严控拿地节奏、负债大降、盈利持续提升：上市十年融创中国的“安全经”

　　做房地产，最关键的两个字是“钱”和“地”。对房企而言，融资节奏和拿地节奏需要踩对环境大势的节奏点，否则随时存在“翻车”风险。

　　观察2020年中报，融创的“钱”和“地”都在调整节奏：融资结构优化，净负债率大降23.3个百分点；拿地的节奏放缓，上半年严控拿地节奏，拿地总量同比减少64%。

　　把握节奏的同时，融创的盈利能力持续提升。上半年融创实现营业收入773.4亿元；核心净利润130.4亿元，同比提升3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿元，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。

　　业内人士分析，融创的节奏与大环境要求降杠杆、传闻“三道红线”控制房企有息负债增长的节奏相一致，未来凭借着精细化运营以及综合竞争力的持续提升，融创的发展将更加稳健、健康。

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　　对土地市场的精准判断、精准高效的土地投资，成为融创在激烈的行业竞争中脱颖而出的核心竞争力。

　　不得不说，过去在土地价格水平更合适的时候，融创拿对了很多地，土地储备“量”和“质”均达到了较高水平。截至中期业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。

　　也正因为“手中有粮，心中不慌”，与拼命拿地求规模房企焦虑症不同，融创并无土地焦虑，而且可以很轻松地根据形势和环境调整拿地策略。

　　2020年以来，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位。因此，上半年，融创把握土地市场机会，以合理价格择优补充了少量土地，新增土地储备增货值同比大幅下降64%，兑现严控拿地的发展战略。克而瑞1-7月新增货值榜单显示，TOP10房企中，融创新增货值最少。

　　下半年，由于已经拥有大量优质土储，相信融创将一如既往地把投资重心放到市场需求较快、未来市场确定性较强的核心城市上，并且在销售业绩持续提升趋势下保持冷静，控制溢价水平，助力融创在未来更加激烈、多变的市场中占据先机。

　　根据中期报告显示，上半年融创合同销售金额1952.7亿元，7月合同销售金额同比大幅增长26.97%至522.5亿元。下半年融创可售货值高达6213亿，其中76%位于一二线城市，如果下半年去化率达到65%，2020年销售额将超过2019年全年业绩水平。

　　（融创紫禁壹号院）

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　　今年上半年，由于融创中国严控拿地节奏，为企业降负债提供了有力支持，而且因为利润释放增厚，以及随着合作项目增加，非控股股东权益提升等，也进一步优化了企业的资本结构。在上述因素的共同助力下，融创净负债率大幅降低。

　　2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。这意味着融创在可自由支配资产的进一步增厚，综合实力进一步走强的同时，控制杠杆的目标开始逐步实现。截至报告期末，集团账面现金达1209亿，流动性充。

　　另外，除了降低净负债率外，融创也利用上半年宽松的货币金融环境，通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，企业新增融资成本显著下降1.9个百分点，融资成本有效降低。

　　在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

　　从上半年，融创的行动轨迹，拿地减少、营收增长，负债水平大降来看，未来融创的发展也将更加稳健。

　　（融创苏州桃花源）

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　　2020年是融创上市的十周年，在基本完成中国一、二线及强三线城市的全国化布局后，融创还在管理上将全国划分为七个大区进行管理。其在房地产开发、文旅等均做出不俗成绩，并获得社会各界的高度认可。

　　比如，2020年8月6日，融创服务正式向联交所递交上市申请，融创计划将旗下物业拆分独立上市；融创文旅方面，以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国多个城市快速建立起来。

　　上市十年，融创站在新的起点，构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。展望未来，融创将继续以地产开发主业为中心，以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑，打开全新发展格局，为社会各界持续创造价值。

　　业内人士表示，融创的安全边界不断拓宽，多业态发展、物业拆分上市等均可助力融创增强整体抗风险能力，丰富其评估维度，也可在资本市场得到更多的关注。

　　在易居CEO丁祖昱看来， 以融创为代表的规模房企已经进入到“聚焦利润经营策略、加强精细化管理”的发展阶段。

　　接下来，最重要的是多维度强化精细化运营管理，在不断巩固土地投资、产品及服务等优势的基础上，打造以利润为核心的管理体系，并通过调整优化组织架构和考核机制，增强综合竞争力，进一步增厚企业安全垫。

　　丁祖昱预计未来3-5年内，融创“地产+”各板块业务能力将持续提升，尤其融创服务独立上市后，其发展空间将有无限可能。

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