国务院出台老旧小区改造路线图 以税费优惠鼓励社会力量参与

　　有望带来万亿级投资的城镇老旧小区改造，国务院有了新部署。7月20日，国务院办公厅公开《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），用5000多字描绘了城镇老旧小区改造路线图。因涉及居民上亿，备受关注。

　　《意见》给出了老旧小区改造的工作目标：最终到“十四五”（2021年至2025年）期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　根据住建部此前公布的信息，经过排查摸底，截至去年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。根据《意见》部署，意味着2025年底以前，各地政府将力争完成17万个老旧小区改造任务，上亿居民将受惠。

　　实践中，城镇老旧小区改造内容繁杂，此次《意见》将其划分为三类，即基础类、完善类、提升类。中央财政资金重点支持基础类改造内容。

　　所谓基础类，是指为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类是指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，比如改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施等。

　　《意见》提出，各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。目前江西、海南、黑龙江等地已经出台了当地城镇老旧小区改造指导意见，总体看优先支持基础类。如海南对改造内容划分与上述《意见》一致，提出财政资金予以重点支持基础类改造项目；对完善类改造项目，财政资金按“以奖代补”方式积极支持；对提升类改造项目，财政资金发挥引导作用，主要通过吸引社会力量以市场化方式参与改造及后期运营。

　　老旧小区改造的关键是资金的落实。按照《意见》，改造资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。

　　作为老旧小区改造的直接受益方，小区居民需要承担一定的出资责任。此次《意见》提出居民可以通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

　　另外，国务院支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。

　　老旧小区改造真正落地自然离不开政府资金支持。从中央财政方面来看，中央财政城镇保障性安居工程专项资金已经拨出部分资金支持地方进行老旧小区改造。《意见》提出，省、市县也要给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。另外今年3.75万亿元地方政府专项债券也被允许投向城镇老旧小区改造。

　　目前一些省份多方筹资支持老旧小区改造。比如辽宁省已筹措资金25.3亿元，用于支持全省列入2020年改造计划的894个小区6708栋楼，改造工作将惠及35.8万户居民。

　　金融机构也是支持城镇老旧小区改造的重要力量。《意见》要求，国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

　　此外，《意见》也要求推动社会力量出资参与老旧小区改造，比如公房产权单位应出资参与改造。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。

　　为支持老旧小区改造，《意见》在税费减免、项目审批、土地等政策上给予支持。

　　如税费减免方面，《意见》提出，专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除，等等。均有利于降低改造单位所得税税负，增加企业盈利空间，吸引各类专业机构等社会力量投资参与老旧小区改造。