自贸港利好VS严控房地产 海南楼市新一轮的燥动和纠结

业内认为，后续海南土地审批、项目规划等会继续落实严格的管控政策，会更强调产业导入的概念，尤其是和自贸港结合的高端产业。而从房企的投资角度看，地产开发能力不再是主要的衡量指标，有创新业务和人才导入能力的房企，发展机会才会更大。

“楼市立马火起来了。”海南当地人士告诉新京报记者，6月初，海南自贸港建设总体方案落地后，虽然有着严格的调控政策束缚，但海南楼市仍不免泛起涟漪，看房增多、交易上涨、价格也出现微升……

不过，与预期相比，利好释放已被抑制。业内人士称，很多人一边预期着房价会有所上涨，一边也担心出台更严厉的限购政策。

事实上，两年前，自贸港的概念在市场上刚开始出现时，海南就为“去地产化”做足了准备。从全域限购到现房销售，再到土地供应，海南成为史上最严调控区域之一。

海南自贸港“定调”：不能成为房地产的加工厂

6月8日，国务院新闻办公室就6月1日出台的《海南自由贸易港建设总体方案》举办了新闻发布会。中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵强调，“要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。”

刘赐贵表示，从2015年开始，海南对房地产提出了“两个暂停”，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建，2018年海南又采取了全域的限购，“房地产几经大起大落的风险，在自贸港政策发布后不会再出现。”

回头来看，近两年海南出台的房地产调控政策实际上都在“去地产化”，为自贸港建设铺路。

今年3月7日，海南针对本地户籍限购第三套房，而且对新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。此举不仅是为遏制投机炒房行为，更是为自贸港建设提供充分的空间要素保障。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，在疫情期间，别的城市都在放松政策，而海南是第一个收紧房地产调控的省市。

对于海南“不能成为房地产的加工厂”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，海南明确了房地和产业发展的关系，强调严控房地产的思路，对后续自贸港的建设有很大的引导意义。

受新冠肺炎疫情以及调控不松反紧等因素影响，此前海南的楼市持续低迷。贝壳研究院数据显示，2020年1-4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%的基础上持续收缩，商品房销售额更是同比下跌45%，是连续第三年同比下跌（2018年下跌8%、2019年下跌59%）。

“6月以来销售火爆”，销量增加三四倍

虽然海南有着严控房地产政策的束缚，但综合海南当地房地产业内人士的介绍，海南自两会后楼市已经发生转折。

今年政府工作报告提到，赋予自贸试验区更大改革开放自主权，加快海南自由贸易港建设。尤其是6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》落地，海南房地产市场为此产生了不小的涟漪。

“楼市立马火起来了。”这是很多当地人对市场的判断。一位龙头房企在海口楼盘的销售人员表示，“6月以来的成交量增长了600%。”

“市场看房的人确实比之前多，600%有点儿夸张了，但比往常多三四倍倒是真的。”海南另一楼盘销售负责人表示，现在各个项目接待来访的工作都挺紧张，找销售员很长时间回不了微信，有事只能打电话。

“自贸港的政策一出，这一周的销售确实火爆。”琼海置海前景房地产策划有限公司总经理侯召也证实了这一市场现状，“各个项目来访的人中，很多是来自岛外”。

据海南诚房网线上客服介绍，现在来买房子的人，都是冲着自贸港来的，投资和居住需求的都有，其中，来自北京、上海的购房者数量最多。

对于市场传闻的“以公司名义买十几套房”现象，据当地业内人士透露，在6月份以前就有这种情况出现，以公司名义为公司团队成员买房。不过，侯召认为，现在基本把所有炒房的路都断了，公司买房也有一定限制，包括在海南经营年限、区域限制等。因此，相比之下，还是个人买家多，现在绝大多数买房者肯定不是公司行为。

“因为写字楼和商铺不限购，以公司名义购买这一类房产的人会多一些。”上述龙头房企楼盘销售人员如此称。

市场“跑量”需求重于涨价，利好释放被抑制

因为购房者增多，海南一楼盘销售负责人称，他所知道的大型开发商都在涨价，但是涨得不多，仅有四五个点（即4%、5%）。

“现在大家都在抢量，绝大部分项目都没有涨价，或者没有太大的变动。”侯召认为，一方面是因为上半年销售不好，2月几乎没有销售量，4、5月才有好转，很多项目都想把销量先提上来；另一方面是政府管控很严，海南目前在售项目在房管局全部已经做过价格备案，涨跌幅度不能超过10%。而这种限价的做法也是为自贸港的落地做准备。

据上述龙头房企楼盘销售人员表示，与此前大幅折扣相比，现在仅有9.8折、9.9折的优惠力度。而另据新京报记者了解，部分项目仍在实行10万抵30万的优惠。

而从此前海南的房价走势来看，近两年的涨幅明显回落。据贝壳研究院数据显示，海南商品住宅价格方面近两年仍保持了年度5%到7%的涨幅，但相比2017年和2018年1月-4月价格15%-28%的同比涨幅，已经回落到了比较理性的空间。

根据国家统计局发布的数据，4月，海口新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨5.3%，三亚新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨5.6%。但是二手房价同比、环比均出现下降。

“自贸港的落地肯定是一个好消息，但是房价涨幅在短时间内不会被释放出来。主要是因为很多房源的预售都被终止，而二手房也有五年禁售期，交易数据都体现不出来。”侯召认为，这也是对房地产炒作的全力打压，不让利好在房地产行业释放出来。

土地稀缺、现房销售，未来市场或受“断档”困扰？

新京报记者在采访中发现，对于当前的海南，业内都预感到，如果市场出现大幅涨价的话，会有更严厉的限购政策出来，但对于房价上涨的预期又颇为强烈。

“现在有些区域房源不像之前那么充足，几乎没有小户型，都是100平方米以上大户型。估计到明年可能是一个瓶颈期，没有什么房源可卖了。估计市场后期价格会上涨，如果价格涨得太高，海南当地政府肯定还得出一些限制政策，不会让房价彪升上去。”海南一楼盘销售负责人如是称。

侯召也认为，价格估计短时间内不会有太大的变化，但是9月份之后，可能项目陆陆续续都没有什么房源可卖，价格或会涨起来。

在海南很多业内人士看来，房源已由之前人们印象中的过剩转向了稀缺。正如刘赐贵强调的那样，海南房地产不是外面想要多少就建设多少。

“海南从2018年4月全域限购以来，新的土地基本上没怎么批过，现在在售的房源几乎都是剩余的土地。现在不仅拿地困难，开发也受限制，即便是之前拿的土地，获批预售证也很困难。”海南一楼盘销售负责人表示，海南沿海岸土地有限，加上之前开发比较泛滥，现在资源比较稀缺。

侯召进一步介绍，今年3月出台的新政，意味着海南成为全国唯一现房销售的区域。也就是从3月开始拿地的开发商要现房销售。眼下这批房子卖完之后，预期未来两三年，会出现断档期。

事实上，自从海南省全域限购以来，住宅用地的供应逐年减少。据海南环球屋统计，5月海南仅有3宗城镇住宅用地成交。从1月-5月的土地市场统计数据看，工业、商务金融等非住宅类型的土地供应量在持续增加。业内认为，未来海南对于商品房的把控会更加严格，住宅用地想要有增量想必很难。

全面“去地产化”，多家房企折戟“最严限购”

“虽然短期管控，但是长期肯定是看好，尤其对手里有地的企业来说是一件好事情。”侯召认为，由于连续几年没有供地，存量土地大部分被消化完了，有地的企业其实并不多。

据悉，在海南全域限购前，各大房企争先恐后“跑马圈地”，雅居乐、富力、融创、碧桂园等开发商在此重仓。

不过，2018年4月，海南宣布实施“最严全域限购”。外地家庭买房至少需要累计已缴24个月的社保或个税。因为购房者主要来自于岛外，海南交易随之降至冰点。为此，多家房企折戟。

在2019年业绩发布会上，雅居乐解释毛利率下跌的原因，其中一项就是海南高毛利项目贡献小了，拉低了整个毛利率水平。2018年雅居乐在海南入账113亿，但2019年不到40亿元。

更有房企逃离海南。4月21日，珠江实业(600684,股吧)在2019年度业绩说明会上透露，自2018年以来，由于地产政策调控、公司战略转型等原因，公司从海南项目退出。截至2019年底在海南已无投资项目。

即便这样，上海易居房地产研究院《2019年区域房地产依赖度》报告显示，海南对房地产依赖度仍排全国第一。

为此，海南“地产化”仍是当务之急，而2020年也被业内视为海南“去地产化”的开局之年。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，2020年，海南省强调“去地产化”，以壮士断腕的决心，摆脱全省对于房地产市场的依赖，而自贸港是一个很好的契机。

终结房地产依赖 海南比肩一线城市？

从目前来看，“在海南发展房地产的空间确实不大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，可能海南会继续出台政策压制房价，从理论上看，如果不加码控制政策，自贸港的概念会促使海南房价上涨。而一旦房价上去了，也会影响经济和其他行业的发展。

严跃进预计，后续海南土地审批、项目规划等会继续落实严格的管控政策。海南土地更加强调产业导入的概念，尤其是和自贸港结合的高端产业。而从房企的投资角度看，地产开发能力不再是主要的衡量指标，有创新业务和人才导入能力的房企，发展机会才会更大。

“海南拥有的度假养老资源，购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念，虽然建设自贸港的周期比较长，但在2025年全岛封关前，随着基础设施建设的投入，医院、教育、景观、交通等配套会越来越好，区域的居住价值也会越来越高，甚至可能比肩一线城市。”侯召这样表示。

而对于海南的升值空间，海南一楼盘销售负责人认为，“一线城市或者准一线城市上涨空间有限，但是海南受自贸港红利影响是从无到有，房价如能有深圳的一半，就已经很可观了。”

侯召认为，自贸港是全国最开放的地方，但房地产政策则是全国最保守的政策，所以不会长期持续，未来也许市场会放开。现在的问题是海南这么多年发展不起来，是因为被房地产行业透支了，所以想要发展首先要终结房地产依赖。