一路之隔，价差一半，这样的房子能不能买？

　　上周，我的微信群里突然有个业主发消息说转卖她住了几年的小产权房，龙华汽车站附近，65万小两房，在周会上，我把这个消息和同事马克分享了，马克听到价格后眼里散发出一丝光芒。

　　问了我一个直击灵魂的问题：你觉得小产权到底能不能买？

　　不止马克，很多粉丝朋友都问过这个问题，小产权到底能不能买，大多数人会告诉你，购买有风险，不值得购买等等，过去我也是这么回答的，但我今天想换个角度来聊聊这个事。

　　小产权不能买，确实是为你好，理由如下：

　　1、无法贷款，要一次性付款

　　2、没有学位、没有房产证

　　3、户型不合理、居住不舒适

　　4、升值潜力远低于商品房

　　5、拆迁不一定赔付

　　以上是小产权老生常谈的弊端，没毛病。但凡有选择，都不想走这一步，就如同马克一般，但凡他有钱，他也不想买小产权。

　　当然，有一部分人以一种“赌博”的心态去博拆迁，赌赢了资产不止翻番，赌输了，就是钱房两空，这个赌博不仅周期长，风险还特别大。

　　相信很多人有疑问，小产权不是禁止交易的吗？怎么买？确实，明面上禁止交易，背地里却已经是一个成熟的市场，毕竟深圳真的很特殊，小产权是历史遗留的产物，屡禁但不止。

　　（深圳小产权还有专门的网站）

　　因此有必要插播一个真实的案例，2012年我二伯买了观澜牛湖的一套小产权，套内70多平米，2018年牛湖被纳入城市更新单元，项目由卓越拿下，后续就是谈判拆迁，所有小产权都可以赔偿，开发商赔付标准1:1.1，绿本变红本。

　　这是真实赔付的案例，正因为有成功的赔偿案例，明知道有风险，依然有一批人趋利而为，不过也有遇到很多村民反悔，法院不受理，买了小产权后拆迁，没房也没赔偿，竹篮打水一场空的案例，但在巨大利益面前，依旧有人红了眼。

　　小产权没有法律的护航，抱着“赌博”心态去孤注一掷赌收益的，我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大，兑现周期长、风险性也太大。

　　那小产权到底能不能买？这个问题也萦绕在我脑海很久，直到有一次去到沙井调研。

　　这是一个由于历史原因，遗留了非常有特色“遗产”的区域，就是有成片的小产权房，并且，这些小产权房做得可以媲美商品房了。

　　（沙井小产权裕盛华庭）

　　很多人印象中的小产权房就是那些夹在城中村里的房子，村民自建然后拿来卖，但深圳其实还有许多是村委集资建的房子，30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房真的没有太大差别。

　　（沙井小产权盛芳园）

　　当我看到沙井盛芳园的时候，我根本没把它和小产权结合在一起，因为实在太“商品房”了，地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套，它都有了，南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

　　（儿童游乐场所）

　　（观赏池塘）

　　（休闲会所）

　　（游泳池）

　　（社区园林）

　　这样的小产权，纵观深圳真的没几个，这样的小产权完全不用质疑户型不合理或居住不舒适，坐在盛芳园休息的那一瞬间，我脑海中浮现：这样的小产权，为什么不能买？

　　（盛芳园和卓越中寰、西荟城一期一路之隔）

　　盛芳园和卓越中寰只隔了一条马路，但是盛芳园只有2万出头，而卓越中寰已经卖到4万6，一半以上的价差，真的非常心动吸引，甚至盛芳园的小区环境要做得比卓越中寰还要好。

　　于是我迅速在脑中算了一笔账，目前盛芳园主流户型是95-97㎡的2房，20000元出头，总价190万，可以最低5成首付，贷款5年（信用贷），很多人都说小产权需要一次性付款，但有些确实可以操作，所以别杠。

　　这样也就意味着首付要拿出95万，然后每个月月供近2万。这样算下来，确实不划算，有100万的首付，首套完全可以去撬动330万的房子，可以在龙岗买到3房，甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

　　这样看来，的确不划算。这就引出第二个问题：如果非要买，小产权到底适合什么样的人买？

　　小产权房和商品房一样都要看地段，地段越好、产品越好，价格就越高。

　　所以小产权也有价格梯队，第一梯队是以南山、福田这些中心地段的小产权，价格去到3-4万。

　　越往关外走，价格会越低，但如果产品特别优质，像盛芳园这样的，价格能上到2万，其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的村民自建房，普遍在1-1.5万/㎡，最低的只有7-8000元/㎡，算下来总价最低50万就可以买到。

　　（村委集资小产权价格较高）

　　（农民房价格较低）

　　50万的小产权对标300万的商品房，巨大的价差是一个诱惑，不断挑起人们的神经，刺激他们对利益的追逐，买和不买，犹豫不决。

　　小产权不是每个人都适合买，如果非要买，也只适合以下这两类人：

　　一、钱多却没有投资渠道的。手头的子弹已经打光，没有购房名额也不想要投资其他城市的，有多余闲散资金，愿意接受风险投资的，可以买。

　　小产权的投资，长期看是博拆迁，短期是博租金，一个地段不错的小产权，租金回报率比住宅高的多，南山一套小产权，42平米的一房总价82万，租金能去到4000-4500元，一年的租金收入是4.8万，租金回报率为6%，而商品房的租金回报率只有2%-3%左右，算上每年10%左右的租金增长，这样一套小产权不到15年就可以两清。

　　而关内的旧改拆迁，往往拉锯10年以上，这10几年，基本可以把当初买的小产权本金赚回，后续如果拆迁，博赢了，那就是巨赚，就算是没得赔，也不算亏，毕竟当下的许多理财产品基本都跑不赢通胀。

　　这类钱多且不担心风险的人群，其实小产权也是投资的一种方式，赌赢了赚得更多。

　　二、没有学位需求、不考虑入户、纯考虑自住的刚需自住。

　　马克对小产权非常心动，为此也大概算过一笔账，马克现在住在一个3000元/月的单间，一年租金支出是3.6万，而关外稍微便宜的一房一厅的小产权，总价50万，自己住满13年就回本，期间他住的空间更大更舒适，也可以不用搬家，不用接受房东的随意涨薪，还能在这座城市找到些许的安全感，对于还是单身的马克而言，没什么不好。

　　（小产权也带装修）

　　如果去买商品房，马克50万只能作为首付，加杠杠能撬动160万总价的房子，也能买个小户型的一房一厅，但马克也要因此背上每月6000多的月供，这对于刚毕业1-2年的马克而言压力过大，而小产权不需要月供，一次买断后没太大负担。

　　此外，当下深圳的换房成本很高，如果马克一开始就买了深圳的小户型上车，这类产品未来不是深圳的主流户型，涨幅肯定不会太高，算上利息成本和机会成本、贷款成本和换房成本，5年内这套房不涨就等于亏。

　　再往深了想，如果小产权没有拆迁，马克可以一直住，期间如果有了更多存款，还可以直接买商品房，首套名额未用，依然是3成首付，小产权还能出租出去做房东，如果拆迁了，是一个以最低成本博红本的机会，如果拆迁没有赔偿，在做足合同、公证的情况下，还是能拿回当初小产权购房款，即使亏，也没亏太惨。

　　所以能不能买小产权，最终还是要归结于什么目的，并且要衡量时间成本和机会成本做出最适合自己的考虑。

　　依然还是开头那句话，如果去博，风险太大，当下还是以稳健的投资为主，但如果放开心态，买小产权自住也没有那么糟糕，单身自住不考虑学校，资金也有限，背不起贷款也没有合适的投资渠道，当下用一笔钱解决居住问题，也没不好。

　　正所谓乱花渐入迷人眼，依然是各花入各眼。

　　经常出去调研，有一次遇到一个滴滴师傅，在宝中有一套商品房，在固戍有2套小产权房（村委自建），他说当时买的时候只要5-6000元，现在已经2万左右了，2房租金在4000元，他笑嘻嘻说，早知道当初多买两套。

　　我们经常告诫许多购房者，小产权风险太大，因为大部分人没有做全面考虑和了解小产权市场，未知的风险太大，所以普通人不建议去碰小产权，一不留意血本无归。

　　但很多人都不清晰自己的资产该如何配置，未来和当下最佳的选择方式又是什么，如果你在购房道路上有些迷茫和更细节的购房问题，可以添加文末二维码房产咨询师进行咨询了解。

　　最后再说一句，小产权有风险，如果非要买，要买大型楼盘、村委集资的，别碰城中村的村民自建房。

　　如果我们把小产权变得感性化一点，用一句话总结就是：我知道它随时可能会变成一堆颓门败瓦，但我还是庆幸它给了我一个家。

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