注册

一路之隔,价差一半,这样的房子能不能买?

2020-09-14 12:00:54 和讯名家 

  上周,我的微信群里突然有个业主发消息说转卖她住了几年的小产权房,龙华汽车站附近,65万小两房,在周会上,我把这个消息和同事马克分享了,马克听到价格后眼里散发出一丝光芒。

  问了我一个直击灵魂的问题:你觉得小产权到底能不能买?

  不止马克,很多粉丝朋友都问过这个问题,小产权到底能不能买,大多数人会告诉你,购买有风险,不值得购买等等,过去我也是这么回答的,但我今天想换个角度来聊聊这个事。

  小产权不能买,确实是为你好,理由如下:

  1、无法贷款,要一次性付款

  2、没有学位、没有房产证

  3、户型不合理、居住不舒适

  4、升值潜力远低于商品房

  5、拆迁不一定赔付

  以上是小产权老生常谈的弊端,没毛病。但凡有选择,都不想走这一步,就如同马克一般,但凡他有钱,他也不想买小产权。

  当然,有一部分人以一种“赌博”的心态去博拆迁,赌赢了资产不止翻番,赌输了,就是钱房两空,这个赌博不仅周期长,风险还特别大。

  相信很多人有疑问,小产权不是禁止交易的吗?怎么买?确实,明面上禁止交易,背地里却已经是一个成熟的市场,毕竟深圳真的很特殊,小产权是历史遗留的产物,屡禁但不止。

  (深圳小产权还有专门的网站)

  因此有必要插播一个真实的案例,2012年我二伯买了观澜牛湖的一套小产权,套内70多平米,2018年牛湖被纳入城市更新单元,项目由卓越拿下,后续就是谈判拆迁,所有小产权都可以赔偿,开发商赔付标准1:1.1,绿本变红本。

  这是真实赔付的案例,正因为有成功的赔偿案例,明知道有风险,依然有一批人趋利而为,不过也有遇到很多村民反悔,法院不受理,买了小产权后拆迁,没房也没赔偿,竹篮打水一场空的案例,但在巨大利益面前,依旧有人红了眼。

  小产权没有法律的护航,抱着“赌博”心态去孤注一掷赌收益的,我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大,兑现周期长、风险性也太大。

  那小产权到底能不能买?这个问题也萦绕在我脑海很久,直到有一次去到沙井调研。

  这是一个由于历史原因,遗留了非常有特色“遗产”的区域,就是有成片的小产权房,并且,这些小产权房做得可以媲美商品房了。

  (沙井小产权裕盛华庭)

  很多人印象中的小产权房就是那些夹在城中村里的房子,村民自建然后拿来卖,但深圳其实还有许多是村委集资建的房子,30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房真的没有太大差别。

  (沙井小产权盛芳园)

  当我看到沙井盛芳园的时候,我根本没把它和小产权结合在一起,因为实在太“商品房”了,地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套,它都有了,南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

  (儿童游乐场所)

  (观赏池塘)

  (休闲会所)

  (游泳池)

  (社区园林)

  这样的小产权,纵观深圳真的没几个,这样的小产权完全不用质疑户型不合理或居住不舒适,坐在盛芳园休息的那一瞬间,我脑海中浮现:这样的小产权,为什么不能买?

  (盛芳园和卓越中寰、西荟城一期一路之隔)

  盛芳园和卓越中寰只隔了一条马路,但是盛芳园只有2万出头,而卓越中寰已经卖到4万6,一半以上的价差,真的非常心动吸引,甚至盛芳园的小区环境要做得比卓越中寰还要好。

  于是我迅速在脑中算了一笔账,目前盛芳园主流户型是95-97㎡的2房,20000元出头,总价190万,可以最低5成首付,贷款5年(信用贷),很多人都说小产权需要一次性付款,但有些确实可以操作,所以别杠。

  这样也就意味着首付要拿出95万,然后每个月月供近2万。这样算下来,确实不划算,有100万的首付,首套完全可以去撬动330万的房子,可以在龙岗买到3房,甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

  这样看来,的确不划算。这就引出第二个问题:如果非要买,小产权到底适合什么样的人买?

  小产权房和商品房一样都要看地段,地段越好、产品越好,价格就越高。

  所以小产权也有价格梯队,第一梯队是以南山、福田这些中心地段的小产权,价格去到3-4万。

  越往关外走,价格会越低,但如果产品特别优质,像盛芳园这样的,价格能上到2万,其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的村民自建房,普遍在1-1.5万/㎡,最低的只有7-8000元/㎡,算下来总价最低50万就可以买到。

  (村委集资小产权价格较高)

  (农民房价格较低)

  50万的小产权对标300万的商品房,巨大的价差是一个诱惑,不断挑起人们的神经,刺激他们对利益的追逐,买和不买,犹豫不决。

  小产权不是每个人都适合买,如果非要买,也只适合以下这两类人:

  一、钱多却没有投资渠道的。手头的子弹已经打光,没有购房名额也不想要投资其他城市的,有多余闲散资金,愿意接受风险投资的,可以买。

  小产权的投资,长期看是博拆迁,短期是博租金,一个地段不错的小产权,租金回报率比住宅高的多,南山一套小产权,42平米的一房总价82万,租金能去到4000-4500元,一年的租金收入是4.8万,租金回报率为6%,而商品房的租金回报率只有2%-3%左右,算上每年10%左右的租金增长,这样一套小产权不到15年就可以两清。

  而关内的旧改拆迁,往往拉锯10年以上,这10几年,基本可以把当初买的小产权本金赚回,后续如果拆迁,博赢了,那就是巨赚,就算是没得赔,也不算亏,毕竟当下的许多理财产品基本都跑不赢通胀。

  这类钱多且不担心风险的人群,其实小产权也是投资的一种方式,赌赢了赚得更多。

  二、没有学位需求、不考虑入户、纯考虑自住的刚需自住。

  马克对小产权非常心动,为此也大概算过一笔账,马克现在住在一个3000元/月的单间,一年租金支出是3.6万,而关外稍微便宜的一房一厅的小产权,总价50万,自己住满13年就回本,期间他住的空间更大更舒适,也可以不用搬家,不用接受房东的随意涨薪,还能在这座城市找到些许的安全感,对于还是单身的马克而言,没什么不好。

  (小产权也带装修)

  如果去买商品房,马克50万只能作为首付,加杠杠能撬动160万总价的房子,也能买个小户型的一房一厅,但马克也要因此背上每月6000多的月供,这对于刚毕业1-2年的马克而言压力过大,而小产权不需要月供,一次买断后没太大负担。

  此外,当下深圳的换房成本很高,如果马克一开始就买了深圳的小户型上车,这类产品未来不是深圳的主流户型,涨幅肯定不会太高,算上利息成本和机会成本、贷款成本和换房成本,5年内这套房不涨就等于亏。

  再往深了想,如果小产权没有拆迁,马克可以一直住,期间如果有了更多存款,还可以直接买商品房,首套名额未用,依然是3成首付,小产权还能出租出去做房东,如果拆迁了,是一个以最低成本博红本的机会,如果拆迁没有赔偿,在做足合同、公证的情况下,还是能拿回当初小产权购房款,即使亏,也没亏太惨。

  所以能不能买小产权,最终还是要归结于什么目的,并且要衡量时间成本和机会成本做出最适合自己的考虑。

  依然还是开头那句话,如果去博,风险太大,当下还是以稳健的投资为主,但如果放开心态,买小产权自住也没有那么糟糕,单身自住不考虑学校,资金也有限,背不起贷款也没有合适的投资渠道,当下用一笔钱解决居住问题,也没不好。

  正所谓乱花渐入迷人眼,依然是各花入各眼。

  经常出去调研,有一次遇到一个滴滴师傅,在宝中有一套商品房,在固戍有2套小产权房(村委自建),他说当时买的时候只要5-6000元,现在已经2万左右了,2房租金在4000元,他笑嘻嘻说,早知道当初多买两套。

  我们经常告诫许多购房者,小产权风险太大,因为大部分人没有做全面考虑和了解小产权市场,未知的风险太大,所以普通人不建议去碰小产权,一不留意血本无归。

  但很多人都不清晰自己的资产该如何配置,未来和当下最佳的选择方式又是什么,如果你在购房道路上有些迷茫和更细节的购房问题,可以添加文末二维码房产咨询师进行咨询了解。

  最后再说一句,小产权有风险,如果非要买,要买大型楼盘、村委集资的,别碰城中村的村民自建房。

  如果我们把小产权变得感性化一点,用一句话总结就是:我知道它随时可能会变成一堆颓门败瓦,但我还是庆幸它给了我一个家。

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:季丽亚 HN003)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。