政策的支持下不断成长发展，预计该行业对商业地产的需求也会随之增长。

　　半导体作为几乎所有电子设备的核心，是信息时代的核心技术，在全球经济发展中发挥着至关重要的作用。半导体行业的总销售额占全球GDP的3%左右，并带动了几乎所有关键产业的下游发展。随着技术进步和应用场景在消费电子、工业、电信、数据中心及汽车等行业的不断扩展，半导体产品将更广泛地运用于不同行业。

　　• 中国拥有全球最大的半导体消费市场，也是最大的电子产品生产国。

　　• 据统计2019年中国占据全球电子产品销售额的34.9%，销售额高达1,420亿美元。

　　• 根据中国工业和信息化部（MIIT）2018年全球90%的智能手机、90%的个人电脑和70%的电视是在中国大陆的工厂生产。

　　• 与庞大的消费市场形成鲜明对比的是，仅有10%的收入是由中国本土半导体企业创造的，而这些企业的半导体技术至少落后于其国际竞争对手两代以上。

　　• 为弥补供需失衡，中国至今为止仍是半导体产品净进口国，2019年的进口额达到3,055亿美元，占中国全年进口总额的14.7%，位列所有产品第一。

　　供需不平衡与近年中美贸易关系紧张，促使中国政府决心大力推动半导体产业发展，以最终实现中国迈向半导体产业自主化的目标。

　　2014年6月，中国政府发布了《促进国家集成电路产业发展的指导方针（国家集成电路计划）》，涵盖了各个领域的具体目标。该文件还阐述确定了用充足资金支持半导体产业龙头发展的战略，即国家集成电路产业投资基金（ “大基金” ）。2015年， “中国制造2025”计划推出，涵盖机器人、IT和新能源汽车等关键战略领域，该计划目标指出：到2020年中国半导体产品国产化率达到25%，到2025年达到70%。中国的半导体自主化雄心推动了产业链上所有类型的本土企业的发展，包括设计、制造、封装测试（ATP）、设备和材料供应商。2015年10月，国务院发布了《集成电路产业技术路线图》，进一步促进集成电路产业的发展和突破。

　　除政策推进外，新应用的不断出现，例如人工智能和自动驾驶，也将推动专注于特定领域的芯片设计企业不断涌现。在政府的支持和5G升级的推动下，中国芯片设计在未来将会出现快速增长。随着半导体设计、制造和封装等相关产业在国家政策的支持下不断成长发展，高力国际预计该行业对商业地产的需求也会随之增长。

　　晶圆厂是产业核心 设计企业需求存差异

　　半导体产业以资金和知识密集而著称，并且除对基本物理空间的需求外，更需要来自多个维度的专业服务和支持。以芯片制造工厂晶圆厂为例，由于芯片制造工艺流程极为复杂，对设备、材料要求极高，同时在制造过程中，即使是空气中的一个微小颗粒也会导致产品缺陷。因此晶圆厂具有高能耗与高污废处理要求、极致洁净以及重资本投入等特点及独特要求。重资本投入和数百个供应商使得晶圆厂成为任何地区都难以复制的稀有资源。同时作为半导体生态系统的核心，它像磁石一样吸引着半导体产业链上的如封测厂、气体、材料和设备供应商以及设计公司等不同类型企业。

　　相比晶圆厂的规模庞大与资本密集等特点，芯片设计企业的规模差异很大：既有规模从10人起步的创业公司，也有华为、高通等全球重量级企业。高力国际根据行业特征，将芯片设计企业的发展划分为三个阶段，不同阶段的企业对办公的需求不尽相同：处在起步期的小团队通常希望能进入孵化器或选用灵活办公。当进入挑战行业巨头的成熟期，成功生存下来并发展壮大的芯片设计企业在这个阶段，应在它们的细分领域占据了相当大的市场份额，并且可能已经成为上市公司。它们此时也应进入全球行业巨头所擅长的领域，并与之竞争。在这个阶段，企业通常需要设立具备不同职能的多个办公室。

　　大型城市群助力扩张 人才成选址重点

　　越来越多的半导体企业正在快速成长，它们正从一线城市的产业园区向二三线城市扩张。这些城市的开发区管委会和产业园区业主应抓住风口，满足半导体企业对于物业与配套的要求。高力国际通过访谈几十家位于半导体价值链不同位置的企业，总结出该产业企业在选址过程中最注重的三个要素：

　　政府的大力支持，政府强有力的补贴和激励措施对半导体产业至关重要。特别是对在半导体产业链中占有举足轻重地位的晶圆厂来说，因为晶圆厂的建设和运营动辄需要数百亿人民币的投资，并且需要大约三年时间才能盈利。同时，设计公司迫切需要孵化、战略投资或融资服务来解决资金问题。其它激励措施和服务，例如税收优惠、租金减免、技术支持、住房解决方案等，也是促进半导体产业发展的重要措施。

　　充足的人才供给。半导体行业的人才需要在科学、技术、工程和数学领域具备很强的专业知识和背景。考虑到中国的人才缺口，拥有丰富的高校资源在吸引半导体企业方面具有天然优势。

　　成熟的产业基础。晶圆厂、封测厂和供应商亦关注当地是否有成熟的产业基础，如拥有汽车、电子、化学行业，因为这意味着该地能提供熟练劳动力以及相应的半导体下游应用。 在未来，工业物联网、人工智能和5G技术的发展也将继续推动制造业的发展。

　　中国的大型城市群拥有顶尖高校和人才、先进的基础设施和成熟的制造业基础，正在吸引更多晶圆厂落户。长三角作为中国半导体产业最发达的地区，根据上海半导体产业协会数据显示，2018年长三角约占国内晶圆制造总收入的53.4%，芯片设计收入的32.6%以及高达60%的封测收入。诸如中芯国际和华虹半导体等行业先驱在上海成立总部，并在过去二十年里聚集了大量产业链上下游，蓬勃发展。临港保税区是目前半导体企业新聚集地，张江高科(600895,股吧)技园区更是中国最大的半导体产业集聚区，产业链完备，半导体产值全国第一。另外，无锡、南京、苏州、宁波和合肥在过去的十年间也已形成了半导体产业集群。

　　中西部与二线城市群正快速崛起。过去三年中龙头企业正在二线城市迅速扩张并建立新的晶圆厂，其中包括成都和西安等中西部城市。据统计2019年末处于规划或在建阶段的27个晶圆厂中，有23个位于二线城市，尤其是武汉、成都 、合肥和厦门，而仅有四个位于一线城市。这些城市也向企业提供了大量高校毕业生、熟练的技术工和成熟的产业基础，例如成熟的电子、汽车与化工行业等。

　　行业繁荣可期 三方建议助力发展

　　考虑到半导体产业价值链上各方之间的紧密联系，或者说产业生态系统具有很强的网络效应，中国政府不断提升国产化率能带动全行业的繁荣发展。从长远来看，政府和产业园区在加速半导体产业生态系统成长中确实扮演着重要的角色。

　　高力国际在报告中针对地方政府、半导体企业租户以及产业园区业主三方提出指导建议：

　　地方政府应该在区域发展规划阶段便接洽半导体企业，理解其发展需求，以更好的满足其对基础设施与物业的要求；相关部门应深入研究半导体企业的人才需求，以帮助企业获得长期发展。同时由于半导体企业对办公要求的特殊性，地方政府可以定制建造的形式满足企业对办公、厂房以及研发楼的需求。地方政府更可通过成立优质的孵化器项目，并引导风险资本对接半导体企业，帮助初创与快速成长企业的发展。

　　产业园区业主应该研究半导体并了解其企业需求，以便提供专业化的服务，包括落实补贴、孵化器运营、人才方案、融资服务等。业主还应关注半导体企业的特殊需求，包括环评、员工宿舍、气体储存、承重及层高等，以满足其长期发展的需求。

　　半导体企业应该选择政府支持的产业园区落户。其中大型晶圆厂和企业总部应主动与当地政府就优质地块和激励方案进行谈判，此外还应与政府和业主携手合作，确定定制建造的具体要求。设计企业应该尽早计划办公及研发空间，以防范无法满足快速扩张需要的风险。初创企业应该需求进入优质的孵化器来降低企业成本，并借此获得风险资本的支持。

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　　关于高力国际

　　高力国际(NASDAQ, TSX: CIGI)是一家领先的房地产专业服务与投资管理公司。该公司在68个国家及地区开展业务，拥有15000多名富于进取的专业人士，他们通力合作，提供专业建议，为房地产租户、业主和投资者挖掘物业的最大价值。超过25年来，该公司经验丰富的领导团队（共持股约40%）为股东带来了近20%的年复合投资回报率。2019年，公司营收突破30亿美元（加上附属公司共35亿美元），投资管理部门的管理资产达330亿美元。欲详细了解该公司如何帮助客户更快取得成功，请访问该公司的网站或关注该公司。

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