残酷真相曝光！南京大批楼盘卖不动，业主亏到崩溃！

自上周调控升级之后，昨天南京又调整了摇号方式，堪称“史上最烧脑摇号”。

一场开盘四轮摇号，摇号对象是人才、无房家庭（南京户籍）、普通购房人。

摇号规则如下图：

摇中概率是多少？由于本人数学已经还给老师，所以我替大家找了一下大神的算法。

根据真有好房南京估算，以50个人才+100个无房家庭+100个普通人，摇100套房为例。

第1轮摇号：50个人才选出30套房，剩下20个人才进入第三轮摇号；

第2轮摇号：100个无房家庭，摇出30个人，进入第四轮；

第3轮摇号：没摇中的20个人才+没摇中的70个无房+100个普通人，摇出40个人，进入第四轮；

第4轮摇号：第二轮摇出的30个人+第三轮摇出的40人，摇出剩余70套房。

图源真有好房南京

整体算下来，能买到房的人，大致如下：

34位人才，中签率68%；

45位无房家庭，中签率45%；

21位普通购房者，中签率21%。

可见，人才和无房家庭买到房的概率，还是高于普通人，而这次调整也可以说是为上周的政策打补丁，也会影响到南京买房人。

那么，目前南京楼市是什么情况？南京，还值得买(300785,股吧)吗？

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先来看看今年上半年，南京新房市场的整体情况。

据南京我爱我家(000560,股吧)研究院数据显示，今年上半年，南京新房成交量为34498套，同比上涨28.9%，其中2月遭遇“腰斩”后逐步回升，5月达到上半年峰值，6月有所回落，但仍在今年高位。

成交价方面，上半年南京新房成交均价为28927元/㎡，环比上涨3.3%，同比上涨4.8%，从近一年来看，新房价格都在保持微涨。

从成交量和成交价来看，南京新房市场确实不错，对吧？

但是，整体的数据是被平均后得出来的，并不能反映市场的真实冷热情况。

实际上，据我了解，南京新房市场分化还是挺严重的。

首先，楼盘热销确实存在，主要集中在江北核心区、燕子矶、河西等热门板块，占了今年上半年成交量的大头。

原因主要有三：一个是价格倒挂，一个是区域好且房源供应不足，一个是楼盘自身品质够好。

例如，6月1日，南京首个“万人摇”项目，江北核心区江畔都会上城开盘，价格倒挂3000-5000元/㎡，11890人抢223套房，4小时全部售罄，中签率仅1.7%。

而听南京业内的朋友说，这类价格倒挂明显的热盘，投资客还是挺多的。

江畔都会上城开盘现场

5月，燕子矶的仁恒公园世纪首开，最高销售均价达到40888元/㎡，这是燕子矶首次出现“4字头”均价，也同样当天售罄。

你看，只要品质好，再贵也能卖得火。

仁恒公园世纪开盘现场

一边是火焰，一边是海水。

在今年上半年的258次开盘中，售罄和基本售罄只有47次，仅占18.5%。

在谷里、禄口、青龙山、龙潭等冷门板块，更多楼盘面临的是去化压力大，降价卖房，甚至开盘直接上分销的窘况。

例如，江宁谷里的中建烟岚府，5月31日开盘，推出102套房，均价2.1万/㎡左右，到现在快2个月了，才卖出去12套，去化率才11%。

卖不动的原因，就是价格超过了2万/㎡，比放风价还高，而且还开挖地下室，部分单位单价高达2.5万/㎡，加上交标也普通，当然没人买单。

如果看看周边二手房，价格也比该项目低，精装次新房还不到2万/㎡，性价比一目了然。

而在南京周边的句容宝华，碧桂园大学印象三期首开，精装新房9800元/㎡，相比2017年成交楼面价9541元/㎡，才贵了259元/㎡，算上精装费，简直亏得一塌糊涂。

就算是曾卖到1.6万/㎡的二期，如今也降到1.1万/㎡，直降5000元/㎡。

图源金刚石数据

据了解，目前南京新房主流价格在3万+左右，所以不要以为房子便宜就能卖出去，如今的购房者可不傻。

所以我的判断是，下半年南京楼市还是会出现两极分化，热门板块的优质盘继续抢手，冷门区域的楼盘去化仍然艰难，开发商也会继续采取降价促销的手段卖房。

当然，如果热门板块太过火，还传导到周边其他板块大涨，一定会迎来调控升级，如果总体稳定，调控也就先保持现状，歇一歇。

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再来看看更能反映真实情况的二手房市场。

根据南京我爱我家研究院数据显示，虽然有疫情影响，但南京二手房今年上半年成交了51973套，同比上涨32.2%，成交量也是近3年高位，整体上是升温的。

其中，外地客群占比63.3%，35.1%来自江苏省内，28.2%来自外省，而南京本地人仅占36.7%。

而成交价也环比上涨6.8%，达到33794元/㎡，其中很大一部分是学区房拉高了市场价格。

例如，鼓楼滨江的世茂外滩新城，由于学区落地，6月底成交的一套140㎡二手房，总价722万，单价高达5.1万/㎡，3天就卖出去了。

相比一年前同类户型的房源，单价涨幅接近1万/㎡，总价涨幅超过100万。

而这样的例子还有很多，例如长江峰景、百合华府等小区，在学区确定后，房价都有很大涨幅，就连老社区张家圩，挂牌价也超过6万/㎡，61平二房单位也要380万。

这就说明核心区的房子，尤其是学区房，就是城市的优质资产。

当然，南京二手房市场的B面，我们也要看到。

据链家数据显示，目前南京二手房挂牌量达到94386套，年初才7.5万套，半年已增加近2万套。

其中，有不少楼盘的二手房，几乎没涨价，如果按照“不涨就是跌”原则，很多业主也是亏惨了。

例如，位于板桥的和昌湾景，毛坯房2017年就要摇号买，均价也达到了2.1万/㎡左右。

如今3年过去了，二手房均价才23753元/㎡，而最近成交价也就2.4万/㎡左右，如果算上税费，几乎没涨，业主可能还要倒贴。

江宁的银城蓝溪郡，一套78㎡的房源，7月成交总价为178万，单价2.2万/㎡，相比两年前相同面积的成交房源，价格相差无几。

而带看中介告诉我，房价之所以没太大波动，主要还是因为板块还处于规划建设当中，目前交通、商业、医疗等配套还不完善。

总体而言，据我了解到的情况，目前南京二手房市场同样存在两极分化的现象，热门区域的房源依然抢手，特别是学区房，不少业主甚至抱团涨价。

与此同时，在供应量大且冷门区域，大批房源依然挂着，卖不出去，价格变动也不大，有一定的议价空间。

我预计，随着新政的落实和挂牌量的增加，二手房价格会慢慢向新房价格靠拢，达到平衡，而买方市场的痕迹也会慢慢显现出来。

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南京，还值得买吗？

说起南京，作为全国GDP第二大省江苏的省会，它的尴尬程度，一点也不亚于济南。

2019年GDP连全国前十都没进，排在了第11位，而且还被苏州压在了头上，你说这关系是不是挺像济南和青岛的？

但是，从今年上半年GDP来看，南京终于迎来高光时刻。

上半年，南京以6612.35亿元，首次挤进全国前十，排在了第9名。

图源搜狐城市

而这背后，主要跟南京复工复产的速度，以及产业结构有关。

早在2月8日，当全国各地还在一阵忙乱中，南京第一时间便出台了“宁惠十条”，将支持中小企业复工复产提上日程。

与此同时，南京的支柱产业主要是电子、钢铁、化工等传统制造业，而这些产业又以国企和大型企业为主，所受的影响没有以民营经济为主的制造业那么大。

所以，上半年南京复工复产的速度是相当快的，也为经济发展按下了加速键。

另一方面，作为江苏的省会，还是副省级城市，南京得到的政策倾斜也不少。

中央层面，早在2016年的《长三角城市群发展规划》中，南京就被定位为长三角唯一的“特大城市”，与杭州、合肥根本不在同一个LEVEL。

而《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》以及《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，也重点提到要打造南京都市圈，南京要当好次区域发展的领头羊。

省内层面，江苏也在不断提高南京的首位度，例如建设国家级江北新区，加大对南京的城建投资力度，每年规模超过8000亿。

同时铁路交通网也在不断完善，未来能把江苏各市和安徽大部分城市收入囊中。

第三，南京也是全国著名的“大学城”，211大学有8所，985大学有2所，几乎占了全省的大部分，比武汉和西安都要牛，不少专业还排名全国第一。

这就意味着，南京压根儿不缺人才，毕竟在校生数量能排到全国第五，单是南京大学，就有50%的毕业生会留在南京工作。

而且中国（南京）软件谷、苏宁易购(002024,股吧)，还有各类生命健康产业的园区，也足够容纳大批的人才。更何况，还有宽松的人才政策。

综合而言，南京不仅有国家支持，而且自身也相当努力，长期来看，还是有不少的红利可吃。

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最后，说几点买房建议吧。

1、刚需趁早上车，首选核心区。

新政出来之后，相当一部分人是失去购房资格的，而且摇号规则改变后，人才和无房家庭买房中签率提升不少，这是一个天赐良机。

所以，遇到核心区价格倒挂明显的新盘，一定要参与摇号，何况核心区新房价格之后会涨，越早上车越好。

2、珍惜房票，二手房请慎选。

接下来，南京二手房挂牌量会越来大，毕竟有2套房的家庭，想再买就必须卖掉一套。

而且区域分化明显，有人抱团喊涨，有人降价卖房，很多看不清的人怕政策有变就会恐慌入市。

所以，一定要看自己的需求，珍惜手上的房票，选择自己最喜欢的房子，能砍价尽量砍价，若非自住冷门区域慎碰。

3、买房关注通勤半径，卖房请尽快且拿出诚意。

刚需们如果确实摇不到号又急着买房，可以关注通勤半径内，价格还不太贵的房子，最好选在有学区、交通等利好的板块。

而对于投资客来说，无论是手里拿着核心区的房子，还是其他区域的房子，要卖就尽早卖吧，价格最好也诚意一点，别总吊着来卖，毕竟大家好才是真的好。

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