库存压顶预警！10城新房激增，有城市超11万套库存排队出售

　　作者：暴哥

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　　楼市又到了关键时刻。

　　近日，易居研究院发布《中国百城库存报告》，截至4月底，被监测的100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长1%，同比增长5.3%。

　　不同城市表现迥然不同，部分城市出现明显的库存积压，部分城市新房库存则被迅速被消化，整体来看百城新房库存压力正在增大。

　　1，需警惕库存压顶，10城新房库存正高速增长！

　　在受监测的百座城市中，新房库存正在高速增长的10城和新房库存增速分别是：

　　日照   114%

　　杭州   75%

　　南宁   58%

　　青岛   53%

　　成都   50%

　　镇江   46%

　　金华   44%

　　惠州   44%

　　常德   44%

　　南京   38%

　　我主要讲一下日照和杭州。

　　新房库存增长速度最明显的就是日照市，日照是山东省的一个地级市，城市地位并不高。

　　2019年日照GDP为1949.38亿元，在山东16座城市当中排名倒数第二。

　　2019年户籍人口308.21万人，虽然增长了1.56万人，但日照的人口自然增长率是5.78%，城镇化率61%提高了0.65个百分点。

　　基本上日照的人口增长来自新生婴儿和农民进城，人口吸引力也不大。

　　在114%的超速增长下，日照的房产市场有库存压顶的危险，需警惕。

　　另外杭州这座城市，我一直认为是一个房屋供给大城。

　　一方面杭州的75%的新房库存增长速度仅次于日照，另一方面最近一个月杭州在透明售房网上的存量房源一直都维持在11.6万套左右，相比而言2019年9月才9.4万套。

　　可见杭州的存量房增长得很快，仅透明售房网上就有11万+套房产排队出售！

　　天量库存如何消化，这就是杭州即将面临着的一个问题。

　　另外南宁、青岛、成都、镇江、金华、惠州、常德、南京等都是新房库存增长速度较快的城市。

　　因为新房的不断崛起和入市，从投资的角度，这些城市未来二手房出手难度相当高。

　　2，走向截然不同，珠海、中山、南通、深圳新房库存迅速减少！

　　相比于以上这10个新房库存高速增长的城市，珠海、中山、南通、深圳的新房库存走势就截然不同了。

　　这四城的新房正在迅速减少。

　　珠海和中山新房库存增速-38%，南通新房库存增速-35%，深圳新房库存增速-32%，在百城中新房库存增速排名倒数前四名。

　　其中三座城市都集中在广东省，而且珠海、中山、深圳的都有一个共同特点，就是城市面积都不大，在广东省内面积刚好同样排名倒数前三。

　　很明显，在面积的制约之下，这三座城市的新房供应都没办法大批量增长。

　　这两年来粤港澳大湾区概念也正是风头正盛的时候，全国范围内大量的人口迁徙到珠三角地区，形成强大的购房需求，迅速消化存量房产。

　　其中最值得关注的就是深圳，深圳本身是粤港澳大湾区的龙头城市之一，加上2019年深圳被赋予示范城市的历史使命。

　　房产库存的减少已经传导到房价上！

　　最近一年深圳楼市走得相当诡异，在全国房地产走势平稳、北上广房价走弱的情况下深圳房价逆势飙涨。

　　再说一下南通，南通的新房库存大量减少的原因和深圳不同，南通新房库存的减少主要在于供给端的减少，而不是需求端的增加。

　　2019年南通商品房竣工面积974.0万平方米，下降12.6%，其中，普通商品房竣工面积692.4万平方米，下降17.4%。

　　同样为新房库存大幅度减少，相比珠海、中山、深圳，南通的房产投资价值却不在一个层级。

　　实际上，人们也已经用行动给南通做出了无形的评价，2019年南通户籍人口759.8万人，比上年减少2.7万人。

　　3，4月首现供过于求，购房限制政策会放松吗？

　　整体来看，根据报告统计数据显示这100城新房库存消化周期为13.1个月。

　　2016-2019年间，百城的去化周期总体上大约能够维持在10个月左右，如今激增到13.1个月。

　　而且2020年又不得不面临着疫情带来的购房需求减少。今年以来，4月份首次出现供过于求。

　　客观上迫使今年的新房库存去化压力明显增大。

　　那么，未来政府会不会为了消化库存而放松楼市上的调控政策？

　　在最近的国家会议中，会议再一次强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　这也就意味着大范围、大尺度或者是直接的放开限购、限售、限贷等已经不可能了。

　　不过，在因城施策的政策方向主导下，部分城市还是可以得到有限条件内的宽松。

　　比如说郑州放开人才购房限制，本科以上人才在郑州购买首套房不再审核社保和个税；

　　又比如海南放开赠与住房套数限制，即赠与的住房，受赠者不管名下有多少房产都可以办理产权登记。

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