下半年内房股抗风险能力测试 禹洲集团竞争力爆表

　　文/杨羚强

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。传闻中，房企的新增融资有“三道红线”，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。

　　有好事者据此对百强上市房企的财务指标进行比对，发现能完全不碰三条红线的只有十二家房企。而按照禹洲集团（01628.HK）8月24日公布的财务数据，公司上述三项指标均远高于红线的规定。

　　特别是在上半年，禹洲集团实现合约销售人民币428.50亿元，同比大幅增长50.49%；累计合约销售面积2,609,482平方米，同比上升40.82%，是上半年销售增速的主流房地产企业之一。

　　今年的新冠疫情，整个企业界都受到不同程度的影响。但禹洲集团用公司的亮眼业绩告诉市场，无论市场环境怎样的变化，公司都有能力用确定的增长，对抗不确定的变化。而这样的内房股显然对经历了上半年全球金融市场惊涛骇浪的投资者很有吸引力。

　　多项指标创历史新高

　　除了销售额大幅增长外，禹洲集团的其他财务指标也刷新了集团的历史纪录。

　　营业收入140亿元人民币，同比增长20.4%，核心利润也达到了15.3亿元人民币，同比有 10%的提升。净负债率由上年同期的73%大幅下降至64%，并较2019年底下降1.92个百分点。融资成本方面，禹洲集团上半年的加权平均融资成本为7.22%，继续维持在行业合理水平。与此同时，禹洲集团还对债务做了合理的管理，将境外美元债的加权平均年限由去年底的3.2年延长至今年上半年的3.3年，优于同业水平。

　　此外，禹洲持有现金规模进一步上升，充沛的现金流，也为禹洲应对经济以及行业波动做好充足准备。至报告期末，禹洲集团现金及现金等价物、受限制现金及初始期限超过3个月的无抵押定期存款为人民币429.68亿元，较2019年12月31日的人民币355.11亿元进一步上升21%。现金短债比达2.49倍（将境内公司债券按照到期日来计），足以覆盖短期债务。同时，禹洲集团于上半年的并表回款率约90%，流动性非常充裕。

　　禹洲集团创始人、董事局主席林龙安说，禹洲集团把握住时机，通过招拍挂、收并购和产业拿地等多元化方式补充土储。截至八月份，拿下了15幅优质地块，全部位于一二线核心城市，总货值达到了700亿元人民币。下半年预期将推出可售货值1158亿元人民币，同比增加45%，其中超过89%位于一二线城市或准二线城市，实现千亿目标的底气很足。

　　精准和前瞻布局：确保销售迅速恢复

　　今年截至八月，房地产行业其实遇到了两个“黑天鹅”。除了众所周知的新冠疫情外，信托融资也在收紧。

　　“长三角地区恢复迅速，一二线城市保持坚挺，这两个因素叠加，恰恰验证了禹洲的前瞻性和精准布局，所以我们的销售恢复引领了整个行业。”林龙安分析认为。

　　禹洲集团高级副总裁、CFO邱于赓进一步透露，在禹洲集团今年上半年的业绩中，长三角都市圈销售贡献268亿元人民币，占总合约销售约62%，表现非常亮眼。邱于赓以苏州为例，进驻苏州不到三年的时间，单城销售就突破了一百亿销售规模，成为禹洲第一家百亿销售的城市公司。长三角的另一重镇—— 合肥也非常有可能成为突破百亿销售的公司。

　　禹洲集团副总裁张岩进一步补充说，自疫情之后4-6月份以来，一线和二线城市复苏超过预期，据统计机构的数字，4月份以来一线城市整体环比成交上升高达45%，二线城市环比成交上升48%，比如上海，上升增长了60%，北京广州也超过50%。这样也得说一下禹洲库存的布局，禹洲在2019 年新增了35块地，也是今年销售的主力。占到其中95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市。基本上在上海，合肥，南京，苏州，无锡，杭州等地。

　　林龙安说，除了布局的前瞻和精准外，禹洲紧抓市场恢复窗口期，加大推盘力度，创新营销模式，也是上半年取得行业领先增长和销售完成率的关键。

　　根据张岩的介绍，禹洲的销售团队有1/3是自销团队，另外两支是最优秀的当地的代理公司，三家同场竞技 PK，这样能使销售团队达到最优的配置。这也是禹洲能实现疫情之下，销售创新高的一个重要因素。

　　强劲现金流：有能力应付各种意外

　　除了净负债率大幅下降，现金大幅增加外，禹洲集团其他的财务指标实现了明显提升。上半年担保总额约为人民币79亿元，较2019年底的约人民币124亿元下降36%。

　　今年，禹洲积极开拓新的融资渠道。在今年上半年，禹洲推出了"绿色融资框架" ，并由全球领先的ESG评级专家Sustainalytics对框架提供绿色认证及独立第二方意见。基于资本市场对禹洲绿色发展的肯定，公司择机于8月5日成功定价了3亿美元6年期绿色债券，成为为数不多的有实力在国际市场上发行绿色债券的中资企业。

　　融资成本自2018年以来得到了有效控制，今年上半年控制在7.22%的水平。加权平均债务年限也有所延长，较2019年底的的3.2年延长至3.3年，在可比同业中是最长的。“我们在上半年紧抓回款，严控负债，使得现金储备较为充裕。”邱于赓在业绩会上说。

　　截止到上半年，集团的现金约为人民币430亿元，较去年底约人民币355亿元，有了超过20%的提升。另外值得一提的是，上半年的并表回款率达到了90%的水平，表现非常不错。

　　林龙安说，禹洲集团目前扣除预售款后的负债率只有64%，抗风险能力以及潜在的增长能力比较强。对下半年融资各方面的关口，可能会有所严格。因此，禹洲拿地会更加谨慎，会在严控负债率的情况下，以销售回款作为拿地的主要资金来源。

　　对禹洲集团通过中期业绩报所反映的强劲现金流，海外投行多加以肯定。摩根大通在研报中指出，禹洲的债务结构持续改善，2020年下半年销售增长将维持强劲势头，物管业务分拆将释放潜在价值，维持禹洲“增持”评级，目标价5.5港元。花旗则指出禹洲今年上半年新增土储货值超过700亿，总土地储备对应货值超过4143亿元，足够未来三四年发展，加上派息比例高达36.65%，股息率超过11%，因此估值非常有吸引力。

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