领地控股赴港IPO：高负债拿地扩张规模 屡次违规被罚610万丨IPO棱镜

　　尽管屡获行业内荣誉，但报告期内领地控股的业绩表现并不尽如人意。除了营收出现波动之外，净利率还呈现持续下滑态势。值得注意的是，领地控股旗下项目公司还因多次违规而遭受处罚，罚款金额合计高达610万元

　　《投资时报》研究员 习羽

　　随着中国经济增长、人均可支配收入持续增加及城镇人口上升，中国的房地产投资呈现快速增长态势。然而，大量物业存货导致近年出现结构型过剩。为缓和供求矛盾，国家于2015年针对物业市场实施一系列宏观调控政策限制。尽管如此，中国物业市场投资总额仍由2013年约86013亿元（人民币，下同）增加至2018年约120264亿元，复合年增长率约为6.9%。

　　在此背景之下，创建于四川省的领地控股集团有限公司（以下简称领地控股）决定进一步扩大业务版图。随着向外扩张的布局策略调整，领地控股对资金的需求愈来愈强烈。近期，该公司向港交所递交招股书，拟在香港主板上市。

　　领地控股成立于1999年，主要专注于住宅及商业物业的开发和销售，此外，持有部分自主开发的商业物业作进一步投资及营运用途，并从事酒店管理业务还提供项目管理服务。

　　据招股书显示，截至2020年2月末，领地控股开发的90个项目中，超过六成位于四川省，且多数位于三四线城市。其中74个项目由领地控股的附属公司负责，16个项目由其合营企业及联营公司负责。

　　尽管屡获行业内荣誉，但报告期内领地控股的业绩表现并不尽如人意。除了营收出现波动之外，净利率还呈下滑态势。值得注意的是，领地控股旗下项目公司还因多次违规而遭受处罚，罚款金额合计高达610万元。

　　净利率逐年走低

　　经历20年的努力，这家川系房企逐步奠定了自己在行业内的地位。招股书显示，根据中国房地产业协会资料，按综合实力计，领地控股于2020年获选为“中国房地产开发企业100强”。此外，根据中国房地产TOP10研究组资料，按综合实力计，该公司自2017年起连续四年获选为“中国房地产百强企业”，并于2020年排名第72位。

　　尽管领地控股屡获殊荣，但其业绩表现并不稳定。据招股书显示，2017年度、2018年度及2019年度(下称报告期），该公司营收分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元，净利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元；净利润率分别为12.2%、11.5%及8.9%。

　　领地控股近三年按业务划分收入明细

　　数据来源：公司招股书

　　对于收入波动，领地控股解释称，主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致。据招股书数据显示，物业销售业务为领地控股主营收入，报告期内该业务内所占收入比例分别为99.4%、98.68%及98.5%。公司2018年度物业销售收入较2017年减少16%，主要是由于已经确认建筑面积由2017年的653711平方米减至2018年的539947平方米。

　　除了营收波动之外，《投资时报》研究员还注意到，领地控股的净利率呈逐年下滑态势。报告期内，其利率分別為12.2%、11.5%及8.9%。

　　领地控股对此表示，报告期内，虽然公司开发中物业显著增加，但根据建设及交付计划，大部分物业尚未完成故未有向客户交付。随着开发中物业不断增加，公司的各项开支也随之提升，包括开发中项目有关的预售活动产生的销售及推广开支以及项目公司增加产生的行政开支。

　　5月13日，中指研究院发布“2020中国房地产上市公司TOP10研究报告”。报告显示，2019年由于各地调控政策持续，营业成本居高不下，导致房地产上市公司盈利质量出现下滑，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%。对比之下，领地控股同期净利率仅为8.9%，远低于同行企业水平。

　　经营性现金流持续净流出

　　相比净利率的下滑，让领地控股更为担忧的是其经营性现金流的持续流出。据招股书显示，报告期内，该公司经营活动产生的现金流净额呈现持续下滑且皆为负数，分别为-1.87亿元、-42.88亿元及-31.12亿元。

　　领地控股近三年综合现金流情况

　　数据来源：公司招股书

　　领地控股对此解释称，主要是由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务营运所用现金庞大所致。据招股书显示，该公司业务遍及中国20多个城市。截至2020年2月29日，其总土地储备为1331.45万平方米，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。

　　为保持公司正常运营，领地控股通过计息银行及其他借款维持资金的持续性。报告期内，该公司应偿还借款分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。而这也导致报告期内其净资产负债率不断攀升，由2017年的60%猛增至2019年的140%。

　　值得注意的是，在销售增速连年下滑而监管始终严格的基调下，2019年众多房企开始普遍贯彻“降杠杆、促回款、慎投资”的战略，而对于定位于二三线城市的领地控股而言，为何还会延续增加土地储备的策略？

　　一位业内人士向《投资时报》研究员表示，随着地产进入规模为王、集中度提速的时代，中小房企面临的是不进则退的局面。如果不能迅速将规模做大，留给中小房企的时间不会太久。

　　不过，如果想在此时继续扩大规模，需要面对两项难题。首先，房地产行业红利期已过，此时区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险也将会更大。其次，未来城镇化的发展也会主要围绕一二线城市发展城市群，三四线城市机会不大，但进入一二线城市的进入门槛的难度则将会越来越高。

　　旗下项目公司违规被罚610万元

　　在外界看来，多次进入“中国房地产企业百强企业”榜单的领地控股很难与违规被罚相关联，但《投资时报》研究员注意到，领地控股旗下项目公司却因多次违规而屡遭处罚。

　　据招股书显示，报告期内该公司有4家项目公司因未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚约70万元；有2家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证规定被罚约130万元；有12家项目公司因未取得建设工程施工许可证而率先动工被罚约380万元；此外，有3家项目公司因刊登不符合广告法相关规定的物业广告被罚约30万元。

　　为此，《投资时报》研究员尝试联系领地控股相关负责人，截至发稿未收到回复。

　　令人关注的是，近两年来，申请赴港上市的内地房企并不在少数，但结果并非想象中的完美。随着港交所审核标准的趋严，多家企业在赴港上市过程之中，“二进宫”甚至“三进宫”屡见不鲜。更加不容忽视的是，2020年受新冠肺炎疫情的影响，房地产行业的风险和不确定性大大增加。而这对于选择在此时赴港上市的领地控股而言，忧虑或将远高于喜悦之情。

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