经历了”黑天鹅”事件 新城控股被贴上了“能抗风险”标签

　　这两年的全球经济，“黑天鹅”事件层出不穷。从中美贸易战，到新冠肺炎，再到油价暴跌，美股多次熔断，每一次都给投资者带来巨大的损失。变得越来越保守的投资者，开始寻求那些更有能力抗风险的上市企业，作为投资标的。而在A股市场，有一家上市房地产企业被认为具备了极强的抗风险能力。

　　这家企业的名字，叫做新城控股(601155,股吧)（SH601155）。去年7月，这家企业曾经经历了房地产行业少有的“黑天鹅”事件。但仅仅不到一年时间，就已经逐步恢复到之前的水平。而且，新增项目土储质量变得更高，公司的净负债率也已经降低至行业最低，雪球的一位用户在今年三四月份曾对新城控股旗下商场进行调研，发现出租率仅仅只有4%的下降。连新冠疫情都打不垮的新城控股，显然比其他上市企业有更强的应对复杂多变的经济环境的能力。

　　“黑天鹅“事件后快速恢复

　　去年七月，新城控股曾遭遇了导致股债双杀，股价连续多日跌停的“黑天鹅事件“。当时，传言满天飞，公司三季度的融资规模也较去年上半年有所减少，加上公司卖出了一部分项目股权，当时舆论都不太看好新城控股的发展前景。

　　然而，出人意料的是，新城控股很快从类似“珍珠港股事件“那样的巨大打击中恢复，用不到一年的时间，就把战斗力恢复到事件发生之前。

　　今年5月和讯房产曾根据2019年年报，对A股和H股上市的百强房地产企业围绕单项及综合财务指标进行排序，结果在财务健康、经营能力、运营效率、净资产负债率等方面，新城控股均排名三甲以内，而在有息负债增速等负面评价指标上，则靠末尾，大多数排名都要好于往年。

　　尤其是新城2019年的净负债率只有16%，这就为公司在今年扩大直接融资规模创造了重要条件，并因此获得了更多更低成本融资的渠道。

　　3月4日，新城曾经发布公告，新增融资规模不超过等额300亿元（含境外等值外币），成为新城控股自B转A以来最大的直接融资额度。

　　当月，新城曾发行一笔6亿元的公司债券，最终发行票面利率仅5.1%。而根据克而瑞对80家房地产企业的融资监测，发现行业平均融资成本已经达到7.47%。

　　除了净负债率得到改善，低成本融资渠道大面积拓宽外，新城的现金流也有非常不错的改善。新城控股的母公司经营性现金流量净额由去年同期的流出21.94亿元，减少为流出7.04亿元。

　　财务质量的改善，为公司今年在疫情爆发后，在土地市场“抄底“多幅优质地块创造了机会。

　　加码投资端：大规模补仓优质土储

　　克而瑞的统计显示，新城在今年前5月新增土储累计货值达到793.5亿元，位列榜单的前十强。

　　受新冠疫情影响，今年房地产企业的拿地普遍偏向保守。根据克而瑞数据统计,今年1-4月百强房企整体拿地销售比为0.35，回升至2019年均值。值得一提的是，新城控股前四月拿地销售比为0.41，超过行业平均水平，可见其整体投资力度在加码。

　　克而瑞榜单分析指出，新城控股投拓节奏加快且拿地更偏好核心城市、优质地块，因此新增货值增长显著；同时，投资金额稳步增长与其近期聚焦一二线策略密切相关，例如4月份接连在北京、苏州、天津等重点一二线城市拿地。

　　此后的5月，新城又在上海、天津、苏州等重点城市进一步增加了土储。和去年同期相比，上述土储的质量更高。

　　克而瑞榜单还指出，整体而言，前4月部分新增土储仍然能够在今年形成有效的货值补充。因此，对于目前拿地较为积极、拿地力度较大的公司例如新城控股而言，在保证去化率的情况下，充足的新增土地储备将进一步有力支撑其全年业绩。

　　兴业证券(601377,股吧)最新研报指出，从4月份经营表现来看，新城控股的销售持续恢复，拿地力度大幅提升，4月拿地金额占销售金额的比重为81.0%，单月投资力度明显加强。该研报还指出，公司净负债率大幅下降，在手现金充裕。截至一季度末，持有货币资金为528.6亿元，远高于一年内到期的有息负债250.3亿元，短期偿债倍数为2.1倍。4月公司还成功发行5亿元半年期公司债，票面利率为4.28%。充裕的现金和畅通的融资渠道，将为新城控股后续在土地市场的投资动作提供坚实保障。

　　投资者：股价太过被低估

　　去年7月以后，新城控股新任董事长王晓松带领新城从现金流、战略布局方面入手，调整修复，并提出未来长期收益主要来自商业。逐渐将新城控股的运营带回正轨。

　　一些长线型的投资者开始长期战略持有新城控股。比如，今年一季度，新城控股的“十大流通股东名单”上，新进了“前海人寿保险股份有限公司-分红保险产品华泰组合”。

　　雪球上，认为新城股价低于实际价值的声音也多了起来。有投资者在新冠疫情发生后，主动调研了新城控股旗下的吾悦广场，发现出租率并未受到影响，依然能达到95%。有人由此提出公司的估值，应该以华润置地、龙湖集团这些持有大量物业的综合型房地产企业来对标衡量。

　　这位投资者提到了美国的西蒙地产，认为新城的对标物应该是这样的企业。以华润置地和龙湖集团的经验看，当公司的净利润达到200亿时，PE值可以达到10倍。

　　“而新城今年会达到170亿左右，明年就会达到200亿左右净利，我想市场早晚会纠偏，对它的估值体系的标准。”上述投资者说。

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