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标杆也扛不住了!切记,这种房子不能乱买!

2020-07-31 19:21:21 和讯名家 

 

这半年以来,各行各业都不容易。

整个上半年,我们都在密切关注全国各地的房地产市场情况。

有些地方的楼市,经此一战,丝毫不慌,“回暖”“小阳春”等词语出现的频次越来越高,甚至还有“灭火”“过热调控”等字眼。

而有些地方,一场疫情后,已经被逼得穷途末路了。

比如,云南西双版纳的景洪市。

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今年,西双版纳作为大热综艺《向往的生活》的取景点,也算是火了一把。

一众艺人的光环,当地淳朴的民居,宜人又富饶的景观资源,凡是看了节目的人都不由得在心里“种草”,有生之年一定要去看看。

前两天,行动力超强的PLUS就前去西双版纳的景洪市打卡了!

不过,疫情对旅游业的打击非常大,当地的人流量不甚理想。而出于职业习惯,PLUS也非常好奇旅游城市的房地产市场情况,因此也特意前去探访了一番。

走在景洪市路上的时候,PLUS就发现了不少简陋的白板,上面写了最近的特价房单位,比较直接粗暴,当然了,场景看起来是非常惨淡的。

当PLUS走近另一家中介公司之后,其中一位中介就和我聊起了这两年的景洪楼市。

自2018年4月22日,海南全域限购以后,景洪市算是迎来了一波汹涌的客流。很多外地人都选择在这里买房子,目的不是自住,更多的是为了投资。

当时的情形有多疯狂呢?买一套?两套?投资客们可能会骂你:这不侮辱人吗?我直接买了一栋!

如此强大而集中的购买力,直接将当时不过几千块的房价推高过万,很疯狂,也很直接。

各大开发商一看这种情况,就觉得景洪市的房地产市场被打开了,于是纷纷涌进来,抢占土地市场,源源不断地推出新的楼盘。

由于首批投资客狂欢过了头,2019年6月6日,景洪市出台限购限售政策。如果说,“同一个人只能购买同一项目的两套房”这种限购政策看起来不痛不痒,那么“缴纳契税不满两年就不得交易”的限售政策,杀伤力就很大了,这严重妨碍了资金的流动性,一下子就让有钱人们在楼盘面前止步了。

不过,可能因为杀伤力太大,限购限售令出台不过半年,就在2019年年底悄悄取消了。

到了2020年,景洪市更是被疫情正面直击,连《向往的生活》都开始了助农的直播带货,更别提有没有人来买房子。以前能租2500元一个月的海景房,现在能租到1800一个月也算过得去。

说起来也比较无奈,以前楼市最旺的时候,一个中介一个月还能卖个几套,现在一个月卖一套就算不错了。

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情况确实很惨淡,但数据表达得更直接。

根据吉屋网房价统计数据显示,从2018年3月开始,西双版纳的一手房价开始上涨,年末涨到了3年来的峰值。而2020年3月到现在,一手房价已经跌破一万。

2019年西双版纳房价走势

而在数据宝统计数据中,西双版纳成为2019年房价跌幅第二的城市,排在第一的是同为旅游城市的三亚。

根据西双版纳相关部门的数据,2018年全年,西双版纳的土地供应涨幅为31%,2019年则暴涨了117%。这是因为首批投资客的购买力实在过于强悍,让开发商们以为抓到了商机,纷纷买地进驻。

但,去化情况如何?

2019年,西双版纳的成交量同比去年增长14%,成交数据是这几年的峰值。但是,2019年下半年,各开发商已经要面对暴涨的楼盘供应量带来的库存压力。8月,各楼盘为了达成“去库存”的目标,加大推货力度,以价换量,房价回落。

到了2020年年初,整个西双版纳的活跃库存达到了190.3万㎡,已经属于去库存的阶段,去化周周期预计长达14个月。

图源:森豪地产

中介还告诉PLUS,相较于以前,一个项目7-8成的货都是外地投资客消化的,现在失去了外地购买力,去库存的难度可想而知。疫情之后,他们现在只能做本地人的生意,没什么外地人来买了。

但当地人的购买量不多,预算更是有限,十几万的首付还能给得起,但再贵点就真的无人问津了,情况属实低迷。

对此,PLUS真心想说,当地购买力一般的旅游地产,还是少碰为上。

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旅游城市的房子,变数实在太大了。

一般来说,一个楼盘要能打、要增值,可以从很多方面来判断。如果一个项目在区位、交通、商业、学位、产品等方面都表现优秀,就算疫情当前,想买它的人只多不少,十分扛打。

但旅游地产很容易受当地旅游业情况影响,基本属于一荣俱荣,一损俱损。就拿这次疫情来说,现在当地的房子连出租都无人问津,酒店和民宿空置率极高,根本不会出现来买房子的外地人。

当地人需要这些楼盘吗?很少。《向往的生活》这一次拍摄所在的曼远村,当地居民仍旧住在自建的房子里,村落概念会比城市概念更大。

即使景洪市作为西双版纳的首府,城市化程度会比较高,但当地居民更多以旅游业相关的经营来生活,很难对当地楼市有什么实际推动力。

因此,购买旅游地产,不要只看这个地方在当时是否有旅游热度,更要考量当地的购买力。如果当地购买力不足,甚至都没有租住需要,房子也只好空置,在你手上持续贬值。

不过PLUS也不是一杆子打死所有旅游地产,所以在这里给有意投资的购房者几个建议:

1.确定自己的购房需求,是投资还是自住。如果每年只是短期旅游暂住几天,那么其它时间你的房子将面临长期空置的问题。所以,在需要长期维护的情况下,要选择一个良好的并且能产生收益的托管项目。

2.要选择那些正处在上升期的旅游城市,走下坡路的城市不要碰。怎么识别?很简单,看看这座城市最近几年的旅游人数有没有增长,没有就应该避开。

3.要选择品牌开发商开发的项目。毕竟品牌房企在资金方面是比较充足的,不仅能够保障项目的品质,同时也能够给项目自身带来一定的增值能力。

4.要考察项目周边的配套设施。最直接的方式就是亲自踩盘,仔细查看项目的地段、区位以及周边的交通、医疗、商业、学校等配套设施,要尽量选择配套设施完善的项目。

5.要考察项目所在区域的增值前景。因为旅游地产依托的是其天然环境的优势,所以要考察项目所在区域是否有相关产业支撑,是否符合政策导向,如果符合要求,则代表该项目未来的升值潜力巨大,值得投资。

     本文首发于微信公众号:地产PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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